Immobilienbewertung: Wie funktioniert die Wertermittlung?

Die Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei, den aktuellen Verkehrswert der eigenen Immobilie zu erfahren. Denn dieser kann sich im Laufe der Zeit verändern. Vor allem dann, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen möchten, hilft Ihnen ein Wertgutachten dabei, einen angemessenen Preis für Ihr Grundstück zu erhalten, bevor Sie es auf den Markt bringen. Handelt es sich um ein Mietobjekt, hilft Ihnen die Immobilienbewertung dabei, die marktübliche Miete und damit die zu erwartende Rendite zu ermitteln.

Hier lesen Sie, wie die Immobilienbewertung funktioniert, wann sie sich lohnt, welche Arten von Wertgutachten es gibt und welche Faktoren den Immobilienwert oder Verkehrswert des Anwesens beeinflussen können.

Was ist die Immobilienbewertung?

Mit der Bewertung von Immobilien ist die Berechnung des aktuellen, objektiven Wertes einer Liegenschaft gemeint. Diese stellt keine Garantie für einen Kaufpreis dar. Allerdings bietet sie eine gute Orientierung für den aktuellen Verkehrswert des Eigenheims.

Viele Eigentümer schätzen ihr Haus etwas wertvoller ein, als es ist. Interessierte Käufer hingegen haben ganz andere Vorstellungen. Umso wichtiger ist es, eine objektive Bewertung von einem Experten zugrunde zu legen. Diese hilft dabei, ohne Emotionen einen passenden Kaufpreis festzulegen.

Professionelle Immobilien-Schätzer nutzen ihre Expertise und methodische Kriterien, um die Immobilie zu bewerten. Sie ermitteln den Markt- oder Verkehrswert: Das ist der Preis, den die Liegenschaft aktuell auf dem Immobilienmarkt erzielen würde. Das heisst den Preis, den beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, bereit sind für die Transaktion zu tätigen. Der Marktwert lehnt sich an Vergleichswerte von tatsächlich verkauften, ähnlichen Liegenschaften an.

Was bedeutet eigentlich Marktwert?

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Als Eigentümer können Sie Ihr Haus oder Grundstück schätzen lassen, wenn Sie wissen möchten, was das Eigenheim in der Schweiz aktuell wert ist. In den folgenden drei Situationen ist die Bewertung dringend nötig:

• Verkauf: Wenn Sie Ihre Liegenschaft oder Grundstück verkaufen, sollten Sie vorher unbedingt den aktuellen Verkehrswert Ihres Hauses oder Wohnung schätzen lassen. Dieser hilft dabei, den Kaufpreis realistisch anzusetzen. Als Verkäufer erhalten Sie mit der Bewertung Sicherheit und ein wichtiges Verhandlungsargument. 
• Scheidung: Im Rahmen einer Scheidung wird das gemeinsame Vermögen aufgeteilt. Dies ist oft mit Konflikten behaftet. Eine professionelle und unabhängige Schätzung vom Immobilienbewerter sorgt für Klarheit beim Umgang mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung. 
• Erbfall: Bei einer Erbschaft fragt zunächst das Finanzamt nach dem Verkehrswert der Immobilie, um die Erbschaftssteuer zu berechnen. Auch für den Verkauf der Liegenschaft oder für die Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft ist es wichtig, den aktuellen Verkehrswert zu kennen. Um mögliche Streitfälle zu vermeiden, lohnt sich auch hier eine professionelle und unabhängige Bewertung. Führen Sie daher schon kurz nach dem Erbfall eine professionelle Immobilienbewertung oder Schätzung durch. 

Neben der allgemeinen Vermögensübersicht stellen auch Zwangsversteigerungen und Beleihungen zur Hausfinanzierung wichtige Gründe für die Immobilienbewertung dar. In all diesen Fällen erfahren Sie von einer professionellen Schätzung, wie viel der aktuelle Verkehrswert Ihres Grundbesitzes auf dem Markt betragen würde, wenn Sie verkaufen würden.

