Haus verkaufen: wann und wie? 

Symbolischer Geldstapel, wenn wir ein Haus verkaufen

 

Viele Menschen haben gute Gründe dafür, ihr Haus oder Wohnung zu verkaufen – sei es eine persönliche Veränderung, ein neuer Beruf, einen Todesfall oder die Pensionierung; der Verkauf einer Liegenschaft kann wichtige Vorteile bringen. Jedoch stellt sich die Frage, wann und wie Sie Ihr Haus am besten verkaufen und wie hoch der Verkaufspreis dabei sein soll.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den besten Zeitpunkt für den Vertrieb eines Eigenheims und zusätzlich gehen wir noch etwas genauer auf die wichtigen Fragen rund um das Haus verkaufen ein. Neben der Jahreszeit und Ihrer persönlichen Präferenz geht es dabei auch um die steuerlichen Regelungen – denn je länger Sie Ihr Anwesen selbst bewohnen, desto niedriger fallen die Handänderungssteuern aus. Zudem geben wir Ihnen praktische Hinweise für das Vorgehen bei der Veräusserung, wobei eine Betreuung von professionellen Maklern jederzeit sehr empfehlenswert ist, um passende Interessenten ausfindig zu machen. 

 

Haus verkaufen: wann ist der beste Zeitpunkt?

Der richtige Zeitpunkt für die Weitergabe Ihres Anwesens, hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. Aber auch äussere Faktoren, wie etwa die Jahreszeit beeinflussen den Hausverkauf. Jeder Monat bietet hier Vor- und Nachteile um Käufer zu finden.

 

Im Frühling können Sie zum Beispiel mit einem blühenden Garten und viel Tageslicht besonders schöne Fotos machen und so das Exposé für eine optimale Präsentation nutzen. Wenn Sie an eine Familie vermieten möchten, sind die Sommerferien ein guter Anhaltspunkt für den Umzug.

 

Im Sommer und Herbst können Sie ebenfalls attraktive Fotos machen. Darüber hinaus ist es besonders leicht, Besichtigungstermine bei Tageslicht zu organisieren. Gerade im Herbst kann eine tiefstehende Sonne in Kombination mit buntem Laub, Ihr Anwesen in einem besonders guten Licht präsentieren und so auch das Interesse von potentiellen Käufern steigern.

 

Im Winter ist die Präsentation eine grössere Herausforderung – es sei denn, Sie wohnen in einer Gegend mit viel Schnee. Dann können Sie herrliche Fotos machen und Ihr Zuhause als gemütlich und ideal für den Urlaub darstellen. Bedenken Sie, dass viele Käufer im Januar nach einer neuen Unterkunft oder auch Wohnung suchen, ganz nach dem Motto «Neues Jahr, neues Glück».


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Mein Haus gleich nach Erwerb wieder verkaufen?

Grundsätzlich dürfen Sie Ihr Anwesen auch direkt nach Abschluss des Kaufprozesses weitergeben. Beachten Sie jedoch, dass der Kapitalgewinn aus dem Hausverkauf der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Diese ist auch als Spekulationssteuer bekannt. Sie soll die übermässige Spekulation mit Grundbesitz vermeiden. Entsprechend müssen Sie höhere Abgaben zahlen, je weniger Zeit Sie selbst in einer Unterkunft gewohnt haben. Zur Bestimmung des passenden Verkaufspreises, können Sie sich gerne kostenlos von unseren zuverlässigen und kompetenten Maklern beraten lassen.

 

Die Grundstückgewinnsteuer ist je nach Kanton unterschiedlich. In manchen Kantonen zählen die Monate, die Sie im selben Ort gewohnt haben, während in anderen Kantonen in Jahren gerechnet wird. Am besten lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater dabei unterstützen, den besten Zeitpunkt für den Vertrieb zu finden, um die Abzüge zu minimieren. Aber auch die Expertise professioneller und regionaler Makler können Ihnen hier bei der Entscheidungsfindung weiterhelfen.

 

Wie lange muss ich ein Haus behalten?

Je länger Sie in Ihrem Zuhause oder Wohnung verbringen, desto niedriger fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Die Antwort auf die Frage «Wie lange muss ich ein Haus vor dem Verkauf bewohnen?», gestaltet sich je nach Kanton ein wenig unterschiedlich. Zum Beispiel müssen Sie im Kanton Zürich zwanzig Jahre in einem Haus wohnen, um als Verkäufer nur noch 50% der ursprünglichen Handänderungssteuer zu bezahlen.

