Hedonische Schätzung: So funktioniert die Immobilienbewertung

hedonische schätzung einer immobilie mit Lupe.

Wenn Sie Ihr Eigenheim verkaufen möchten oder einfach daran interessiert sind, wie viel dieses aktuell wert ist, kommt die hedonische Schätzung in Frage. Dabei handelt es sich um ein Verfahren, um schnell und meist auch einfach den Verkehrswert der Liegenschaft zu ermitteln. Mit Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert gemeint, den die Schätzung ergibt.  

Hier lesen Sie mehr zur hedonischen Schätzung und zur Vorgehensweise der Methoden. Wir listen Ihnen die Vor- und Nachteile auf, erläutern andere Arten der Immobilienschätzung und stellen dar, für welche Immobilie sich welche Art der Immobilienschätzung am besten eignet.

Was ist die hedonische Schätzung?

Die hedonische Schätzung ist ein Verfahren der Immobilienbewertung. Es wird davon ausgegangen, dass im Marktpreis einer Liegenschaft bereits Informationen zur Bewertung der einzelnen Eigenschaften «versteckt» sind. Mithilfe von statistischen Methoden ist es möglich, im Rahmen der hedonischen Schätzung diese Einzelfaktoren zu erfassen, zu gewichten und miteinander zu vergleichen. Der bei der hedonischen Bewertung ermittelte Wert stellt keinen Ersatz für den Kaufpreis dar, sondern entspricht der statistischen Berechnung auf Basis aktueller Marktdaten. Der berechnete Wert spiegelt denjenigen Preis wider, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.

Verschiedene Käufer legen unterschiedlich viel Wert auf die Faktoren, weshalb es sich um ein abstraktes Konstrukt handelt. Obwohl die hedonische Schätzung eine Einschätzung des aktuellen Marktwertes bietet, können verschiedene Anbieter zu abweichenden und dennoch realistischen Ergebnissen kommen.

Insgesamt beruht die Methode, die im Jahr 1999 von der UBS und dem Immobiliendienstleister Wüest und Partner entwickelt wurde, auf 70 verschiedenen Faktoren. Diese werden in ein Computermodell eingespeist und mit vergleichbaren Immobilien sowie deren erzielten Preisen in Bezug gesetzt. Dabei helfen Big Data.

Die folgenden Eigenschaften einer Immobilie sind besonders wichtige Einzelfaktoren für die hedonische Schätzung:

  • Makrolage: Dieser Begriff meint die Zugehörigkeit zu einer Region, die Attraktivität der Gemeinde und die Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums.
  • Mikrolage: Mit der Mikrolage ist etwa die Distanz zu öffentlichen Verkehrsmitteln gemeint. Aber auch die unmittelbare Umgebung der Immobilie ist wichtig, da sie in Bezug auf Sicht, Besonnung und Immissionen viel Einfluss hat.
  • Quantitative Informationen: Zahlen wie die Grundrissgrösse, das Volumen der Immobilien, die Nutzfläche, die Zimmeranzahl und das Baujahr sind wesentlich für die hedonische Immobilienbewertung.
  • Qualitative Informationen: Aber auch das Alter der Liegenschaft, ihr Zustand und ihr Standard sind im Verkehrswert zu erkennen. 

Es handelt sich also um verschiedene Objekteigenschaften mit «impliziten Preisen», die im Vergleich zu anderen auf dem Markt gehandelten Objekten gemessen werden. Mithilfe einer statistischen Hausschätzung kann die hedonische Methode so eine Vorhersage des Marktwertes einer Immobilie machen. 

Für den Verkauf einer Liegenschaft ist die hedonische Schätzung eine grosse Hilfe. Zudem ist sie Voraussetzung für die Aufnahme einer Hypothek, da dabei der Verkehrswert der Liegenschaft belehnt wird. Weitere Anwendungsfälle für die Immobilienbewertung sind der Abschluss von Versicherungen und Erbfälle.

Übrigens: Weitere Details dazu, wie die Immobilienbewertung mit verschiedenen Methoden funktioniert, lesen Sie hier.

Welche Vor- und Nachteile bietet hedonische Schätzung?

