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Viele Immobilienkäufer fragen sich, wie es mit der Besteuerung ihrer Schweizer Immobilie aussieht. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Steuern bei Immobilien anfallen, wie viel Steuern Sie für ein Haus oder eine Eigentumswohnung bezahlen müssen und wie man Eigentumswohnungen steuerlich absetzen kann. Zudem gehen wir darauf ein, wann eine Immobilie steuerfrei ist, wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können und wie es steuerlich beim Verkauf einer geerbten Immobilie aussieht.
Beim Thema Besteuerung von Immobilien in der Schweiz ist zunächst einmal wichtig, dass diese stets am Ort der Immobilie erhoben werden. Sie müssen die Steuergelder also an den Kanton abführen, in dem sich die Immobilie befindet.
Wenn Sie beim Verkauf einen Gewinn erzielen, indem der Verkaufspreis höher als der ursprüngliche Kaufpreis ist, fällt auf den Gewinn die sogenannte Grundstückgewinnsteuer an. Deren Höhe hängt vom Kanton ab. Die Steuer wird vom zuständigen Steueramt berechnet und erhoben.
Auch wenn Sie das Eigentum an einer Immobilie ändern, ohne diese zu verkaufen, fällt in der Schweiz eine Immobiliensteuer an. Hier handelt es sich um die allfällige Handänderungssteuer, die unter anderem bei Schenkungen und Erbschaften anfallen kann. Die Höhe der Handänderungssteuer hängt ebenfalls vom Kanton ab. Ihr Steuerberater kann Sie dabei unterstützen, rechtzeitig eine Schätzung zu erstellen.
Selbst wenn Sie eine private Immobilie besitzen und nutzen, fallen dabei Steuern in der Schweiz an. Denn Liegenschaften im Privatbesitz, die nicht mehr von einer Hypothek belastet sind, gelten als Vermögenswert. Entsprechend wird Vermögenssteuer auf Liegenschaften erhoben. Darüber hinaus gibt es eine Liegenschaftssteuer, die vom Verkehrswert der Immobilie abhängt.
Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vermieten, kommt auch die Einkommenssteuer hinzu. Denn der Mietzins gilt als Einkommen. Das gilt ebenso für Pachten. Lesen Sie hier mehr darüber.
Wenn Ihre Immobilie abbezahlt ist und Sie sie selbst bewohnen, kann ebenfalls Einkommenssteuer anfallen. Denn dann sieht das Steuergesetz einen «Eigenmietwert», was bedeutet, dass Ihnen als Besitzer von Haus oder Eigentumswohnung das Quasi-Einkommen zugutekommt. Normalerweise berechnet das verantwortliche Steueramt anhand von Kriterien wie Größe und Lage der Liegenschaft die Einkommenssteuer.
Wichtig: Auch für Ferienhäuser und -wohnungen, die nicht als ständiger Wohnsitz deklariert sind, gelten die Regelungen zum Eigenmietwert. Sie sollten auch hier mit Aufforderungen zur Steuerzahlung rechnen.
Falls Sie Ihre Liegenschaft vermieten, versteuern Sie also den Mietzins als Einkommen. Alternativ müssen Sie den Eigenmietwert versteuern. In beiden Fällen dürfen Sie die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Zudem gilt ein Freibetrag von 14.500 Franken. Erst wenn Ihr Einkommen aus der Eigentumswohnung über diesem Wert liegt, fällt die Einkommenssteuer an.
Diese Ausgaben können Sie bei vermieteten Eigentumswohnungen von der Steuer absetzen:
Wohnungsbesitzer mit tiefen Schuldzinsen und Unterhaltskosten werden von diesem Steuersystem benachteiligt. Überlegen Sie daher schon vor dem Kauf einer Renditeliegenschaft, ob es sich lohnt, viele Eigenmittel für den Erwerb einzusetzen, oder ob eine andere Variante der Vermögensanlage besser für Sie geeignet ist.
Sie müssen in der Schweiz sowohl beim Kauf als auch als Besitzer von Immobilien fast immer Steuern zahlen. Wenn Sie jedoch den Freibetrag von 14’500 Franken im Jahr unterschreiten, ist die Immobilie für Sie steuerfrei. Beachten Sie, dass sich dieser Wert auch auf den Eigenmietwert bezieht. Beim Verkauf von Liegenschaften jedoch fällt fast immer die Grundstückgewinnsteuer an. Selbst wenn Sie diese aufschieben können, ist der Verkauf nicht steuerfrei, da die Steuer später anfallen wird. Aber, und das macht die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer so komplex, es gibt kantonale Freibeträge die je nach Besitzjahr oder Gewinn variieren.
