Zum ersten Mal seit 13 Jahren sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz und auch international angestiegen. Nun ist es plötzlich wieder günstiger, eine Wohnung zu mieten, statt sie zu kaufen. Doch was bedeutet das für den Immobilienmarkt? Und wie sind Hauseigentümer, Mieter sowie Kaufinteressierte von den jüngsten Entwicklungen am Schweizer Immobilienmarkt betroffen? Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Thema.
Steigende Hypothekarzinsen für den Schweizer Immobilienmarkt
Steigende Immobilienpreise sind in der Schweiz nichts Neues – schon seit Jahren ist jedes Jahr ein grosser Preisanstieg zu beobachten, der zuletzt trotz der Corona-Krise zu Rekordpreisen geführt hat. In der Region Zürich wird angesichts der dortigen Immobilienpreisentwicklung sogar von einer Mini-Immobilienblase gesprochen. Doch nun gibt es eine weitere wichtige Entwicklung: Die Hypothekarzinsen sind gestiegen.
Viele Anbieter für Hypotheken in der Schweiz haben ihre Hypozinsen innert weniger Monate auf über 2 Prozent erhöht. Vergleichsportale für Hypotheken zeigen, dass die durchschnittlichen Schweizer Hypothekarzinsen für zehnjährige Hypotheken in nur 6 Monaten von 1,05 Prozent auf 1,83 Prozent (Stand: Ende März 2022) gestiegen sind. Dies entspricht einem Anstieg von beinahe 75 Prozent.
Damit sieht es so aus, als wäre das Ende der günstigen Hypotheken gekommen. Und es ist damit zu rechnen, dass die Hypozinsen noch weiter ansteigen könnten, was für viele Hausbesitzer eine finanzielle Belastung bedeuten würde.
An dem folgenden Beispiel wird dies besonders gut deutlich: Für den Kauf einer Immobilie erhält der Käufer 80% Fremdkapital seines Finanzierungspartners. Bei einer Krediterhöhung von 1.05% auf 1.83% bedeutet das auf einen Finanzierungsanteil der Bank mit 1 Million Franken auf 10 Jahre einen Unterschied von 62’400 Franken. Monatlich betrachtet entstehen dadurch Mehrkosten von 520 Franken.
Übrigens: Mehr über die Trends auf dem Schweizer Immobilienmarkt 2022 haben wir Ihnen in diesem Beitrag zusammengefasst.
Was sind die Gründe für eine Erhöhung der Hypothekarzinsen?
Die erhöhten Hypothekarzinsen in der Schweiz und in vielen anderen Ländern erklärt sich durch die stark steigende Inflation. Zum einen sind immer noch die Nachwirkungen der Corona-Pandemie zu spüren, zum anderen machen sich die wirtschaftlichen Folgen und der Preisschub durch den Ukraine-Krieg auf das Wirtschaftswachstum der europäischen Länder bemerkbar. Die sich daraus verstärkende Inflation wiederum führt zu Preisanstiegen, wodurch auch die Banken in Zugzwang kommen. Erhöhte Kapitalmarktzinsen wirken sich wesentlich auf die Konditionen für eine Fixpreishypothek zum Immobilienkauf aus.
Eine Analyse der Credit Suisse zum Immobilienmarkt in der Schweiz zeigt, wie schnell sich die Situation geändert hat. Noch Anfang 2021 profitierten Eigentümer von einem 15,5 Prozent niedrigeren Wohnpreis als Mietende. Im ersten Quartal 2022 hatten sie ihren Vorsprung allerdings verloren und mussten stattdessen eine Prämie von 3,1 Prozent für Wohneigentum in Kauf nehmen.
Zwischen 1993 und 2008 lag die Wohneigentumsprämie bei durchschnittlich 29 Prozent. Im Rahmen der weltweiten Finanzkrise sanken die Hypothekarzinsen jedoch so stark, dass das Kaufen in den folgenden 13 Jahren deutlich günstiger war als das Mieten. Nun ändert sich die Lage wieder. Beim Abschluss einer Festhypothek übersteigen die Gesamtkosten für das Eigentum also die Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung.
