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Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gehört zu den wichtigsten Entscheidungen und grössten Investitionen im Leben. Damit Sie den Ablauf gut planen können, haben wir Ihnen eine Checkliste erstellt und zusätzlich hier die 10 wichtigsten Schritte von der Immobiliensuche bis hin zum Einzug aufgelistet.
Zunächst einmal sollten Sie Ihre eigenen Budgetgrenzen kennen. Analysieren Sie dafür Ihre finanzielle Situationen und stellen Sie sich die folgenden Fragen:
Wir haben Ihnen zudem in diesem Beitrag einige Faustregeln vorgestellt, sodass Sie Ihr Budget recht gut berechnen können. Zudem können Sie sich von Ihrer Hausbank unterstützen lassen. Diese stellt Ihnen alle wichtigen Unterlagen zusammen und gibt Auskunft zum maximalen Darlehen, das Sie für einen künftigen Haus- oder Wohnungskauf erhalten könnten. Eine Vorab-Finanzierungszusage der Bank ist nicht nur hilfreich zur Übersicht, sondern verschafft Ihnen im Wettbewerb um umkämpfte Immobilien einen wichtigen Vorteil.
Wichtig ist, dass Sie ausreichend Puffer einplanen. Sie sollten nicht nur den Hauspreis selbst, sondern auch Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbssteuer, die Eintragung im Grundbuch, Maklergebühren und möglicherweise anfallende Reparaturen in Betracht ziehen. Wir empfehlen Ihnen daher, Immobilien anzuvisieren, deren Preise sich ein wenig unter Ihrem Maximalbudget bewegen (empfehlenswert sind rund 10%).
Sobald Sie Ihr Budget kennen, können Sie sich auf die Suche nach Immobilien machen. Diese Phase ist besonders spannend. Wir empfehlen Ihnen, verschiedenste Immobilienanzeigen zu durchforsten. Lernen Sie dabei Ihre Vorlieben kennen, um zu entscheiden, wie gross das Haus oder die Wohnung sein soll, welche Lage Sie bevorzugen, welche Ausstattung Ihnen wichtig ist und welche weiteren Eckdaten Sie sich wünschen.
Die Immobiliensuche sollten Sie sowohl online als auch offline betreiben. Denn nach wie vor werden interessante Annoncen in Zeitungen und auf Pinnwänden geteilt. Online können Sie über die eingängigen Portale die Suche genau filtern und sich per E-Mail benachrichtigen lassen, wenn Objekte auf den Markt kommen, die zu Ihrer Suchanfrage passen. Nutzen Sie auch Angebote wie Virtual Reality Tours und Drohnenbilder, um sich einen guten Eindruck der Immobilien zu machen. Gerne können Sie bei uns eine völlig kostenlosen Suchauftrag erstellen.
Tipp: Ein Makler hilft Ihnen dabei, Ihre Traumimmobilie zu finden. Wir bei Properti sind lokal vernetzt und unsere Makler legen Wert auf Transparenz, Flexibilität und Zuverlässigkeit.
Wenn Sie eine Liste mit mehreren Objekten haben, die Ihnen besonders gut gefallen, ist es an der Zeit für die Besichtigungen. Diese können heutzutage sogar virtuell stattfinden, sodass Sie viel Zeit sparen. Ihren Favoriten sollten Sie dennoch persönlich besichtigen und dabei auf die Tageszeit achten. Tageslicht ist ideal, aber Sie sollten zusätzlich einen Eindruck von der Immobilie bei Nacht erhalten.
Während der Besichtigung sollten Sie alle wichtigen Fragen stellen. Dazu gehören auch Angaben wie der Energieverbrauch, eventuelle Altlasten sowie Informationen zur Umgebung. Lassen Sie sich alle Räume inklusive Keller und Dachgeschoss zeigen und nehmen Sie sich Zeit. Idealerweise machen Sie sich Notizen. Hören Sie dabei gut auf Ihr Bauchgefühl, um zu sehen, ob Sie sich in dem Haus wohlfühlen.
Tipp: Führen Sie die Erstbesichtigung virtuell durch, stellen Sie wichtige Fragen bereits im Voraus und bei konkretem Interesse können Sie eine Zweitbesichtigung durchführen (Motto: Zeit ist das wertvollste Gut).
Ihre Traumimmobilie sollte mit einem guten Gefühl überzeugen und alle oder fast alle Ihrer Wünsche erfüllen. Besichtigen Sie das Objekt ein zweites Mal und lassen Sie sich am besten von einem Fachmann oder einem Gutachter begleiten. So ist es möglich, den aktuellen Wert einzuschätzen und Gefahren wie Schimmel oder Bodenschäden aus dem Weg zu gehen. Legen Sie zudem besonderes Augenmerk auf eventuell nötige Sanierungsmassnahmen.
Bevor Sie zusagen, sollten Sie detaillierte Informationen einholen. Dazu gehört auch ein Blick in das Grundbuch. Hier erfahren Sie, ob noch Hypotheken, Wegerechte, Erbbaurechte oder Baulasten vorliegen. Die Ausstattung sowie die Hausanlagen sind weitere wichtige Punkte.