 

Übrigens: Wenn Sie das eigene Haus veräussern und von dem Erlös ein neues Zuhause erwerben möchten, lässt sich die Grundstücksgewinnsteuer aufschieben. Denn damit tätigen Sie eine Ersatzbeschaffung, die nicht lückenlos sein muss. Zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Unterkunft dürfen zwischen ein und fünf Jahre liegen.

 

Zwar wird auch in diesem Fall der Ersatzbeschaffung eine Grundstückgewinnsteuer angesetzt, aber diese ist aufgeschoben. Sollten Sie Ihr neues Objekt irgendwann abtreten, erinnert sich das Finanzamt an die ursprünglich angesetzte Steuer. Auch hier gilt, dass Sie durch eine längere Selbstnutzung den Steuersatz senken können.

 

Wie oft darf man Immobilien verkaufen?

In der Schweiz darf der Hausverkauf als Privatperson auch mehrmals stattfinden. Zwar gibt es dabei keine konkreten Vorgaben zu einem zeitlichen Limit, aber je öfter Sie Objekte auf den Markt bringen, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus.

 

Sollten Sie gewerbsmässig mit Immobilien handeln, gelten Sie als gewerblicher Liegenschaftshändler. Hier fallen andere Regelungen an. Zum Beispiel müssen Sie den Gewinn aus den Verkäufen durch Interessenten in Ihrer Steuererklärung als Einkommen versteuern. Rechnen Sie mit zusätzlichen AHV-Beiträgen und Sozialabgaben.

 

Es lässt sich nicht pauschal sagen, wann die Grenze zwischen privatem und gewerblichem Immobilienverkauf überschritten ist. Die Steuerbehörden entscheiden dies individuell. Die folgenden Faktoren sind wichtig zur Bestimmung Ihres Status:

  • Anzahl der Immobilienverkäufe
  • Zeitraum der Immobilienverkäufe
  • Besitzdauer meines Hauses
  • Wiederanlage des Gewinns in neue Objekte

 

Wenn sich herausstellt, dass Sie beim Handel mit Grundbesitz planmässig oder spekulativ vorgehen und auch noch besondere Marktkenntnisse aufweisen, gelten Sie schnell als gewerblicher Verkäufer. In diesem Fall wird sich Ihr Gewinn aus dem Verkauf eventuell empfindlich schmälern, weshalb ein guter Steuerberater ein Muss ist.

 

Wann darf ich einen Neubau verkaufen?

Auch bei Neubauten gilt, dass eine Grundstückgewinnsteuer anfällt. Wenn Sie die Immobilie mit einer Verkaufsabsicht bauen lassen, gelten Sie normalerweise als gewerblicher Immobilienhändler. Ausnahmen können bestehen, wenn es sich beim Käufer um ein Mitglied der Familie handelt.

 

Indem Sie den Neubau selbst für ein paar Jahre bewohnen, können Sie die Steuern beim Verkauf senken. Aber laut Gesetz dürfen Sie den Neubau auch direkt an Interessenten weiterverkaufen. Dies ist jedoch nicht immer leicht, da viele Neubauten bestimmte Eigenschaften aufweisen, die potentiellen Käufern eventuell nicht zusagen.

 

Wann darf ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Bei geerbten Häusern stellt sich oft die Frage, ob sie veräussert werden sollen oder nicht. Dies ist für viele Erben schwierig, da sie unzählige Erinnerungen und Emotionen mit der Liegenschaft verbinden. Um Ihnen hier bei der Entscheidung weiterzuhelfen, beachten Sie die Möglichkeit eines kostenlosen Beratungsgesprächs mit unseren erfahrenen Maklern. Wenn Sie zum Beispiel vorhaben, das Objekt später einmal selbst zu nutzen, lohnt sich eventuell eine Vermietung – dazu finden Sie hier weitere Hinweise.


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Berechnen Sie, ob die Kosten für den Unterhalt der Immobilie, die Hypothekarzinsen und weitere Kosten des Mietzinses übersteigen. Denn in diesem Fall ist nur der Verkauf der Liegenschaft zu empfehlen. Wenn Sie mit der Vermietung jedoch einen Gewinn erzielen können, handelt es sich eventuell um eine gute Option.