Tipp: Mehr über das Erbe von Immobilien lesen Sie hier. 

Wie funktioniert die Wertermittlung?

Immobilienmakler oder professionelle Immobilienbewerter helfen bei der Wertermittlung. Dabei durchlaufen sie mehrere Schritte, die sie Ihnen als Eigentümer auf Wunsch transparent erklären.

Zunächst sammelt der Immobilienbewerter alle relevanten Objektdaten. Dazu gehören Informationen zum Baujahr, zum energetischen Zustand des Anwesens, zur Lage, zur Grösse und zur Ausstattung. Auch der Zustand ist relevant. Anhand dieser Vorbereitungen ermittelt der Immobilienbewerter geeignete Vergleichsdaten von ähnlichen Liegenschaften in der Nähe.

Als Nächstes folgt eine Begutachtung des Anwesens in Person. Diese hilft dabei, den tatsächlichen Zustand des Objektes sowie die Umgebung zu begutachten. Der Experte macht sich ein Bild von Architektur, Aufteilung und Grösse der Immobilie. Er nimmt wichtige Eigenschaften unter die Lupe, identifiziert wertrelevante Merkmale, Mängel und Renovierungsbedarf.

Auf Basis der folgenden Markt- und Bedarfsanalyse erstellt der Immobilienbewerter dann ein Wertgutachten. Dafür kommen aktuelle Kennzahlen des regionalen und nationalen Immobilienmarktes zum Einsatz. Dabei nutzt der Experte Immobilien-Datenbanken sowie die Immobilienpreise der Anwesen, die er selbst vermarktet. Auch Kaufpreissammlungen und Marktforschungsdaten sind relevant, um die Immobilie bewerten zu können. Die Ergebnisse der Begutachtung und der Markt- und Bedarfsanalyse werden in einem Bericht schriftlich festgehalten.

Übrigens: Eine Übersicht der durchschnittlichen Immobilienpreise in der Schweiz für das Jahr 2021 finden Sie im Blog. 

Nun folgt die Berechnung des Werts der Immobilie. Dafür gibt es verschiedene Berechnungsweisen, deren Wahl von der jeweiligen Immobilie abhängt. Häufig wird bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren genutzt, bei dem der Grundeigentum mit vergleichbaren Anwesen in Bezug gesetzt wird. Der entstehende Mittelwert kann anhand von Zu- und Abschlägen korrigiert werden. Mindestens zehn vergleichbare Objekte sind nötig, um den Marktwert oder auch Verkehrswert zu ermitteln. Viele Makler und Bewerter nutzen dafür eine eigene Software.

Welche Bewertungsmethoden gibt es?

In der Schweiz kommen verschiedene Methoden und verschiedene Faktoren bei der Schätzung in Frage. Hauseigentümer können sich mit der hedonischen Methode, also der Online-Immobilienbewertung, selbst einen guten Eindruck verschaffen. Das professionelle Wertgutachten vom Experten hingegen erfordert die Besichtigung der Immobilie.

Diese Verfahren sind verbreitet: 

• Hedonische Schätzung: Hier handelt es sich um eine statistisch fundierte Vergleichswertmethode. Anhand von objektspezifischen Merkmalen wie etwa der Fläche, der Zimmeranzahl und dem Zustand sowie Lagekriterien lässt sich ein Vergleich mit Transaktionspreisen für ähnliche Objekte erzielen. Diese Methode ist wenig aufwendig und kostengünstig. Für sehr alte Häuser, Luxusimmobilien oder Liegenschaften mit grossen Landanteil ist diese Art des Wertgutachtens jedoch weniger zuverlässig. 
  
• Vergleichsverfahren: Professionelle Immobilienbewerter nutzen das Vergleichsverfahren, das auch als Schätzverfahren bekannt ist. Es ähnelt dem hedonischen Wertgutachten, ist aber dank der Expertise des Gutachters und dank der Begehung des Objektes in Person deutlich detaillierter und zuverlässiger ermittelt. 
  
