Investieren in Immobilien – wann lohnt es sich?

Viele Menschen möchten gerne einen Teil Ihres Geldes in Immobilien investieren. Der Kauf von Häuser oder Wohnungen ist eine gute Option, denn dabei handelt es sich um einen verlässlichen Vermögenswert, den andere Menschen benötigen und auch immer benötigen werden. Im Immobiliensektor haben besonders viele Menschen mit Ihren Investitionen viel Geld gewonnen. Zugleich gibt es einige Fallstricke, die Sie kennen sollten.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über Grundstücke als Geldanlage, über die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilieninvestition, über das empfohlene Eigenkapital zu Investitionsbeginn und über die Gewinne von Grundbesitz als Kapitalanlage.

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Sind Immobilien die sicherste Anlage für Geld?

Eine Binsenweisheit besagt, dass der Grundbesitz mit Abstand die sicherste Geldanlage darstellt, da sie materiell und unbeweglich ist. Hinzu kommt, dass gerade mit der fortschreitenden Urbanisierung und dem allgemeinen Bevölkerungswachstum Grundbesitz ein knappes Gut sind. Somit werden sie voraussichtlich auch künftig an Wert, sprich an Geld, gewinnen.

 

Übrigens: Sowohl ein Gebäude als auch ein Grundstück mitsamt seinen natürlichen Ressourcen zählt als Immobilie. Das Wort besagt, dass es sich dabei um ein unbewegliches Objekt handelt.

 

Immobilieninvestments können auf zwei verschiedenen Wegen Rendite, also Gewinn für Sie als Investoren, erzielen. Klassischerweise erhalten Sie aus einer vermieteten Immobilie Mieteinkünfte. Jedoch gibt es bei der Benützung auch ein grösseres Risiko für Renovationen und Sanierungen. Aber auch der Kapitalzuwachs von Grundbesitz, die Sie mit der Zeit für einen höheren Preis, sprich, mehr Geld weiterverkaufen können, zählt als Gewinn. Das bedeutet, Sie können Ihr Grundbesitz zu einem späteren Zeitpunkt eventuell für viel Geld verkaufen.

 

Da bei Immobilien eine starke Hebelwirkung besteht, lohnen sie sich zur Investition oft mehr als andere Investitionsinstrumente. Das liegt daran, dass Sie Ihre Gewinne bei einer Liegenschaft schnell und erheblich steigern können. So ist idealerweise ein beachtlicher  «Return on Investment» zu erwarten und das Risiko hätte sich mehr als ausgezahlt.

 

Hinzu kommt, dass der Immobilienkauf gerade in der Schweiz sehr zu empfehlen ist. Die Alpennation bietet viele Vorteile: Sie gilt als sicherer Hafen, was unter anderem an der politischen Stabilität, der Neutralität, dem hoch entwickelten Finanzsektor, der wirtschaftlichen Stabilität, dem hohen Lebensstandard und der geringen Abhängigkeit vom globalen Finanzmarkt liegt. Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist somit vergleichsweise sicher und auch langfristig eine stabile Geldanlage.

 

Übrigens: Aufgrund der Corona-Krise gibt es einige Veränderungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Dennoch lohnt es sich nach wie vor, ein Objekt zu kaufen. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zum Thema. Ausserdem halten wir Sie hier auf dem Blog auf dem Laufenden.

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Welche Art von Immobilie bietet sich als Kapitalanlage an?

Zentral ist die Frage, welche Art von Immobilie sich am besten für Ihr Investment lohnt. Dies hängt unter anderem davon ab, ob Sie direkt oder indirekt investieren möchten, um welchen Standort es geht und wie Ihre eigene Lebensplanung aussieht.

 

Grundsätzlich kommen die folgenden Immobilien als Vermögenswerte und für eine Anlage in Frage:

• Wohnen und vermieten:
  • Wohnungen
  • Ferienwohnungen
  • Häuser
  • Unbebautes Land
• Gewerblich:
  • Büroflächen
  • Einzelhandel
  • Lager
  • Gemischte Nutzung
• Landwirtschaft:
  • Weideland für Vieh
  • Ackerland

 

Idealerweise sollten Sie sich vor dem Kauf gut mit der gewählten Immobilienart auskennen. Insbesondere im Bereich der Gewerbevermietung sind zwar beachtliche Gewinne zu erwarten, aber Sie sollten besonders vorsichtig vorgehen. Unkomplizierter ist es meist, ein Objekt zu Wohnzwecken zu vermieten.

