Immobilien vererben: Mehr als ein letzter Wille

Lächelnder Vater und Sohn vor ihrem Haus

Das Vererben von Immobilien ist kein einfaches Unterfangen. Denn die richtigen Entscheidungen werden unter anderem von Emotionen, dem Erbrecht und einer sorgfältigen Planung geleitet.

Herr und Frau Kohler waren stolze Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in der Stadt Luzern. Sie haben dieses vor rund 40 Jahren gekauft, anfangs sorgfältig gepflegt und modernisiert. Mit zunehmendem Alter wurde es immer schwieriger, sich um die Instandhaltung und die Verwaltung der Mieterschaft zu kümmern. Auch Termine und Details gingen vergessen, welche für die Rendite und nachhaltige Instandhaltung der Immobilie unabdingbar sind. Frustration, Überforderung und ein schlechtes Gewissen gegenüber der Mieterschaft lagen an der Tagesordnung. Als das Ehepaar starb, wurde das Mehrfamilienhaus vererbt. Ohne konkrete Nachlassplanung, wurde die Immobilienverwaltung auch für die Hinterbliebenen immer komplizierter und die optimale Rendite für einen Verkauf schwer erreichbar. Doch worauf müssen Eigentümer:innen achten, um Immobilieninvestments so aufzubauen, dass diese zu Lebzeiten und auch für die nächste Generation lukrativ sind? 

1. Erbrecht und neue Regelungen

Das Leben verändert sich ständig und mit ihm auch das Vermögen. Das Testament sollte daher regelmässig überprüft werden. Mindestens alle drei bis fünf Jahre und nach wichtigen familiären Ereignissen wie der Heirat, Scheidung, oder der Geburt eines Kindes – aber auch nach Änderungen der Schweizer Erbrechtsreform, die beispielsweise seit dem 1. Januar 2023 Erblassern mehr Freiheit bei der Verteilung ihres Nachlasses gibt. Früher mussten Ehepartner:innen, Kinder und Eltern bestimmte Pflichtteile erhalten, während Konkubinatspartner:innen keinen Anspruch hatten. Die neue Regelung entfernt den Pflichtteil für Eltern, lässt den für Ehepartner:innen oder eingetragene Partner:innen jedoch unverändert. Dadurch haben Konkubinatspartner:innen und Stiefkinder leichteren Zugang zum Erbe. Informationen, die für die Nachlassplanung von wichtiger Bedeutung sind, weshalb man sich immer wieder mit einem Experten austauschen sollte.  

2. Die Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung ist wichtig für den Ertrag einer Immobilie. Sie liefert relevante Informationen über den Renditeverlauf, Steuerkosten und hat direkten Einfluss auf die Finanzierung. So wird beispielsweise der Marktwert von der Bank als Sicherheit für eine Hypothek verwendet. Ohne Kenntnis des Marktwerts kann es schwierig sein, Reparaturen und Modernisierungen durchzuführen, da man nicht weiss, wie viel Geld dafür ausgegeben werden kann. Das Vernachlässigen der Immobilienbewertung kann somit zu finanziellen Problemen führen und das Verkaufen oder Verwalten der Immobilie auch für die nächste Generation erschweren. Neben der sorgfältigen Dokumentation der zu verwaltenden Unterlagen ist es auch wichtig, regelmässig den Marktwert im Blick zu behalten, um fortlaufend die richtigen finanziellen Entscheidungen treffen zu können. 


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3. Emotionen und Rendite

Als Immobilieneigentümer:in gilt es die Emotionen zum Objekt aussen vor zu lassen, da sie wichtige Entscheidungen nachteilig beeinflussen können. Leichter gesagt als getan. Doch wer zu sehr an einer Immobilie hängt, kann die nächsten Schritte oftmals nicht objektiv beurteilen. Immer wieder kommt es vor, dass Eigentümer:innen versucht sind, den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen, um z.B. den Verkauf zu verzögern. Was rechtlich und logistisch ein “einfacher Verkauf” hätte werden sollen, wird unnötig kompliziert. Es ist daher wichtig, sich bewusst zu machen, dass die Immobilie ein finanzielles Investment ist und die Entscheidungen, die man trifft, auf objektiven Faktoren wie dem Marktwert, der Finanzierung und den Steuern basieren sollten. Auf diese Weise kann man sicherstellen, dass die Entscheidungen rational und finanziell sinnvoll getroffen und nicht von emotionalen Faktoren beeinflusst werden.

4. Umwelt und Gesellschaft

Als Eigentümer:in gibt es verschiedene Möglichkeiten, um einen Beitrag für Umwelt und Gesellschaft zu leisten. Eine Möglichkeit ist die Förderung nachhaltiger Dienstleistungen und Materialien sowie erneuerbare Energien, die dazu beitragen, die Umweltbelastung zu verringern und Ressourcen zu schonen. Auf lange Sicht kann dies dazu beitragen, den Wert der Immobilie zu erhalten oder sogar zu steigern. Mieterinnen und Mieter interessieren sich zudem immer mehr für umweltfreundliche Lösungen und fühlen sich von Vermietern, die sich für Nachhaltigkeit einsetzen, respektiert und geschätzt, was ein intaktes und langfristiges Vermieter-Mieter-Verhältnis verspricht und auch die Zahlungsbereitschaft entsprechend erhöht. 

Fazit

Es zeigt sich, dass die Nachlassplanung deutlich über die Abfassung eines Testaments hinausgeht. Eine umfangreiche Planung ist in jedem Fall ratsam, damit Eigentümer:innen über das nötige Grundwissen verfügen und sich über zukünftige Möglichkeiten und Herausforderungen im Klaren sind. Immer häufiger setzen Privatpersonen auf Immobilienexperten, wenn es darum geht, die richtigen Entscheidungen zu treffen und Immobilien rentabel zu verwalten – auch im Sinne der nächsten Generation. 

Dank der stetigen Digitalisierung sind entlang des Lebenszyklus von Immobilien neue Anwendungen entstanden, welche das Immobilienmanagement künftig erheblich vereinfachen, wie der Verwaltungs-Service von Properti zeigt: Dank eines exklusiven Zugangs im monatlich kündbaren Abo-Modell behalten Eigentümer:innen rund um die Uhr den Überblick über ihr Portfolio und dessen Budgetplanung und Rendite, sprich ihre Hypotheken, wichtige Dokumente und Versicherungen, den aktuellen Marktwert sowie geplante Investitionen und Mieteranliegen. Durch ständigen Marktfokus und der nötigen Expertise wird stetig sichergestellt, dass auch der geplante Nachlass in einem guten Zustand übergeben wird und der Immobilienwert möglichst hoch bleibt.


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Auszug aus „der Hauseigentümer“ (HEV Schweiz) vom 15. Januar 2023. Weitere Publikationen finden Sie in unserem Newsroom.

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