Wissenswertes rund um die Modernisierung des Eigenheims

 

Vor allem bei Altbauten, aber auch bei anderen Gebäuden stehen regelmässig Modernisierungsarbeiten an. Hier erfahren Sie als Eigenheimbesitzer, wann welche Massnahmen zu empfehlen sind, was diese kosten und welche Förderungen denkbar sind. Sie erhalten zwei Beispiele zur Berechnung der Kosten für energetische Modernisierungsmassnahmen sowie einen Überblick über die steuerlichen Aspekte von Modernisierungsarbeiten. Zudem erklären wir Ihnen den Unterschied zwischen Renovation, Sanierung und Modernisierung.

 

Wann fallen welche Modernisierungsarbeiten an?

Da Modernisierungsarbeiten oft recht hohe Kosten mit sich bringen, ist es sinnvoll, diese zeitlich zu verteilen. Indem Sie schon ab Bau auf hohe Qualität, Energieeffizienz sowie auf einen pfleglichen Umgang mit der Immobilie achten, können Sie die nötigen Massnahmen reduzieren.

 

Dennoch sind immer wieder Modernisierungsmassnahmen nötig. Die folgenden Arbeiten fallen durchschnittlich in diesen Zeiträumen an:

• Nach 5 Jahren: Streichen und Tapezieren der Innenräume
• Nach 10 Jahren: Streichen der Fassade
• Nach 10 Jahren: Ausbau des Kellers
• Nach 15 Jahren: Modernisierung der Heizungsanlage
• Nach 15 Jahren: Erneuerung der Heizkörper
• Nach 15 bis 25 Jahren: Erneuerung des Badezimmers
• Nach 15 bis 30 Jahren: Erneuerung der Holzterrasse
• Nach 20 Jahren: Modernisierung der Küche
• Nach 20 bis 40 Jahren: Dach neu dämmen
• Nach 30 Jahren: Erneuerung der Haustür
• Nach 30 Jahren: Neue Fenster
• Nach 30 Jahren: Neue Innendämmung
• Nach 30 Jahren: Dämmung der Kellerdecke
• Nach 30 bis 40 Jahren: Erneuerung der Elektrik
• Nach 30 bis 50 Jahren: Neueindeckung des Dachs
• Nach 40 Jahren: Neudämmung der Außenwände
• Nach 40 Jahren: Erneuerung des Parkettbodens

 

Die genauen Zeiten und Massnahmen hängen unter anderem von Ihrer persönlichen Vorliebe, von den Baumaterialien und vom Alter der Immobilie, vom Standort und von Ihren finanziellen Mitteln ab. Grundsätzlich sind Modernisierungsarbeiten immer eine gute Investition in den Wert und die Zukunft Ihrer Liegenschaft.

 

Wie wähle ich die geeignete Modernisierungsmassnahme für mein Haus?

Wenn Sie vor der Frage stehen, welche Modernisierungsmassnahme gerade für Ihr Haus in Frage kommt, können Sie sich von einem Experten dazu beraten lassen. Besonders wichtig sind die anfallenden Arbeiten vor dem eventuellen Verkauf der Immobilie, da Sie so den Wert deutlich steigern. Ein erfahrener Makler kann Sie ebenfalls dazu beraten, welche Modernisierungsarbeiten empfehlenswert sind.

 

Darüber hinaus ist es immer eine Überlegung wert, in höhere Energieeffizienz zu investieren. Wenn Sie nicht bereits eine Immobilie besitzen, die dem Standard für Nachhaltiges Bauen der Schweiz entspricht, können Sie durch derartige Massnahmen von Fördergeldern und langfristig eingesparten Kosten profitieren.

 

Massnahmen, die Heizung und Warmwasser in Ihrer Immobilie effizienter gestalten, sind nicht nur kostenmässig, sondern auch in Bezug auf den Umweltschutz eine wichtige Investition. Ausserdem tragen Sie so dazu bei, den Wert des Objektes zu erhalten und häufig sogar zu erhöhen.

