Vom Eigentümer zum nachhaltigen Investor: Mit dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern Zukunft gestalten

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Mehrfamilienhäuser sind eine rentable Investition in der Schweiz, aber warum verkaufen Eigentümer:innen sie? Die Gründe sind vielfältig und können von finanziellen und nachhaltigen Herausforderungen bis hin zum Wunsch nach Veränderung der Lebensgewohnheiten reichen.

Als Hauseigentümer:in denken wir oft über den Wert unserer Immobilien und unseren zukünftigen Lebensraum nach. Doch was ist, wenn wir unsere Mehrfamilienhäuser nicht nur als Wohnraum betrachten, sondern als Investitionsmöglichkeit für die Zukunft? Dabei kann der Verkauf von Mehrfamilienhäusern nicht nur finanzielle Vorteile bringen, sondern auch zur Nachhaltigkeit beitragen und eine neue Ära des Investierens einläuten.


Warum verkaufen Eigentümer ihr Mehrfamilienhaus?


Der Besitz eines Mehrfamilienhauses (MFH) kann für Hauseigentümer:innen in der Schweiz eine rentable Investition darstellen, da es ihnen einen stetigen Einkommenszufluss aus passiven Einkünften ermöglicht. Dennoch gibt es verschiedene Gründe, warum sich Eigentümer:innen dazu entscheiden, ihr Mehrfamilienhaus zu veräussern. Diese Gründe können finanzielle Herausforderungen, der Wunsch nach Verkleinerung vor dem Ruhestand, die Vorbereitung auf eine Erbteilung, veränderte Lebensgewohnheiten, rechtliche Fragen, fehlende Modernisierung oder veränderte Marktbedingungen umfassen.

Hat man etwa aufgrund unvorhergesehener Kosten oder sinkender Mieteinnahmen Schwierigkeiten, die monatlichen Ausgaben für das Mehrfamilienhaus zu decken, bietet der Verkauf eine Möglichkeit, um schnell Liquidität zu erlangen. Eine Veränderung im Lebensstil, wie beispielsweise ein Umzug in eine andere Region, kann dazu führen, dass Hauseigentümer:innen ihr Immobilienportfolio ebenfalls an den neuen Wohnort verlagern möchten. In diesem Fall dient der Verkauf dazu, finanzielle Mittel freizusetzen, um eine neue Investition zu tätigen.

Dabei sollte man allerdings einen Punkt nicht aus den Augen verlieren: Mieter:innen werden immer anspruchsvoller. Die Immobilie soll ein zeitloses Design mitbringen, durch die Nutzung von erneuerbaren Energien möglichst energieeffizient sein sowie aus umweltfreundlichen und ressourceneffizienten Materialien ausgestattet sein. Die Liste der Anforderungen ist lang. Ein Verkauf der Immobilie könnte eine Option sein, um sich von der Immobilie zu trennen und gleichzeitig einen positiven Beitrag zur Umwelt zu leisten, indem ein neuer Eigentümer:innen nachhaltige Modernisierungen vornimmt.

Die Immobilienbranche ist im Wandel, Eigentümer:innen müssen sich zwangsläufig mit ihrem Portfolio auseinandersetzen und wichtige Entscheidungen treffen. Doch über einen Faktor wird zu selten gesprochen: Energetische Sanierungen.

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Wie können Eigentümer ihr Portfolio zukunftsfähig machen?


Die Immobilienbranche ist im Wandel, Eigentümer:innen müssen sich zwangsläufig mit ihrem Portfolio auseinandersetzen und wichtige Entscheidungen treffen. Neben all den Überlegungen um Zinsen und Immobilienpreise gerät ein grosser und folgenschwerer Faktor viel zu häufig in Vergessenheit: die Notwendigkeit energetischer Sanierungen, die früher oder später auf die meisten Eigentümer:innen zukommen und mit hohen Kosten verbunden sein können.

