Über dieses Risiko bei Immobilien spricht niemand


Die Immobilienbranche ist im Wandel, Eigentümer:innen müssen sich zwangsläufig mit ihrem Portfolio auseinandersetzen und wichtige Entscheidungen treffen. Doch über einen Faktor wird zu selten gesprochen: Energetische Sanierungen. Erfüllt eine Immobilie bis 2050 nicht die verlangten Voraussetzungen, bedeutet das im schlimmsten Fall, dass dem Objekt die Betriebserlaubnis entzogen wird.

Zinsanstieg und Preisentwicklung

Die sonst so träge Immobilienbranche steht seit Wochen und Monaten unter Strom – und auch in Zukunft müssen Privateigentümer:innen und Investoren mit weitreichenden Veränderungen rechnen. Vor allem die steigenden Zinsen spielen eine entscheidende Rolle – in zwei Wochen wird die SNB mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer weiteren Leitzinserhöhung aufwarten, was wiederum einen Einfluss auf die Hypothekarzinsen und damit auf die gesamte Immobilienwirtschaft haben wird.

Steigen die Zinsen, stellt sich die Frage nach den Immobilienpreisen. Befanden sich diese in der Schweiz lange auf einem Allzeithoch, wird jederzeit damit gerechnet, dass es zu Preiskorrekturen kommt. Stehen wir vor einer Immobilienblase, die zu platzen droht? Das wahrscheinlich nicht. Die Branche hat aus früheren Fehlern gelernt, spekulative Bautätigkeiten wie beispielsweise in Amerika oder Spanien gibt es hierzulande nicht und Banken knüpfen die Hypothekenvergaben an strenge Vorschriften punkto Tragbarkeit und Amortisation.

Der stetige Anstieg der Immobilienpreise dürfte sich nach Einschätzung der Zürcher Kantonalbank nächstes Jahr dennoch abschwächen. Vor dem Hintergrund der Zinswende wird davon ausgegangen, dass sich der Preisanstieg gesamtschweizerisch betrachtet von 5,5 Prozent im Jahr 2022 auf 1 Prozent im Jahr 2023 reduziert. Hauptgrund für die weiterhin steigenden Preise sind die knappen Ressourcen von Boden und Land sowie das Bevölkerungswachstum.

Säulendiagramm über Prognosen zum Schweizer Immobilienmarkt

Sanierungsstau und Lieferengpässe

Neben all diesen Überlegungen um Zinsen und Immobilienpreise gerät ein grosser und folgenschwerer Faktor viel zu häufig in Vergessenheit: Energetische Sanierungen, die früher oder später auf die meisten Eigentümer:innen zukommen und mit hohen Kosten verbunden sein können.

Das Pariser Abkommen verlangt, dass die Schweiz bis 2050 klimaneutral wird – um dieses Ziel zu erreichen, müssten jährlich 3 Prozent der Gebäude energetisch saniert werden. Die Quote liegt aber seit Jahren unter 1 Prozent. Der Sanierungsstau wird also immer grösser und das in Zeiten, in denen Planungssicherheit kaum möglich ist.

Wann ist ein Gebäude klimaneutral? Wenn es nicht mehr CO2 ausstösst, als es auf der anderen Seite an regenerativer Energie wieder einspeist.

Die derzeitige Situation – sprich die Folgen der Coronakrise, der Ukrainekrieg, die damit verbundenen Lieferkettenprobleme und die Inflation, die den Baupreiskostenindex nach oben treiben – sorgen dafür, dass Projekte, die beispielsweise vor zwei Jahren geplant wurden, sich heute als viel teurer herausstellen. Die Lage ist aktuell derart angespannt, dass konkrete Kalkulationen kaum möglich sind.

Der Schweizer Baupreisindex wird halbjährlich berechnet (April und Oktober) und die Ergebnisse im Juni und Dezember publiziert.

Was bedeutet das für Immobilienbesitzer:innen?

Erfüllt eine Immobilie bis 2050 nicht die verlangten Voraussetzungen, bedeutet das im schlimmsten Fall, dass dem Objekt die Betriebserlaubnis entzogen wird – heisst: Es darf nicht mehr vermietet und darin gewohnt werden. So kommt es zum Zwangsinvestitionsstau bei Gebäuden, die älter als 15 Jahre sind – in welchem Umfang dieser liegt, ist ganz individuell: von der Dämmung der Gebäudehülle, über die Kellerdecke, Fenster, Türen, Dach, einer Heizungsoptimierung bis hin zu einer Lüftungsanlage mit gekoppelter Wärmerückgewinnung. Die steigende Nachfrage sowie die begrenzten Kapazitäten der Dienstleister werden dann unweigerlich dazu führen, dass Sanierungen noch teurer werden. 

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Für Eigentümer:innen bedeutet das ganz konkret, dass gehandelt werden muss. Erstellen Sie einen Fahrplan: Was muss getan werden, um bei Ihrem Objekt oder Ihren Objekten eine besonders hohe Effizienzklasse zu erreichen? Welche Kosten kommen auf Sie zu? Welche Förderprogramme könnten für Sie in Frage kommen? Die eigene(n) Immobilie(n) genau zu kennen und zu wissen, welche Investitionen unabdingbar sind, ist das A und O.

Halten oder verkaufen?

In den vergangenen 60 Jahren waren Immobilien ein probates Mittel, um ein sicheres Einkommen daraus zu beziehen. Hat man nun allerdings mehrere Objekte im Bestand, die einen zur finanziellen Nachschusspflicht zwingen, kann das zu Liquiditätsengpässen führen. Bei so manchem könnte dies zur Überlegung führen: Möchte oder muss ich mich von dem einen oder anderen Objekt trennen?

Bei der Bewertung der Risiken, die der eigene Bestand hinsichtlich des Investitionsstaus hat, ist die Frage: Ist das noch wirtschaftlich für mich, wenn ich investiere? Denn egal, wie motiviert man bei der Dekarbonisierung ist und wie sehr man Verantwortung für den Klimawandel übernehmen möchte: Am Ende muss man es sich auch leisten können.

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Etwas anders sieht es bei den institutionellen Investoren aus, deren Handlungsspielräume sind deutlich grösser. So gibt es beispielsweise in Deutschland schon jetzt Grossinvestoren, die sagen: «Bei 30 Prozent unseres Bestandes wird es sich nicht lohnen, dass wir den noch halten.» Als Konsequenz muss damit gerechnet werden, dass viele Investoren ihre Immobilien abstossen und der Markt entsprechend geflutet wird. Das wiederum würde sich unweigerlich auf die Preise auswirken – sie würden sinken.

Kommt es dann zur «Schnäppchenzeit»? Nicht wirklich, denn die Immobilien, die dann zum Verkauf stünden, wären zwar im Einkauf günstig – wegen des gestiegenen Angebots und des Zustands dieser Objekte –, würden aber einen entsprechend grossen Investitionsstau mit sich bringen.

Fazit

Dem energetischen Sanierungsstau wurde bis anhin zu wenig Beachtung geschenkt, obwohl dieser sowohl für private als auch für institutionelle Investoren mehr als relevant ist. Immobilien als Investitionen, also als Mietobjekte, sind spätestens jetzt kein Selbstläufer mehr. Eigentümer:innen sollten sich unbedingt damit auseinandersetzen. Denn Agieren ist immer besser als Reagieren.


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