 

Andere Modernisierungsarbeiten hingegen sind eher darauf ausgerichtet, Ihren eigenen Wohnkomfort zu erhöhen. Daher ist es abhängig von Ihren Vorlieben und Ihrer finanziellen Situation, wann Sie zum Beispiel den Bodenbelag austauschen oder ein neues Badezimmer einbauen.

 

Was kostet es, das Haus zu modernisieren?

Die Kosten für die Hausmodernisierung hängen stark von der jeweiligen Massnahme ab. Besonders teuer ist die energetische Modernisierung, die vor allem am Anfang grössere Investitionen von Ihnen verlangt. Beachten Sie jedoch, dass Sie dadurch langfristig in jedem Jahr sparen, sodass sich die Investition in der Zukunft lohnen wird.

 

Entsprechend ist eine Rentabilitätsbetrachtung nötig, um die Modernisierung des Hauses zu entscheiden. Beachten Sie dabei auch, dass sich die Kosten für fossile Energieträger durch steigende Abgaben und Steuern in den nächsten zehn Jahren deutlich erhöhen werden, sodass Sie durch den Umstieg auf eine umweltfreundliche Heizung zwar heute viel investieren, mittel- bis langfristig aber auch viel sparen werden.

 

Tipp: Informieren Sie sich in Ihrem Kanton darüber, welche Förderprogramme es für die energetische Sanierung des Hauses gibt. Auch für den barrierefreien und altersgerechten Umbau erhalten Sie normalerweise Unterstützung bei den Modernisierungskosten.

 

Um Ihnen einen guten Eindruck davon zu geben, wie Sie die ungefähren Modernisierungskosten für verschiedene Immobilienarten berechnen, stellen wir Ihnen hier zwei Beispiele vor:

 

Beispiel 1: Erneuerung eines Altbaus aus den 1960er Jahren

Wenn Sie ein freistehendes Einfamilienhaus besitzen, das eine Fläche von etwa 200 m² aufweist und aus den 1960er Jahren stammt, haben Sie vermutlich eine Ölheizung. Für die Berechnung der Modernisierungskosten stellt sich zunächst die Frage nach der aktuellen und nach der gewünschten Energieeffizienzklasse.

 

Typischerweise sind derartige Immobilien in der sehr niedrigen Energieeffizienzklasse F angesiedelt. Dies bedeutet, dass eine umfassende Modernisierung empfehlenswert ist, um den grünen Energieeffizienzbereich zwischen den Klassen A und C zu erreichen. Zudem erhöhen Sie dadurch Ihren Wohnkomfort und senken die Energiekosten massiv.

 

Ein besonders grosses Potenzial hat fast immer die Erneuerung von Fassade und Heizung. Darüber hinaus können Sie auch überlegen, das Dach und die Kellerdecke zu dämmen und Fenster und Türen zu modernisieren. Dafür ist im genannten Fall eine Investition zwischen 150’000 und 240’000 CHF nötig, wenn Sie die Energieeffizienzklasse A erreichen möchten.

 

Deutlich niedrigere Kosten fallen an, wenn Sie durch vereinzelte Arbeiten wie die Fassadendämmung und das Austauschen der Fenster die Effizienzklasse C erreichen. In vielen Fällen sind Ausgaben in mittlerer Höhe sinnvoll, die Sie langfristig durch weitere Investitionen ergänzen können. 

 

Beispiel 2: Sanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1990ern

Wenn Sie hingegen ein moderneres Objekt besitzen, beispielsweise ein Mehrfamilienhaus aus den 1990er Jahren mit vier Parteien, das eine Gesamtfläche von 500 m² aufweist, dann haben Sie vermutlich eine Gasheizung. Diese Gebäude besitzen typischerweise bereits eine mittlere Energieeffizienzklasse, wie etwa D.