 

Sollten Sie sich doch für den Verkauf der geerbten Liegenschaft entscheiden, sollten Sie zunächst darauf achten, dass das Haus nicht mehr vermietet ist. Denn vermietete Liegenschaften lassen sich – je nach Kaufzweck – nur schwer versilbern. Für eine optimale Abwicklung des Hausverkaufs, können Sie jetzt auch kostenlos Kontakt zu unseren professionellen Maklern aufnehmen.

 

Wichtig ist zudem, dass Sie als Erbengemeinschaft den Verkauf beschliessen. Hier müssen sich also alle Miterbenden einig sein. Dies ist normalerweise auch der Fall, da so alle Erben ausbezahlt werden können. Zur Ermittlung des Erbanteils ist der Marktwert der Immobilie wichtig.

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Auch beim Verkauf von geerbten Immobilien fallen Steuern wie die Grundstücksgewinnsteuer und die Handänderungssteuer an. Diese werden vom Gewinn abgezogen, sodass letztendlich nur der Reinertrag zwischen den Erben aufgeteilt werden kann. Die letztendlich erhaltende Summe ist daher häufig etwas niedriger als zuerst erwartet.

 

Wie viel darf ich steuerfrei verkaufen?

Im Ausland ist es einfacher, steuerfrei zu vermarkten. Beispielsweise fällt in Deutschland keine Spekulationssteuer an, wenn seit dem Kauf zehn Jahre vergangen sind oder Sie die Immobilie mindestens drei Jahre lang bewohnt haben.

 

Hierzulande jedoch ist es kaum möglich, eine Immobilie steuerfrei zu vertreiben. Sie sollten in jedem Fall mit Grundstücksgewinnsteuer und eventuell auch mit einer Handänderungssteuer rechnen. Indem Sie sich gut überlegen, wann Sie die Immobilie verkaufen, können Sie die Steuerlast reduzieren.

 

Je nach Kanton gibt es einen Freibetrag für den Immobilienverkauf. Da es sich jedoch um Objekte mit hohem Wert handelt, ist es sehr unwahrscheinlich, dass Sie unter dem Wert bleiben. Der sogenannte Kleinstbetrag liegt zum Beispiel in Basel-Stadt bei 500 CHF und in Luzern bei 13’000 CHF. Mehr Informationen zum Freibetrag bei der Veräusserung von Immobilien finden Sie hier.

 

Fest steht: In der Schweiz ist es kaum möglich, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Sie können die Grundstückgewinnsteuer jedoch aufschieben, wenn Sie direkt aus dem Erlös eine neue Immobilie für den Eigenbedarf erwerben. Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier.

 

Wie gehe ich beim Hausverkauf am besten vor?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie den im Folgenden geschilderten Schritten folgen. Seien Sie sich zudem darüber bewusst, dass der Hausverkauf, wie auch bei Wohnungen viel Arbeit darstellt. Erfahrene Immobilienexperten und Makler kennen die Details und rechtlichen Fallstricke, weshalb es am besten ist, sich von uns professionell unterstützen zu lassen. Beachten Sie unter anderem, dass bei Wohneigentum verschiedene Steuern anfallen, was auch für den Verkauf gilt.

 

Tipp – Diese 8 Schritte sollten Sie für den Hausverkauf durchlaufen:

  • Schritt 1 – Preis des Kaufes festlegen – gern helfen wir Ihnen mit einer unverbindlichen Preisschätzung und Beratung durch unsere Makler
  • Schritt 2 – Unterlagen zusammenstellen, zum Beispiel Lageplan, Bilder, Katasterplan, Grundbuchauszug und Versicherungsnachweise
  • Schritt 3 – Mein Haus inserieren
  • Schritt 4 – Besichtigungen organisieren und durchführen
  • Schritt 5 – Mit potentiellen Käufern über das Angebot (Verkaufspreis) verhandeln
  • Schritt 6 – Den Kaufvertrag als Eigentümer aufsetzen und unterschreiben
  • Schritt 7 – Die Übergabe inklusive Protokoll planen und durchführen
  • Schritt 8 – Gebühren und Steuern aufteilen 
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