 

Wenn Sie sich den Aufwand der Vermietung sparen möchten, können Sie auch auf indirekte Art in Grundbesitz investieren. Im Folgenden erfahren Sie, welchen Unterschied es hier gibt. Gern beraten wir Sie dazu, welche Variante sich für Sie am meisten lohnen könnte.

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Wie funktioniert die Immobilieninvestition?

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, direkt in Grundbesitz zu investieren. Eine grundlegende Frage dabei ist stets, ob Sie das Objekt selbst nutzen und später verkaufen möchten, oder ob Sie es vermieten werden. In beiden Fällen sollten Sie sich schon vor dem Kauf, also dem Investment an sich, ausführlich mit dem lokalen Immobilienmarkt beschäftigen und auch die langfristige Entwicklung verstehen.

 

Sowohl Miet- als auch Immobilienpreise hängen immer von Angebot und Nachfrage ab. In der Schweiz ist der Immobilienmarkt für Käufer und Anleger attraktiv, was an den niedrigen Zinsen liegt. Zudem besteht eine ungebrochen beachtliche Nachfrage nach Mietobjekten, sodass Sie normalerweise schnell einen Mieter finden. Dennoch sollten Sie sich auch mit den Risiken eines Mietleerstands vertraut machen. Zudem müssen Sie für Mieteinnahmen auch komfortables Wohnen anbieten und die richtigen Mieter wählen, was nicht immer einfach ist. Lesen Sie hier mehr dazu, wie Sie Mietnomaden vermeiden können.

 

Analysieren Sie mit Unterstützung Ihres Maklers die folgenden Faktoren, bevor Sie sich für ein bestimmtes Investment Ihres Geldes entscheiden:

• Bevölkerungsdemographie: Insbesondere in Städten mit grösserer Bevölkerung ist die Nachfrage nach Wohnraum gross, sodass Sie bei einem zukünftigen Investment eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie erwarten dürfen.
• Wirtschaftswachstum: Bei stärkerem Wachstum haben die Bürger auch mehr Einkommen zur Verfügung, sodass Sie die Mietpreise heben könnten.
• Ausländische Direktinvestitionen: In Phasen des Wirtschaftswachstums sind oft auch internationale Investoren am Immobilienkauf in der Schweiz interessiert. Diese Investoren können die Preise auf dem Wohnungswachstum in die Höhe treiben und dies würde dazu führen, dass Sie weitaus mehr Geld ausgeben als geplant.
• Tourismus: Orte mit vielen Besuchern bieten Immobilienbesitzer die Möglichkeit, Ihre Liegenschaft auch zeitweilig zu vermieten.
• Zinssatz: Bei den aktuell niedrigen Zinsen ist auch ein Kredit günstiger, sodass Sie sich den Hauskauf eher leisten können. Zugleich gibt es mehr Kaufinteressenten auf dem Immobilienmarkt.

 

Wenn Sie ermittelt haben, ob sich die Immobilieninvestition lohnt und welche Orte in Frage kommen, sollten Sie sich mit den verschiedenen Investitionsarten vertraut machen. Es gibt sowohl indirekte als auch direkte Investitionsmöglichkeiten. Letztere bieten sich wiederum für bestimmte Immobilienarten (Häuser, Wohnungen, Ferienobjekte etc.) an.

 

In dieser Übersicht sehen Sie, auf welche Arten Sie in Grundbesitz investieren können:

• Direkte Investition:
  • Immobilie kaufen und selbst verwalten
  • Immobilie kaufen und fremd verwalten lassen
  • Anteil an einer Immobilie kaufen und Miteigentümer werden (vor allem bei Eigentumswohnungen üblich)
• Indirekte Investition:
  • In Fonds oder ETFs (REITs) investieren, die wiederum in Immobilien investieren
  • Crowdfunding von Immobilien (geringes Einstiegskapital denkbar)
  • Immobilienanleihen an Entwickler, die Immobilienprojekte bearbeiten

 

Bedenken Sie bei dieser Entscheidung stets, wie hoch die Eintrittsbarriere für die Investition ist. Dies hängt sowohl von der Immobilienart als auch von der Art der Investition ab. Darüber hinaus sollten Sie Transaktionskosten, Verwaltungskosten, anfallende Steuern und die möglichen Gewinne berücksichtigen.