Interessanterweise sind Sie dann von der Steuer befreit, wenn Sie eine Liegenschaft im Ausland besitzen. Dies gilt dann, wenn Sie Ihre Liegenschaft in einem Staat besitzen, der ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Schweiz abgeschlossen hat. Dieses soll vermeiden, dass Sie doppelt Steuern zahlen. Liegenschaft sind immer dort steuerbar, wo Sie sich befinden. Für Liegenschaften im Ausland müssen Sie also keine Steuern in der Schweiz zahlen.
Da beispielsweise in Deutschland keine Vermögenssteuer auf Liegenschaften anfällt, müssen Sie für eine selbst genutzte Immobilie dort keine Steuern zahlen. Beim Kauf fällt jedoch die örtlich geltende Grunderwerbsteuer an. Auch wenn Sie mit Ihrer Immobilie im Ausland Mieteinnahmen haben, müssen Sie diese im Ausland entsprechend versteuern. Denken Sie daran, diese Einnahmen zusätzlich in Ihrer Schweizer Steuererklärung anzugeben.
Hinweis: Weitere Tipps zum Steuersparen bei Immobilien erhalten Sie hier.
Die Grundstückgewinnsteuer, die in Deutschland und Österreich auch als Spekulationssteuer anfällt, ist vielen Immobilienverkäufern ein Dorn im Auge. Denn hier wird die Differenz zwischen Anlagekosten und Verkaufspreis besteuert. Wenn Sie Ihr Objekt also zu einem guten Preis mit Gewinn verkaufen, müssen Sie einen Teil des Gewinns direkt mit dem Fiskus teilen. So soll die unnötige Spekulation mit Immobilien, die die Preise in die Höhe treibt, vermieden werden.
Jedoch gibt es einige Regelungen, die es Ihnen erlauben, die Spekulationssteuer zu umgehen. Denn die Höhe dieser Steuer hängt von der Besitzdauer ab. Je weniger Zeit zwischen Kauf und Verkauf einer Liegenschaft vergeht, desto höher ist die Steuer. Je länger Sie die Liegenschaft besessen haben, desto geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Die genaue Höhe der Steuer hängt stets vom Kanton und von Ihrem Steueramt ab.
Indem Sie die folgenden Investitionen von der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis abziehen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen oder sie zumindest deutlich reduzieren:
Darüber hinaus sollten Sie wissen, dass die Grundstückgewinnsteuer in manchen Fällen aufgeschoben wird. Etwa beim Eigentumswechsel durch Erbschaft, einen Erbvorbezug oder einer Schenkung, aber auch bei Handänderungen zwischen Ehepartnern, einer Trennung oder Scheidung wird die Steuer aufgeschoben. Leider ist aufgeschoben nicht aufgehoben. Denn spätestens, wenn Sie die Liegenschaft an einen Dritten verkaufen, müssen Sie die Steuer auf Wohneigentum nachzahlen, wobei die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis ausschlaggebend ist.
Auch beim Erbe einer Immobilie fallen Steuern an. Neben den Unterhaltskosten und der Grundstückgewinnsteuer kommt gegebenenfalls auch die Erbschaftssteuer auf Sie zu. Diese wird vom Kanton berechnet. Da jeder Kanton selbst über Steuerart und Steuersatz entscheidet, kann es hier von Region zu Region recht grosse Unterschiede geben.
Die folgenden Arten der Erbschaftssteuer bei Immobilien sind denkbar:
Grundsätzlich sind die Steuern auf geerbte Immobilien vom Verwandtschaftsgrad abhängig. Je näher Sie mit der verstorbenen Person verwandt waren, desto weniger Steuern müssen Sie zahlen. Zudem ist die Besteuerung auf Immobilie nach einem Erbe progressiv: je höher der Wert des Objektes, desto höher die Steuern.
Beachten Sie auch, dass die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer in der Schweiz vom Verkehrswert der Liegenschaft abhängt. Der Verkehrswert entspricht hier normalerweise dem Verkaufspreis, den die Immobilie aktuell erzielen könnte. Auch der Ertragswert des Grundstücks ist für die Steuerberechnung relevant. Gern schätzen unsere Experten Ihre Immobilie kostenlos ein!
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