Sobald Sie sich für das Haus entschieden haben, steht dem Hauskauf nicht mehr viel im Wege. Nach Beseitigung aller Unklarheiten können Sie den Verkaufspreis direkt akzeptieren oder aber ein eigenes Angebot machen. Hier ist die Unterstützung durch einen Makler ebenfalls sehr hilfreich, denn dieser kann – dank seiner Erfahrungen – einen besonders guten Preis für Sie verhandeln.
Für die Verhandlungen gilt, dass Sie gute Argumente brauchen, um den Preis zu senken. Nutzen Sie aussagekräftige Argumente, die sich am besten mit Zahlen belegen lassen. Ein Wertgutachten ist besonders hilfreich. Achten Sie zugleich darauf, den Verkäufer nicht durch zu geringe Preisvorschläge zu verärgern.
Die meisten Käufer haben nicht ausreichend Eigenkapital, um ihr neues Haus direkt zu 100% zu kaufen (was wir auch nicht empfehlen), sondern benötigen eine Hypothek. Sobald Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, sollten Sie einen Termin bei der Bank vereinbaren und dort die Finanzierung absichern. Dabei kommt die Vorab-Finanzierungsbestätigung zum Einsatz. Alternativ sollten Sie den Bankberater durch vollständige Unterlagen und einen guten Finanzierungsplan überzeugen.
Während des Termins erstellen Sie ein detailliertes Finanzierungskonzept, in dem Laufzeiten, Zinsen und Tilgungsraten festgehalten werden. Zudem notieren Sie Ihr Eigenkapital. Zum Ende dieses Prozess gibt die Bank Ihnen eine Finanzierungszusage, mit der Sie den nächsten Schritt im Kaufprozess angehen können.
Sobald Sie den Kaufpreis und die Finanzierung geklärt haben, können Sie gemeinsam mit dem Verkäufer den Notarvertrag aufsetzen. Dieser ist beim Immobilienkauf ein Muss. Der Notar setzt einen Entwurf auf, in dem unter anderem auch der Kaufpreis enthalten ist. Sowohl Sie als auch der Verkäufer haben dann normalerweise rund zwei Wochen Zeit, um den Kaufvertrag zu prüfen.
Wir empfehlen Ihnen, diese Zeit zu nutzen und einen Rechtsanwalt mit der Prüfung zu beauftragen. So gehen Sie sicher, dass der Kauf in Ihrem Interesse verläuft. Der Notar gilt als neutrale Instanz und steht beiden Parteien beratend zur Verfügung. Eventuelle Fragen, Anmerkungen und Änderungswünsche sollten Sie vor dem Termin zur endgültigen Unterschrift klären.
Der wichtigste Termin für den Haus- oder Wohnungskauf ist der Notartermin. Sowohl Sie als auch der Verkäufer sollten persönlich erscheinen und sich mit einem Pass oder Ausweis identifizieren. Sprechen Sie Fragen oder Änderungswünsche direkt an. Dann verliest der Notar den Vertrag Zeile für Zeile und Sie können letzte kleinere Änderungen einarbeiten lassen.
Sobald alles geklärt ist, unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag. Der Notar beglaubigt diesen mit seinem Siegel und der Immobilienkauf ist vollbracht. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich dazu, den Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übergabe der Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises. Der Notar kümmert sich nach Unterschrift um eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sodass der Eigentumsübergang auch rechtlich abgesichert ist.
Übrigens: Die Finanzierungszusage der Bank müssen Sie nicht zum Notartermin mitbringen. Jedoch empfehlen wir Ihnen, bei Unterschrift bereits eine Finanzierungszusage zu haben, denn es ist nur schwer möglich, von einem Immobilienkaufvertrag zurückzutreten.
Nach dem Notartermin erhalten Sie als Käufer eine schriftliche Aufforderung zur Kaufpreiszahlung vom Notar. Damit können Sie bei der Bank die Auszahlung Ihrer Hypotheke veranlassen und dann den Preis an das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer überweisen. Die Bank wird dann im Grundbuch des neuen Objektes als Gläubiger eingetragen.
Denken Sie daran, dass zu diesem Zeitpunkt auch die Kaufnebenkosten für den Notar und das Grundbuch fällig werden. Zudem müssen Sie die Grunderwerbssteuer entrichten.
Sobald der Verkäufer den Zahlungseingang bestätigt, veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbuchs, sodass Sie nicht nur Besitzer, sondern auch Eigentümer Ihrer neuen Immobilie sind. Damit ist der Kaufprozess abgeschlossen.
Mit dem Verkäufer sollten Sie einen Termin zur Übergabe der Immobilie ausmachen. Dazu gehört auch die Schlüsselübergabe. Wir empfehlen Ihnen, sich ausreichend Zeit für die Übergabe zu nehmen und genau zu überprüfen, ob noch Mängel vorliegen. Führen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll und dokumentieren Sie Mängel mit Fotos und Videos.
Nun sind Sie bereit für das Abenteuer Eigenheim! Tipps rund um den Umzug haben wir Ihnen hier zusammengestellt. Herzlichen Glückwunsch!
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