Was gibt es bei Stockwerkeigentum zu beachten?

In der Schweiz gibt es seit dem Jahr 1965 das sogenannte Stockwerkeigentum. Dabei handelt es sich um die Möglichkeit, ein ganzes Stockwerk einer Immobilie zu erwerben und als Stockwerkeigentümer zu fungieren. Dieses kann sowohl aus einer als auch aus mehreren Wohnungen bestehen.

Als Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümergemeinschaft haben Sie besondere Rechte und Pflichten. Diese ähneln den Vorgaben der Eigentumswohnung, aber es gibt einige Besonderheiten. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie als Stockwerkeigentümer und als Stockwerkeigentümergemeinschaft alles beachten müssen.

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Was ist Stockwerkeigentum?

Mit der Einführung des Stockwerkeigentums im Jahr 1965 beabsichtigte die Schweiz, einem grossen Teil der Bevölkerung den Erwerb von Eigentum zu ermöglichen. Schätzungen zufolge beruht der recht hohe Anteil der Wohneigentümer in der Schweiz von aktuell etwa 40% unter anderem auf der Einführung des Stockwerkeigentums.

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um ein Miteigentum, das untrennbar zum Sonderrecht gehört. Eigentümer haben also ein Sonderrecht auf Miteigentum am gesamten Grundstück, sowie ein Sondereigentum an ihren spezifischen Gebäudeteilen, die sie allen nutzen dürfen. Diese exklusiven Gebäude- und Sonderrechte beziehen sich normalerweise auf die Wohnung und die dazugehörigen Räumlichkeiten wie etwa den Keller. Allerdings gibt es auch Einzelfälle wie zum Beispiel Terrassen, welche unter das ausschliessliche Nutzungsrecht fallen und nicht im Sonderrecht einbegriffen sind.

Ausschlaggebend für die Verteilung der einzelnen Flächen in einem Gebäude sind die Stockwerkaufteilungspläne. Diese sind beim Grundbuchamt einzusehen und bilden die rechtliche Grundlage.

Laut Art. 712b des ZGB gehören die folgenden Gebäudebestandteile normalerweise nicht zum Sonderrecht, sondern zu den gemeinschaftlichen Teilen, an denen alle Stockwerkeigentümer auch Besitz haben:

• Garten und Aussenstellplätze
• Elementare Gebäudeteile wie Fundament und tragende Mauern
• Fenster und Fassade
• Gemeinsame Einrichtungen und Haustechnik, wie zum Beispiel Treppenhaus und Zentralheizung

Was muss ich bei Stockwerkeigentum beachten?

Auch für Eigentümer von Stockwerkeigentum ist ein gutes nachbarschaftliches Klima wichtig. Denn in Stockwerken lebt man näher aufeinander als etwa bei Einfamilienhäusern. Zudem sind Sie als Besitzer langfristig an das Eigentum gebunden, weshalb ein gutes Verhältnis zwischen den Nachbarn und insbesondere zu den anderen Besitzern sehr wichtig ist.

Tipp: Hilfreiche Hinweise zum Umgang mit schwierigen Mietern, die letztendlich auch das Verhältnis zwischen Ihnen und anderen Stockwerkeigentümern beeinflussen können, finden Sie hier.

Bedenken Sie weiterhin, dass Sie als Stockwerkeigentümer bei bestimmten Entscheidungen von der Gunst der Nachbarn abhängig sind. Hier geht es zum Beispiel um Entscheidungen betreffend der gesamten Liegenschaft sowie um Umbaumassnahmen, die Sie nicht einfach auf eigene Faust durchführen können. Denn alle Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten, die ausserhalb Ihres Sondereigentums stattfinden bzw. die das Erscheinungsbild der Immobilie betreffen, müssen von der Eigentümerversammlung genehmigt werden. Die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft muss also einverstanden sein.

Zwar ist es in der Schweiz keine Pflicht, für das Zusammenleben in einer Immobilie ein Regelwerk aufzustellen, ist jedoch empfehlenswert. Das sogenannte Stockwerkeigentümerreglement kann in der Eigentümerversammlung aufgestellt werden und enthält unter anderem eine Hausordnung für die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft. Zudem lassen sich Regeln zu Faktoren wie der gewerblichen Nutzung, der Haustierhaltung und zum Hausfriedensbruch festhalten. Diese Regeln gelten dann für das gesamte Grundstück bzw. die gesamte Liegenschaft. 

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Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Als Eigentümer von Stockwerkwohnungen sollten Sie sich gut mit Ihren Rechten und Pflichten auseinandersetzen. Die rechtlichen Grundlagen dafür finden Sie im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB), und zwar in den folgenden Artikeln:

• 60 ff. zum Vereinsrecht
• 646 ff. zum Miteigentum
• 712a ff. zum Stockwerkeigentum

Eine wichtige Rolle beim Stockwerkeigentum kommt der Verwaltung zu. Deren zentrale Aufgabe ist es unter anderem den Hausfrieden der Gemeinschaft zu regulieren und als Schnittstelle zwischen Stockwerkeigentümern und Mietern agieren. Bedenken Sie dabei jedoch, dass die Verwaltung stets der Stockwerkeigentümergemeinschaft, nicht aber einzelnen Eigentümern verpflichtet ist.

Ihre eigenen Räume, also Ihre Sondereigentum, dürfen Sie als Stockwerkeigentümer frei nutzen und gestalten und müssen nicht das Einverständnis der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft besitzen. Jedoch haben Sie die Pflicht, darauf zu achten, den anderen Eigentümern keinen Schaden zuzufügen und somit die Gemeinschaft zu waren. Hier geht es um den geteilten Besitz, aber auch um ein gutes Zusammenleben.

