Der Immobilienkredit – was muss ich wissen?

Fast alle Hauskäufer und Häuslebauer benötigen für die Anschaffung einen Immobilienkredit. Doch manchmal ist es gar nicht so einfach, das passende Produkt zu finden und von der Bank eine Genehmigung zu erhalten. Hier erhalten Sie eine Übersicht über die verschiedenen Arten an Immobilienkrediten, über die Voraussetzungen für den Kredit und über das korrekte Vorgehen, wenn Ihre Hypothek oder Ihr Kredit abgelehnt wurde.

Was muss ich beim Immobilienkredit beachten?

Um das Wohneigentum nachhaltig finanzieren zu können, müssen Sie sich zunächst mit der finanziellen Belastung auseinandersetzen. Die Belastung aus Amortisation, Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten der Immobilie sollten in einem ausgewogenen Verhältnis zum Einkommen stehen – als Faustregel gilt: Die Kosten für die Finanzierung sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

Tipp: In diesem Beitrag lesen Sie mehr dazu, wie viel Haus Sie sich leisten können.

In der Schweiz gibt es verschiedene Arten an Immobilienkrediten. Grundsätzlich vergeben Banken jedoch keine Hypotheken, die mehr als 80% des Objektwertes betragen. Mindestens 20% müssen Sie in Form von Eigenmittel vorweisen können. Das kreditgebende Institut wird Ihnen einen Baukredit oder eine Hypothekarfinanzierung gewähren, wenn Sie alle Voraussetzungen erfüllen. Wichtig ist, dass die Bank eine Sicherung erhält. Dies geht in Form der Haushypothek, einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld sowie einer Grundpfandversicherung. Das Prinzip am Sicherungsvertrag besteht darin, dass die Bank bei einer ausbleibenden Tilgung Wertgegenstände einziehen bzw. pfänden kann.

Ist eine Hypothek ein Kredit?

Die Hypothek wird oft gleichbedeutend mit dem Begriff des Immobilienkredits verwendet. Zwar sind beide Varianten eine Möglichkeit der Immobilienfinanzierung, aber es gibt einen wichtigen Unterschied.

Das Hypothekendarlehen ist eine langfristige Finanzierung, die durch ein Haus oder eine Eigentumswohnung gesichert ist. Das Darlehen wird im Grundbuch abgesichert. Mit jeder Rückzahlung sinkt die Höhe des Darlehens, das nach vollständiger Rückzahlung gelöscht wird.

Häufiger kommt in der Praxis die Grundschuld vor, die einen klassischen Kredit einträgt. Hier wird im Grundbuch ein Grundpfandrecht eingetragen, das unabhängig vom Darlehen existiert. Zwar hat die Grundschuld die Höhe des Darlehens, reduziert sich aber nicht parallel zur Restschuld. Nach Rückzahlung eines Kredits muss der Immobilienbesitzer daher beantragen, dass die Grundschuld gelöscht wird, da dies nicht automatisch geschieht.

Übrigens: Die Grundschuld kann auch bestehen bleiben und dann als Sicherheit für ein neues Darlehen verwendet werden. Denn Sie haben durch das abbezahlte Immobiliendarlehen bereits bewiesen, dass Sie kreditwürdig sind. Zudem ist die Besicherung im Grundbuch günstiger als ein Ratenkredit, sodass Sie auch für kleinere Kreditbeiträge profitieren können.

Was sind die Voraussetzungen für einen Kredit?

In der Schweiz wird etwa jeder zweite Kreditantrag abgelehnt. Wenn Sie jedoch alle Anforderungen für die Immobilienfinanzierung erfüllen, sind die Chancen hoch, dass Sie die Immobilienfinanzierung erhalten.