Denn das Pariser Abkommen verlangt, dass die Schweiz bis 2050 klimaneutral wird – um dieses Ziel zu erreichen, müssten jährlich 3 Prozent der Gebäude energetisch saniert werden. Die Quote liegt aber seit Jahren unter 1 Prozent. Der Sanierungsstau wird also immer grösser und das in Zeiten, in denen Planungssicherheit kaum möglich ist. Dies kann sowohl ein finanzielles als auch ein zeitliches Risiko darstellen, insbesondere wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin nicht über das erforderliche Fachwissen verfügt.


Was bedeutet das konkret für Immobilienbesitzer?


Erfüllt eine Immobilie bis 2050 nicht die verlangten Voraussetzungen, bedeutet das im schlimmsten Fall, dass dem Objekt die Betriebserlaubnis entzogen wird – heisst: Es darf nicht mehr vermietet und darin gewohnt werden. So kommt es zum Zwangsinvestitionsstau bei Gebäuden, die älter als 15 Jahre sind – in welchem Umfang dieser liegt, ist ganz individuell: von der Dämmung der Gebäudehülle, über die Kellerdecke, Fenster, Türen, Dach, einer Heizungsoptimierung bis hin zu einer Lüftungsanlage mit gekoppelter Wärmerückgewinnung. Die steigende Nachfrage sowie die begrenzten Kapazitäten der Dienstleister werden dann unweigerlich dazu führen, dass Sanierungen noch teurer werden.

Für Eigentümer:innen bedeutet das ganz konkret, dass gehandelt werden muss. Was muss getan werden, um bei der Immobilie eine besonders hohe Effizienzklasse zu erreichen? Welche Kosten kommen auf mich zu? Welche Förderprogramme könnten in Frage kommen? Die eigene(n) Immobilie(n) genau zu kennen und zu wissen, welche Investitionen unabdingbar sind, ist das A und O.


Lohnt sich eine Sanierung?


Investoren wollen in der Regel schnellstmöglich von ihrer Investition in ein Mehrfamilienhaus profitieren.

Verkäufer:innen können ihre Immobilie durch energetische Sanierungen attraktiver machen und quasi „schlüsselfertig“ veräussern. Doch nicht jedes Modernisierungsprojekt ist die Kosten wert. m eine langfristige Werterhöhung der Immobilie sicherzustellen, sollten im Rahmen von Entscheidungsprozessen unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt werden:

  • Wie wirkt sich die Sanierung auf den Wert der Immobilie aus?
  • Wie lange dauert die Sanierung?
  • Gibt es vergleichbare Mehrfamilienhäuser in der Umgebung in Bezug auf Zustand und Verkaufspreis?
  • Den Sanierungsaufwand in Kauf nehmen oder ein niedrigeres Kaufangebot akzeptieren?

Es gibt viele Investoren, die sanierungsbedürftige Immobilien im Visier haben, aber nicht jedes Objekt ist eine lohnende Investition. Neben den Kosten für notwendige Reparaturen müssen z.B. auch der Verlust von Mieteinnahmen während der Sanierungsarbeiten berücksichtigt werden.


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Fazit


Im Bereich Mehrfamilienhäuser und Immobilieninvestments ist es wichtig zu betonen, dass der Verkauf von MFHs eine gängige Praxis ist. Die Gründe sind wie aufgezeigt, vielfältig. In diesem Zusammenhang kann der Verkauf als plausible Lösung fungieren. Eine aufwändige und energetische Sanierung kann aufgrund fehlenden Know-hows oder des damit verbundenen Risikos vermieden werden, indem das Eigentum im Ist-Zustand verkauft und ein neues in einer „besseren“ Lage erworben wird. Dies kann langfristig eine höhere Rendite versprechen und das Vermieten erleichtern, jedoch auch eine längere Suche nach der passenden Ersatzinvestition mit sich bringen.

Beim Kauf und Verkauf von MFHs sowie bei möglichen Sanierungen ist es wichtig, individuelle Entscheidungen zu treffen und sich an die jeweiligen Umstände anzupassen. Eine umfassende Marktanalyse und eine sorgfältige Prüfung der Anforderungen des Immobilienmarktes durch einen Experten können dabei helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen, die langfristigen Erfolg und rentable Renditen gewährleisten und gleichzeitig den zukünftigen Lebensraum gestalten.


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