In Kombination mit den deutlich gestiegenen Hauspreisen in der Schweiz bedeuten die höheren Hypothekarzinsen, dass aus dem Eigentumsrabatt innerhalb kurzer Zeit eine Eigentumsprämie geworden ist.
Ein guter Indikator für die Preisentwicklung für Wohneigentum bietet der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI), der vom Bundesamt für Statistik erfasst wird. Zwar sank der Index im 1. Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um 0,4%, allerdings weisst dieser zum gleichen Quartal im Vorjahr eine Teuerung von 7,0% auf.
Kaufen oder mieten: Was ist aktuell sinnvoller?
Die plötzlich gestiegenen Hypozinsen in der Schweiz bedeuten, dass das Mieten plötzlich deutlich günstiger ist als das Wohnen in der eigenen Immobilie. Bisher haben zum Beispiel Besitzer einer typischen Vier-Zimmer-Wohnung im Kanton Zürich gegenüber einem Mieter jährlich bis zu 12’000 CHF gespart, wie der Immobilienbarometer der Zürcher Kantonalbank zeigt. Zugleich konnten Besitzer auch von den garantierten Preis- und Wertsteigerungen am Immobilienmarkt profitieren.
Das ist jetzt jedoch vorbei. Wer aktuell eine Liegenschaft kauft oder seine Festhypothek im Rahmen der Anschlussfinanzierung verlängern möchte, muss mit höheren Kosten rechnen als die Mieter. Das bedeutet, dass sich nun viele Mieter freuen, doch keine Immobilie gekauft zu haben.
Allerdings sind derartige Änderungen auf dem Immobilienmarkt letztendlich normal. Es bleibt abzuwarten, was die insgesamt steigenden Lebenskosten sowie ein steigender Referenzzinssatz für Mieter und für Käufer in Zukunft bedeuten. Fest steht jedoch, dass aktuell kein guter Zeitpunkt ist, um eine neue Hypothek für den Immobilienkauf aufzunehmen.
Steigende Zinsen: Was bedeutet das für Käufer und Mieter?
Es lässt sich schwer sagen, wie nachhaltig der aktuelle Anstieg der Hypothekarzinsen in der Schweiz ist. Laut UBS könnte es sogar sein, dass die zuletzt stark gestiegenen Zinsen eine «Übertreibung» waren und dass sich in einigen Quartalen wieder etwas niedrigere Hypozinsen in der Schweiz einpendeln – wenn auch nicht unbedingt auf dem geringen Niveau wie bisher.
Für Mieter bedeuten die steigenden Zinsen, dass ihre Kosten ebenfalls steigen könnten. Zwar ist mit einer Verzögerung von einigen Jahren zu rechnen, aber wenn die Hypothekarzinsen auf einem hohen Niveau bleiben, wird auch der Referenzzinssatz steigen. Denn dieser orientiert sich am durchschnittlichen Hypothekarzinssatz, der in der Schweiz für Immobilien bezahlt wird. Ein Anstieg der Zinsen berechtigt Vermieter also gegebenenfalls dazu, den Mietzins anzuheben.
Beispiel: Ein Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozent berechtigt Vermieterinnen und Vermieter dazu, den Mietzins um drei Prozent zu erhöhen. Da in der Schweiz 60 Prozent aller Menschen Mieter sind, wäre dies ein Prozess, der sehr viele Haushalte betrifft. Jedoch ist, wenn überhaupt erst in mehreren Jahren, mit einem Anstieg des Referenzzinssatzes zu rechnen.
Tipp: Lesen Sie hier mehr darüber, wie Sie als Vermieter den Mietzins korrekt ansetzen.
Am stärksten sind derzeit Hauskäufer vom Anstieg der Hypothekarzinsen in der Schweiz betroffen, was das Interesse an Wohneigentum dämpfen könnte. Die Anforderungen der Banken an die Qualifizierung für eine Hypothek werden sich nicht ändern, aber die höheren Kosten könnten viele Interessierte abschrecken.
Gemäss der Credit Suisse ist davon auszugehen, dass die Eigentumsprämie weiter steigt. Sinkende oder stagnierende Eigenheimpreise sind aufgrund des Mangels an Liegenschaften und der geringen Neubautätigkeit in der Schweiz wenig wahrscheinlich. Entsprechend sind die höheren Zinsen bei weiterwachsenden Eigenheimpreisen stark zu spüren.