Dies bedeutet, dass Sie zur ausschliesslichen Nutzung und baulichen Gestaltung Ihrer eigenen Wohnung berechtigt sind. Alle anderen Teile der Immobilie sind jedoch zwingend Eigentum der Gemeinschaft. Dazu gehören unter anderem das Treppenhaus und die Fassade – um hier Änderungen vorzunehmen, ist eine Genehmigung der Gemeinschaft nötig.

Ein weiteres wichtiges Recht ist die Teilnahme an der regelmässigen Eigentümerversammlung. Diese wird von der Verwaltung einberufen und geleitet. Sie als Eigentümer haben ein Stimmrecht, können Anträge vorgängig einreichen und bei Bedarf das Einverständnis der anderen Eigentümer einholen. Zudem können Sie Ihr eigenes Einverständnis verweigern, wenn wichtige Gründe gegen eine Entscheidung sprechen und Beschlüsse der Gemeinschaft können hier ausgeführt und koordiniert werden.

Zudem haben Sie ein Recht auf die Werterhaltung der Immobilie. Dies bedeutet, dass gewisse Anträge, die ausschliesslich auf die Erhaltung des Werts abzielen, genehmigt werden müssen, damit Sie Ihre Investition nicht verlieren.

Wie läuft der Wohnungsverkauf von Stockwerkeigentum ab?

Als Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümergemeinschaft haben Sie das Recht, frei über Ihren Anteil zu verfügen. Dazu gehört auch das Recht, Ihr Eigentum zu verkaufen. Die anderen Eigentümer haben dabei kein Vorkaufsrecht – es sei denn, sie haben dieses explizit vertraglich vereinbart und im Grundbuch vermerkt.

Achten Sie beim Kaufvertrag für Stockwerkeigentum besonders auf die folgenden Aspekte:

• Geben Sie an, wie hoch die regelmässigen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sind. Als Verkäufer haben Sie keinen Anspruch auf eine Rückerstattung der bereits von Ihnen gezahlten Beiträge.
• Im Kaufvertrag muss ein detaillierter Aufteilungsplan enthalten sein, aus dem die Aufteilung von Sondereigentum und Miteigentum vorhergeht. Dieser Plan hat jedoch keine Grundbuchwirkung.

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Was passiert mit dem Erneuerungsfonds beim Verkauf von Stockwerkeigentum?

Als Eigentümer einer Stockwerkwohnung sind Sie nicht nur für den Unterhalt der eigenen Wohnung, sondern auch für den Unterhalt und die Instandhaltung der ganzen Liegenschaft zuständig. Das gemeinschaftliche Eigentum macht oft bis zu zwei Drittel des Gesamtwertes aus. Entsprechend kann eine recht hohe regelmässige Zahlung in den Erneuerungsfonds gefordert werden. Dessen Einrichtung ist übrigens in der Schweiz nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber wärmstens empfohlen.

In der Eigentümerversammlung entscheiden Sie gemeinsam mit der Verwaltung über die Höhe der Einzahlungen in den Erneuerungsfonds. Zudem kann es sein, dass Sie bei nötigen Sanierungsmassnahmen, deren Kosten über die Höhe des Fonds hinausgehen, ebenfalls anteilig zur Kasse gebeten werden.

Sie haben das Recht, sich über den aktuellen Stand des Fonds zu informieren und eine Änderung der Beiträge zu beantragen. Jedoch erhalten Sie bei einem Verkauf der Immobilie die bereits gezahlten Beiträge nicht zurück. Eventuell ist der Käufer dazu bereit, Ihnen die bereits gezahlten Einlagen im Rahmen des Kaufpreises zu erstatten. Grundsätzlich gilt aber, dass die eingezahlten Beiträge für den Erneuerungsfonds in diesem verbleiben.

Welche Fragen sollten Käufer von Stockwerkeigentum stellen?

Wenn Sie Interesse daran haben, Stockwerkeigentum zu erwerben, sollten Sie mehrere wichtige Hinweise beachten. Denn hier handelt es sich nicht nur um eine Eigentumswohnung oder ein Haus, sondern oft um die Verantwortung für grössere Flächen.

Die folgenden Tipps sind für Käufer von Stockwerkeigentum wichtig:

• Studieren Sie das Stockwerkeigentümerreglement ausführlich, um sich über Ihre Rechte und Pflichten, aber auch die Gestaltung des Zusammenlebens zu informieren.
• Achten Sie darauf, dass der Wortlaut im Grundbuch sowie die Angaben in der Teilungserklärung miteinander übereinstimmen.
• Studieren Sie die Protokolle, inkl. Nebenkostenabrechnung und Budgets der letzten Eigentümerversammlungen im Detail, um böse Überraschungen wie etwa den Einritt in eine sogenannte Streitgemeinschaft zu vermeiden.
• Fragen Sie nach anstehenden Sanierungsarbeiten, dem aktuellen Guthaben des Erneuerungsfonds und den Beiträgen, die Sie regelmässig in den Fonds zahlen müssen.
• Informieren Sie sich über den aktuellen Verwalter, seine Erfahrung und seinen Ruf.
• Fragen Sie nach Einschränkungen zur Nutzung von bestimmten Räumen, zur Haustierhaltung und zum Spielen von Musikinstrumenten.
• Fragen Sie nach Handhabung zur Nutzung von bestimmten Räumen, zur Haustierhaltung und zum Spielen von Musikinstrumenten.

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