Die folgenden Voraussetzungen gibt es für den Kredit:

• Kreditfähigkeit: Sie können nur dann einen Kredit erhalten, wenn Sie in der Lage sind, den Betrag inklusive Zinsen abzubezahlen. Theoretisch müssen Sie innert 36 Monaten zurückzahlen können, wobei das pfändbare Einkommen wichtig ist.
• Alter: Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein, um in der Schweiz einen Kredit zu bekommen. Bis zum Alter von 25 Jahren gibt es meist Restriktionen, da die Banken hier aufgrund des höheren Risikos skeptisch sind. Auch bei älteren Kreditnehmern besteht Skepsis, die sich in höheren Zinsen oder einer Kreditabsage ausdrücken kann.
• Erwerbstätigkeit: Idealerweise haben Sie ein regelmässiges Einkommen und sind unbefristet angestellt. Als temporärer oder befristeter Angestellter müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen. Für Selbstständige ist es oft schwieriger, einen Kredit zu erhalten, da ihr Einkommen schwankt. Angestellte auf Stundenbasis erhalten meist keinen positiven Kreditbescheid, da sie kein konstantes Einkommen über längere Zeit nachweisen können.
• Betreibungen oder Konkurs: Wenn Sie schon einmal Konkurs anmelden mussten, erhalten Sie leider keinen Kredit. Offene Betreibungen minimieren Ihre Chancen ebenfalls. Selbst bezahlte Betreibungen wirken sich negativ auf die Chancen für eine Immobilienfinanzierung aus.
• Bonität: Die Zentralstelle für Kreditinformation (ZEK) sowie Betreibungsämter, Bonitätsdatenbanken und Einwohnerkontrollen führen Daten über Ihre Bonität. Diese beschreibt, mit welcher Wahrscheinlichkeit Sie einen Kredit zurückzahlen, und basiert auf bisherigem Zahlungsverhalten. Eine Einstufung als «finanziell vertrauenswürdig» resultiert in einem tieferen Zinssatz beim Kredit.
• Aufenthaltstitel: Wer kein Staatsbürger der Schweiz oder von Liechtenstein ist, sollte mindestens die Niederlassungsbewilligung C nachweisen, um kreditwürdig zu sein. Mit der Niederlassungsbewilligung B ist die Kreditvergabe in Ausnahmefällen möglich, während bei Variante A kein Kredit zu erwarten ist.
• Alimente: Zu guter Letzt überprüfen Kreditinstitute vor der Kreditvergabe, ob Sie Kinder haben und gegebenenfalls Alimente zahlen. Da sich dies auf das Einkommen auswirkt, handelt es sich um einen wichtigen Faktor. Erhaltene Alimente zählen übrigens nicht zum Einkommen hinzu.

Wie lange dauert es, bis ein Kredit genehmigt wird?

Auf Basis der genannten Konditionen für die Kreditvergabe entscheidet das Kreditinstitut, bei dem Sie die Immobilienfinanzierung beantragt, ob Sie kreditwürdig sind. Diese Überprüfung dauert normalerweise nur ein paar Tage, aber manchmal kann sie sich auch über mehrere Wochen hinweg erstrecken.

Indem Sie möglichst viele Dokumente an den Kreditantrag anhängen, um beispielsweise Ihr Eigenkapital und Ihr Einkommen nachzuweisen, erhöhen Sie die Chancen auf eine Kreditzusage. Bedenken Sie jedoch, dass Sie ohne eine Prüfung der Kreditwürdigkeit eine Ablehnung erhalten werden, weshalb eine gute Bonität sowie die Freiheit von Betreibungen essenziell sind.

Bedenken Sie zudem, dass die meisten Banken sich eine 14-tägige Wartefrist zwischen Kreditzusage und Auszahlung vorbehalten. Dies muss nicht der Fall sein, kommt aber gerade bei hohen Finanzierungen häufig vor.

Hinweis: Sie sollten davon ausgehen, dass das kreditgebende Institut auch während der Laufzeit regelmässig Ihre Kreditwürdigkeit überprüft.

Wann kann ein Kredit abgelehnt werden?