 

Wie viel Geld brauche ich, um in Immobilien zu investieren?

Um direkt in eine Immobilie zu investieren, sollten Sie wie auch bei selbstgenutzten Objekten ein Eigenkapital von mindestens 20% des Kaufpreises mitbringen. Dieses benötigen Sie für die Aufnahme einer Hypothek. Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto besser werden die Konditionen bei der Finanzierung.

 

Beachten Sie, dass sich Sparguthaben aus den Säulen 2 und 3a nicht für vermietete Objekte einsetzen lässt. Zugleich ist es in der Schweiz nicht möglich, eine Liegenschaft als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu erwerben. Lassen Sie sich dazu auch von Ihrem Bankberater informieren.

 

Wenn Sie die finanzielle Tragbarkeit der Immobilie berechnen, geht das bei Kapitalanlagen nicht allein auf Basis Ihres Einkommens. Stattdessen ist die Bank daran interessiert, welche Mieterträge aus Ihrer Investitionsimmobilie zu erwarten sind. Vom geschätzten Mietzins sollten Sie noch die Liegenschaftskosten wie etwa die Rückzahlung der Hypothek und die Unterhaltskosten abziehen. Nur, wenn nach dieser Rechnung noch ein bedeutender Überschuss vorhanden bleibt, ist das Objekt tragbar.

 

In dieser Beispielrechnung sehen Sie, wie Sie die Tragbarkeit und auch Ihr Startkapital bei einem vermieteten Renditeobjekt berechnen können:

• Immobilienkaufpreis: CHF 150’000.-
• Eigenkapital: CHF 30’000.-
• Hypothek: CHF 120’000.-
• Nettomietertrag im Jahr: CHF 20’000.-
• Zinskosten (bei 5% im Jahr): CHF 6’000.-
• Amortisation der Hypothek (1% im Jahr): CHF 200.-
• Unterhalts- und Nebenkosten (15% des jährlichen Nettomietertrags): CHF 3’000.-
• Überschuss pro Jahr: CHF 20’000 – CHF 6’000  – CHF 1’200 – CHF 3’000  =  CHF 9’800.-

In diesem Beispiel lohnt sich die Investition, da Sie pro Jahr CHF 9’800.- Gewinn erwirtschaften. Beachten Sie, dass Sie diese Mieteinnahmen noch versteuern müssen.

 

Wenn Sie hingegen auf indirekte Weise in Grundbesitz investieren möchten, kann Ihr Startkapital kleiner sein. Sowohl bei REITs-Fonds als auch beim Crowdfunding können Sie oft schon mit Beträgen zwischen 25 und 100 Schweizer Franken einsteigen. Dann stellt sich die Frage, ob Sie dies monatlich beisteuern möchten, oder ob eine einmalige Investition ausreichend ist. In letzterem Fall sollten Sie wiederum eine höhere Summe wählen.

 

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie lohnt sich dann als Kapitalanlage, wenn Sie wie in dem obigen Beispiel einen nennenswerten Gewinn daraus erwirtschaften können. Bei einem geringen Gewinn übersteigt der Aufwand oft die Vorteile, sodass Sie dann eher in andere Vermögenswerte investieren sollten.

 

Informieren Sie sich daher gut über die möglichen Gewinne. Diese sehen in der Schweiz durchschnittlich so aus:

• Wohnen:
  • Wohnungen: bis zu 5% Rendite
  • Häuser: bis zu 4% Rendite
  • Ferienwohnungen: bis zu 4% Rendite
  • Miteigentum: bis zu 15% Rendite
  • Unbebautes Land: abhängig vom Standort und der Nutzung (Rendite nach oben offen)
• Büroflächen:
  • Gewerblich: bis zu 8% Rendite
  • Lager: bis zu 7% Rendite
  • Einzelhandel: bis zu 5% Rendite
  • Gemischte Nutzung: bis zu 8% Rendite
• Landwirtschaft:
  • Weideland: bis zu 2% Rendite
  • Ackerland: bis zu 1% Rendite

 

Sie sind überzeugt und möchten in eine Immobilie investieren? Dann stellt sich oft die Frage, wie Sie am besten anfangen können. Unser Tipp: Abonnieren Sie unser Suchabo, um stets über neue Objekte auf dem Markt informiert zu bleiben!

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