 

Hier können Sie schon mit kleineren Modernisierungsmassnahmen die energetische Bilanz der Immobilie deutlich verbessern. Der Umstieg von der Gasheizung auf eine Luft-Wärmepumpe und eine Solaranlage würde das Haus zum Beispiel direkt in die Effizienzklasse B katapultieren.

 

Bedenken Sie, dass einige Kantone den Ersatz von fossilen Heizungen durch erneuerbare Energien zusätzlich fördern. Wenn Sie zusätzlich Dach, Fassade und Keller dämmen und die Fenster austauschen, was zur Energieeffizienzklasse A führen würde, sollten Sie mit Gesamtkosten zwischen 110’000 und 200’000 CHF rechnen. Diese Kosten teilen Sie mit den anderen Parteien der Immobilie.

 

Tipp: Bei hohen Investitionen ist es lohnenswert, eine langfristige Erneuerungsstrategie zu planen. Wenn Sie Stockwerkeigentum wie eine Eigentumswohnung besitzen, können Sie sich auch über den Erneuerungsfonds und dessen Management informieren.

 

Welche Ausgaben für die Hausmodernisierung kann ich von der Steuer absetzen?

Grundsätzlich gilt in der Schweiz, dass Sie nur werterhaltende Investitionen für Liegenschaften von der Steuer abziehen dürfen. Wertvermehrende Umbauten hingegen können Sie nicht von der Steuer absetzen. Zugleich erhöht sich jedoch Ihr Vermögen, sodass Sie dennoch Vorteile vom Umbau haben.

 

Eine Ausnahme besteht dann, wenn Sie Modernisierungen vornehmen, die dem Umweltschutz dienen. Diese werden dank Steuererleichterungen staatliche subventioniert, indem die Auslagen in voller Höhe abzugsfähig sind. Wichtig ist es daher, dass Sie alle Belege gut aufbewahren, um Sie der nächsten Steuererklärung anzufügen.

 

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie vermieten, sieht die steuerliche Absetzbarkeit anders aus. Hier haben Sie umfänglichere Möglichkeiten, um im Rahmen von Modernisierungen Steuern zu sparen. Informieren Sie sich darüber bei Ihrem Steuerberater, da in den Kantonen unterschiedliche Regelungen gelten.

 

Was zählt als Hausmodernisierung und was nicht?

Modernisierungsmassnahmen müssen das Haus in einem besseren Zustand hinterlassen, als es vorher war. Dies kann sich auf die energetische Bilanz, aber auch auf den Verkehrswert, die Ausstattung oder das ästhetische Erscheinungsbild beziehen.

 

Entsprechend gibt es einen Unterschied zwischen reinen Kosmetik-Arbeiten, die nur dazu dienen, Fehler auszubessern, und aufwertenden Arbeiten. Die Differenz zwischen Renovation, Sanierung und Modernisierung lässt sich wie folgt darstellen:

• Renovation: Hier handelt es sich um eine Verschönerung, nicht um eine Modernisierung. Typische Arbeiten bestehen darin, die Wände zu tapezieren, die Fassade zu streichen oder den Bodenbelag zu erneuern. Anstatt den Wert der Liegenschaft zu erhöhen geht es meist eher darum, diesen zu erhalten.
• Sanierung: Bei Sanierungen geht es um die Reparation ernsthafter Mängel, dank derer Sie die ursprüngliche Qualität der Immobilie wiederherstellen. Diese Massnahmen sind teurer als die Renovation, tragen aber ebenfalls dazu bei, den Wert zu erhalten. Beispiele sind die Beseitigung von Schimmel oder die Reparatur eines undichten Dachs.
• Modernisierung: Hier verbessern Sie Ihre Immobilie tatsächlich, was auch deren Wert erhöht. Ein Hauptziel besteht normalerweise darin, langfristig die Energie- und Wasserkosten zu senken. Zu den Modernisierungsarbeiten am Haus gehören typischerweise die Dämmung von Dach und Außenwänden, das Einsetzen neuer Isolierfenster oder der Einbau einer modernen Heizung.

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