Für Hausbesitzer mit ablaufender Festzinshypothek sind die steigenden Hypozinsen in der Schweiz ebenfalls schmerzhaft. Denn wenn sie dieser Tage ihre alte Festhypothek erneuern möchten, ist der Zins fast doppelt so hoch wie noch vor ein paar Jahren. Aber wer bereits vor mehreren Jahren eine Immobilie gekauft hat, kann sich damit trösten, dass der Kaufpreis deutlich niedriger war als er heute wäre.
Die gute Nachricht lautet: Die Ökonomen von der Credit Suisse sagen nur für etwa 12 Monate einen starken Anstieg voraus. Danach müsste sich der Hypothekarzins wieder einpendeln und nicht mehr viel ansteigen.
Der Traum vom Eigenheim: Ist dieser noch realisierbar?
Der aktuelle Anstieg der Hypozinsen in der Schweiz bedeutet für viele Menschen, dass die Finanzierung einer Immobilie schwieriger wird. Dennoch ist dies kein Anlass zur Verzweiflung. Stattdessen empfiehlt es sich, durch einen gründlichen Hypothek-Vergleich vom Wettbewerb zwischen den Anbietern zu profitieren. Banken, Versicherungen und Pensionskassen konkurrieren in der Schweiz um Kunden und werden trotz des aktuellen Hypothekarzinses versuchen, sich gegenseitig zu unterbieten.
Überprüfen Sie, wie sich die Immobilienpreise der Schweiz in der Region, die für Sie in Frage kommt, entwickelt haben. In manchen Gegenden sind Liegenschaften zuletzt sogar günstiger geworden. In Zürich hingegen ist aufgrund der Immobilienblase der Schweiz eine Kombination aus hohen Preisen und hohen Zinsen ein Grund, mit dem Kauf noch zu warten.
Als Kaufinteressent könnten Sie erwägen, derzeit auf eine kurzfristige Hypothek zu setzen. So können Sie in den nächsten Jahren von hoffentlich wieder niedrigeren Zinsen profitieren und sich diese im Rahmen einer langjährigen Hypothek sichern.
Aber Sie sollten auch bedenken, dass nicht nur die Finanzierungskosten steigen; auch die Nebenkosten für die Liegenschaft wie etwa der Unterhalt, der Eigenmietwert sowie die Opportunitätskosten steigen. Entsprechend sollten Sie mit einer Eigentumsprämie von bis zu 3 Prozent rechnen.
Wichtig: Denken Sie daran, einen Hypothek-Vergleich anzustellen, um die Hypothekarzinsen der Schweizer Anbieter gründlich miteinander zu vergleichen. Bei Finanzierungsfragen stehen Ihnen unsere Experten gerne zur Verfügung – kontaktieren Sie uns einfach.
Alternativen zu klassischen Hypotheken
Tendenziell bevorzugen Haus- und Wohnungsbesitzer in der Schweiz eine sichere Immobilienfinanzierung. Daher entscheiden sie sich für langjährige Festhypotheken, die gegen Zinsschwankungen absichern. Genau das zahlt sich jetzt aus, bedeutet aber auch, dass sicherheitsbedachte Besitzer bereits höhere Zinsen gezahlt haben als risikofreudigere Personen mit einem variablen Zinssatz.
Bei einer variablen Finanzierung orientiert sich der Zinssatz der Hypothek am aktuellen Leitzins, der schwanken kann. Früher hiessen diese Hypotheken in der Schweiz Libor, heute sind sie als SARON bekannt. Aktuell sind SARON-Hypotheken die einzige Möglichkeit für Käufer, das Immobilieneigentum günstiger zu gestalten als die Miete. Zugleich haben SARON-Hypotheken den Nachteil, dass sich die künftige Zinsbelastung weder kalkulieren noch fixieren lässt. Daher sollten Sie auf die vertragliche Option, bei Bedarf von einer SARON-Hypothek zu einer Fixhypothek zu wechseln, bestehen.
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