• Ertragswertmethode: Vermietete Objekte sind auch aufgrund der erzielbaren Mieteinnahmen wertvoll. Hier wird im Wertgutachten daher angegeben, welche Mieteinnahmen pro Jahr (dividiert durch den jeweiligen Kapitalisierungssatz) zu erwarten sind. Dies ist für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte mit dauerhaften Mieterträgen wichtig.
   
• Discounted Cash Flow-Methode: Dieses internationale Verfahren stellt eine Alternative zur Ertragswertmethode dar. Es kommt bei Renditeimmobilien zum Einsatz. Hier werden zukünftige Geldströme diskontiert, was es ermöglicht, den heutigen Kapitalwert des Grundeigentums zu bestimmen. 
  
• Realwertmethode: Die Realwertmethode ist auch als Substanzwert- oder Sachwertmethode bekannt. Sie empfiehlt sich für Grundbesitz ohne Ertragsorientierung. Zur Ermittlung ermittelt der Immobilienbewerter den Landwert und den Zeitbauwert, also die Baukosten abzüglich der Altersentwertung. So entsteht etwa für Infrastruktur wie Bahnhöfe, ländliche Gebäude ohne Vergleichsobjekte und alleinstehende Immobilien eine Werteinschätzung. 

Privat bewohnte Immobilien lassen sich meist gut mit dem hedonischen Modell oder dem Vergleichswertmodell einschätzen. Für spezielle Liegenschaften, die selten gehandelt werden (z.B. Museen, Gefängnisse oder Bahnhöfe) werden Mischverfahren angewandt. Lassen Sie sich in jedem Fall in Situationen wie Verkauf, Scheidung, Erbfall oder auch im Verstehen der statistischen Methoden von einer Fachperson mit entsprechendem Know-how bei der Immobilienbewertung unterstützen.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Der Immobilienwert hängt nicht nur von der Art und der Lage, sondern auch vom Markt und von weiteren externen Faktoren ab. Im Laufe der Besitzzeit kann sich der Verkehrswert der eigenen Immobilie mehrfach verändern. Eine Immobilienbewertung hilft dabei, Sicherheit zum aktuellen Verkehrswert zu geben und diesen schätzen zu können.

Der vielleicht wichtigste Faktor, der den Verkehrswert einer Immobilie beeinflusst, ist die Lage. Denn das Wohnumfeld hat immer einen positiven oder negativen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundbesitzes. Infrastruktur, Stadtbild, Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, Lärmbelästigung und geplante Bauprojekte sind hier relevant, um sich einen Eindruck der zu erwartenden Wertentwicklung zu verschaffen. Dabei kommt es nicht nur auf die Stadt, sondern auf den Stadtteil, die Strasse und teils sogar auf die Hausnummer an.

Auch das Baujahr und die Fläche sind wichtige Einflussfaktoren. Neu gebaute Häuser mit hoher Energieeffizienz sind deutlich wertvoller als Liegenschaften aus den 1950er Jahren, während alte Villen in gutem Zustand ebenfalls hohe Preise erzielen. Eine grosszügige Fläche mit guter Raumaufteilung ist ebenfalls zu bedenken.

Zustand und Ausstattung

Faktoren, die sich am ehesten beeinflussen lassen, sind der Zustand und die Ausstattung einer Immobilie. Diese sind erst im Inneren des Objektes zu erkennen. Die Bausubstanz muss von Experten eingeschätzt werden. Durch Sanierungs- und Renovationsarbeiten ist es möglich, den aktuellen Marktwert positiv zu beeinflussen. Auch Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen und besondere Ausstattungsmerkmale wie eine grosse Küche beeinflussen den Verkehrswert.

Neben dem Immobilientypen gilt es, auch die allgemeine Lage des Immobilienmarktes im Blick zu behalten. Aktuelle Entwicklungen beeinflussen die Nachfrage konstant und die nationale Entwicklung kann auch den Verkehrswert beeinflussen. Dabei gilt es, den Immobilienmarkt langfristig zu studieren – genau dies bietet ein lokaler, erfahrener Immobilienmakler.
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