Viele Antragssteller stehen irgendwann vor der Frage «Kredit abgelehnt – was nun?». Gerade, wenn eine zeitnahe Entscheidung wichtig ist, um die Traumimmobilie kaufen zu können, ist ein negativer Bescheid sehr ärgerlich. Dennoch heisst das nicht, dass Sie keine Aussicht auf einen Kredit haben.

Normalerweise werden Hypotheken und Kredite aus diesen Gründen abgelehnt:

• Grundvoraussetzungen wie Alter und Kapital für die Rückzahlung innerhalb von drei Jahren nicht erfüllt
• Unzureichendes oder unregelmässiges Einkommen
• Vorliegende Betreibung
• Negative ZEK-Einträge
• Arbeitsverhältnis in Probezeit mit einer Kündigungsfrist von sieben Tagen
• Kurze Selbstständigkeit, in der noch kein durchschnittliches Einkommen erkennbar ist
• Rentnerdasein, da Leistungen aus der ersten Säule der AHV nicht pfändbar sind und der Geldgeber somit weniger Sicherheiten hat
• Bezug von Invalidenversicherung oder Sozialhilfe, da auch diese Leistungen nicht pfändbar sind

Wenn die Hypothek abgelehnt wird, erhalten Sie meist keine nähere Begründung. Jedoch können Sie sich mit Ihrem Bankberater in Kontakt setzen und versuchen, herauszufinden, woran die Absage liegt. Eventuell gibt Ihnen dies die Möglichkeit, Ihre Aussichten für einen erneuten Antrag zu verbessern.

Manchmal liegt die Absage auch am Kreditinstitut, das beispielsweise risikoavers ist oder bestimmte interne Regeln hat, die bei anderen Kreditgebern weniger streng sind. Nutzen Sie einen Hypotheken Rechner, um im Kredit und Hypotheken Vergleich unterschiedliche Anbieter zu sehen. Wichtig ist dabei jedoch, dass Sie nicht auf unseriöse oder zu teure Angebote hereinfallen. Vor dem Kreditabschluss sollten Sie daher genau überprüfen, ob der Anbieter seriös ist.

Was kann ich tun, wenn meine Hypothek abgelehnt wird?

Schon bevor Sie sich auf eine Hypothek bewerben, können Sie in einem Hypothek Vergleichsrechner verschiedene Szenarien durchspielen. Solange Sie alle Bedingungen erfüllen und idealerweise eher konservativ rechnen, also einen finanziellen Puffer einplanen, stehen Ihre Chancen grundsätzlich gut.

Wenn es doch zu einer Absage der Hypotheke kommt, können Sie sich von einem seriösen und kompetenten Finanzberater unterstützen lassen. Auch Ihre Hausbank bietet normalerweise Beratung und Unterstützung an. So können Sie zum Beispiel den Antrag schon vor Einreichung von Profis überprüfen lassen.

Wir empfehlen Ihnen, den Kreditantrag gründlich vorzubereiten. Denn jeder abgelehnte Kreditantrag wird bei der ZEK gespeichert und ist für zwei Jahre sichtbar, wenn ein Kreditinstitut Ihre Bonität überprüft. Somit beginnt ein Teufelskreis, der Ihnen nach einer Absage auch den Zugang zu anderen Krediten immer schwerer macht.

Tipp: Informieren Sie sich rechtzeitig darüber, bei welcher Bank Sie die beste Chance auf eine Kreditvergabe für Ihre Immobilie haben. Dies hängt ganz von Ihrer Finanzhistorie und Ihrer persönlichen Situation ab.

Sobald Sie Ihren Kredit gesichert haben, kann der Hauskauf beginnen. Nur in Ausnahmesituationen wird der Kreditvertrag noch vor Kaufabschluss gekündigt – etwa dann, wenn in der Zwischenzeit Konkurs angemeldet wurde oder Sie sich andere finanzielle Fehltritte leisten.

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