Die hedonische Methode wird von vielen Online-Anbietern kostenlos angeboten. Dafür müssen Sie nur einige Angaben zur Liegenschaft machen. Ein Algorithmus kümmert sich um den Rest. Das bringt den grossen Vorteil, dass Sie innerhalb kurzer Zeit den Marktwert erfahren, und das meist gratis oder zu sehr geringen Kosten.  

Zudem ist die hedonische Immobilienbewertung objektiv. Sie basiert auf den Daten anderer vergleichbarer Transaktionen in der Region. Dank zahlreicher Online-Datenbanken sowie Big Data Algorithmen lässt sich ein verlässliches Ergebnis erzielen, das Sie selbst anhand von Vergleichen nicht unbedingt erreichen würden. 

Wer über den Immobilienkauf oder -verkauf nachdenkt, sollte zunächst anhand der hedonischen Methode Berechnungen anstellen. Behalten Sie die Zahl im Hinterkopf, um die Hypothekarangebote verschiedener Banken miteinander zu vergleichen. Aber bedenken Sie: Banken schätzen meist sehr konservativ. 

Tipp: Der Preis für Ihr Objekt hängt auch vom Verkaufszeitpunkt ab. Lesen Sie hier mehr dazu, wann und wie Sie Ihre Immobilie am besten verkaufen.

Auf der anderen Seite ist die hedonische Methode nicht sehr genau. Die Bandbreite der Abweichungen vom tatsächlich erzielten Preis liegt bei +/- 20 Prozent. Die Abweichung der Schätzung von dem tatsächlich erzielten Preis hängt mit der Datenmenge zusammen, die für den Vergleich zur Verfügung stehen. Standorte, an denen mehr Transaktionen stattfinden, liefern genauerer Vergleichsdaten für die Immobilienbewertung. Entsprechend handelt es sich wirklich um eine Schätzung. Zudem ist die hedonische Methode vergangenheitsorientiert. Das bedeutet, dass die zum Vergleich herangezogenen Transaktionen in der Vergangenheit liegen. Mögliche zukünftige Wertsteigerungen werden in dieser Bewertungsmethode nicht mit einbezogen. Wenn Sie es genauer wissen wollen, lohnt es sich, auf professionelle Unterstützung sowie eventuell auf eine andere Schätzmethode zurückzugreifen.

Welche anderen Arten der Immobilienschätzung gibt es?

Die hedonische Schätzung ist die mit Abstand am häufigsten genutzte Schätzmethode für Immobilienpreise in der Schweiz. Sie lässt sich online gratis durchführen. Wenn Sie einen Profi beauftragen, sollten Sie mit einem Preis von 200 bis 300 Franken rechnen. 

Die Schätzung nach hedonischer Methode eignet sich besonders gut für Standardimmobilien, um deren Marktwert zu ermitteln. Bei Luxusimmobilien, besonders alten Objekten sowie Häusern mit grossem Grundstück ist es jedoch sinnvoll, eine andere Methoden der Immobilienschätzung zu wählen. Dabei kommt etwa das Realwertverfahren in Frage. Dabei wird ermittelt, was der Bau der jeweiligen Immobilie heute kosten würde. Der Käufer sollte für die Liegenschaft nicht mehr zahlen, als heute bei Neubau marktüblich wäre.  

Bei Objekten, die an Kapitalanleger verkauft werden sollen, ist vor allem der Ertrag wichtig. Entsprechend wird hier der Wert mit dem Cash-Flow basierten Verfahren der Ertragswert-Bewertung berechnet. Alternativ kommt das internationale Discounted-Cashflow-Verfahren zum Einsatz. 

Bei Liebhaberobjekten sowie bei rechtlich komplexen Situationen wie Erbfall und Scheidungsverfahren ist es sinnvoll, einen zertifizierten Immobilienschätzer hinzuzuziehen. Dabei handelt es sich meist um Architekten, Finanzdienstleister, Bauökonomen oder Makler mit Zusatzausbildung, die zwischen 500 und 2’500 Franken Honorar verlangen. Sie schätzen eine möglichst marktnahe Verkehrswertschätzung. 

Tipp: In unserem Partnernetzwerk finden Sie den passenden Experten, der Sie bei der Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Liegenschaft unterstützt.


Wenn Sie jedoch einfach neugierig sind, eine Bewertungsgrundlage wünschen oder eine erste Orientierung suchen, ist die hedonische Bewertung die beste Wahl. Sie ist günstig, zuverlässig und schnell erhältlich. 

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