Finanzierung einer Immobilie – wie rechne ich die Tragbarkeit aus?

Bevor Sie Ihre Immobilie kaufen, sollten Sie die finanzielle Tragbarkeit des Hauses oder der Wohnung berechnen. Dies zeigt Ihnen, wie hoch der maximale Preis für Ihr Objekt sein darf. Zudem hilft die Kalkulation Ihnen dabei, die Hypothekarbelastung einzuschätzen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was die Tragbarkeit ist, welche Kostenpositionen zur Hausfinanzierung berücksichtigt werden sollen und wie Sie Ihre persönliche Tragbarkeit zur Immobilienfinanzierung berechnen können.

Was ist die Tragbarkeit?

Mit der Tragbarkeit ist das Verhältnis zwischen den laufenden Finanzierungskosten Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und Ihrem Einkommen als Kreditnehmer gemeint. Die Finanzierungskosten bestehen aus Positionen wie dem Zinssatz, der vereinbarten Amortisationssumme des Darlehens, sowie aus den Unterhaltskosten einer Immobilie (Versicherungsprämien, Heiz- und Stromkosten etc.).

Zur Tragbarkeit von Hypotheken gibt es eine wichtige Faustregel: Die Finanzierungskosten sollten ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Alle Immobilien, die höhere Kosten mit sich bringen, gelten als nicht erschwinglich. Zudem erachten viele Banken eine Hypothek als nicht mehr tragbar, wenn deren Kosten ein Drittel Ihres Einkommens übersteigen. Denn dann ist es anzweifelbar, dass Sie den vereinbarten Amortisationsplan einhalten können.

Jedoch gibt es auch Banken in der Schweiz, die Liegenschaften finanzieren, deren Kosten mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens übersteigen. Dann sind normalerweise die Zinssätze sowie die Amortisationsrate höher. Nutzen Sie einen Tragbarkeitsrechner, wie derjenige von Swiss Life, um sich schnell einen Überblick über Ihr Immobilienbudget zu verschaffen.

Wichtige Kosten zur Finanzierung

Die jährlichen Aufwendungen für Ihre Immobilie sollten also nicht mehr als ein Drittel des jährlichen Einkommens ausmachen. Um die Tragbarkeit zu berechnen, sollten Sie zunächst ausrechnen, wie hoch die jährlichen Aufwendungen sind. Dabei gilt es, diese drei Kostenquellen zu kalkulieren:

• Langfristige Zinsen für die Hypothek
• Pflichtamortisationen für eine allfällige zweite Hypothek
• Unterhalts- und Nebenkosten für die Liegenschaft

Die folgenden Hinweise helfen Ihnen dabei, die Kosten zur Finanzierung Ihrer Immobilie genau zu berechnen. Danach erklären wir Ihnen, wie Sie die Tragbarkeit des Hauses oder der Wohnung auf Basis dieser Zahlen ermitteln.

Einkommenssituation

Eine der ersten Fragen der Bank wird sich um Ihre Einkommenssituation drehen. Neben dem festen Gehalt ist die Bank vor der Hypothekenvergabe daran interessiert, welche weiteren Einnahmen Sie haben. Dies können zum Beispiel erfolgsgebundene Bonuszahlungen, Lebensversicherungen sowie andere Eigenmittel sein. Je höher Ihre Eigenmittel sind, die Sie zum Immobilienkauf aufbringen können, desto eher erhalten Sie eine zinsgünstige Hypothek.

Auch Ihre persönliche Lebenssituation wird bei der Ermittlung der Tragbarkeit einer Finanzierung erfragt. Beispielsweise gehen Banken davon aus, dass junge Ehepaare einen Kinderwunsch haben, der das Haushaltseinkommen verringern könnte. Wenn absehbar ist, dass Sie Ihre Arbeitsstelle verlieren, stellt sich die Frage, ob Sie eine vergleichbare Anstellung finden können. Auch das Einkommen Ihres Partners ist wichtig.

Tipp: Wenn Banken sich schon im Beratungsgespräch wenig kooperativ zeigen oder Sie direkt in eine bestimmte Kategorie einstufen, obwohl Sie nicht zustimmen, sollten Sie Angebote anderer Banken einholen. Als erfahrene Immobilienmakler können wir Sie gern dazu beraten und mit Ihnen gemeinsam die beste Finanzierung finden – nehmen Sie einfach Kontakt für ein unverbindliches Gespräch mit uns auf!

Unterhalts- und Nebenkosten

Zusätzlich zu Ihrer persönlichen Einkommenssituation und zum Kaufpreis der Immobilie möchten Banken auch wissen, welche Unterhalts- und Nebenkosten zu erwarten sind. Denn wenn Sie eine Immobilie betreiben und unterhalten, entstehen dabei regelmässige Kosten. Als Faustregel gilt hier, dass die Unterhalts- und Nebenkosten etwa 1% vom Verkehrswert der Immobilie ausmachen.  Diesen Betrag sollten Sie jährlich reservieren. 0,4% davon sind für den Unterhalt und 0,6% für die Nebenkosten der Immobilie gedacht.

Bedenken Sie jedoch, dass je nach Alter und Zustand einer Immobilie die Unterhaltskosten deutlich höher sein können. Besonders bei einem Altbau sollten Sie der Bank beim Finanzierungsgespräch genau vorrechnen können, mit welchen Unterhalts- und Nebenkosten zu rechnen ist. Beim Kauf sollten Sie diese Kosten aus Eigenmitteln begleichen können. Durch jährliche Rücklagen von 1% des Verkehrswertes können Sie auch langfristig sicher sein, dass Sie in der Lage sein werden, die Immobiliennebenkosten zu finanzieren.

Tipp: Sie benötigen eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie, um unter anderem die Unterhalts- und Nebenkosten genau zu ermitteln? Gern schätzen wir Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich ein!

Hypothekarvolumen

Die Suche nach geeigneten Hypotheken kann zeitintensiv sein. Wichtig ist hier, dass Sie die Kostenstellen gut miteinander vergleichen, um das Hypothekarvolumen zu ermitteln. Erst dann wissen Sie, ob ein Haus oder eine Wohnung für Sie tragbar ist.

Die folgenden Kosten fallen bei der Immobilienfinanzierung an:

• Kalkulatorische Zinsen: Der Zins kann stark variieren und hängt unter anderem von Ihrem Einkommen ab. Bei einem höheren Zinssatz für die kalkulatorischen Zinsen ist auch ein höheres Einkommen erforderlich. In der Schweiz kommen normalerweise kalkulatorische Zinsen in Höhe von 4,5 bis 6% zum Einsatz. Wenn es sich um eine zweite Hypothek handelt, sollten Sie mit einem Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,5% auf den Basiszinssatz rechnen.
• Amortisationen: Wenn Ihre Bank mehr als zwei Drittel des Kaufpreises finanziert, kommen Sie auf einen Hypothekarbetrag von über 66%, was bedeutet, dass Sie eine zweite Hypothek benötigen. Diese müssen Sie innerhalb von maximal 15 Jahren amortisieren, was zum Beispiel über das Vorsorgekonto geht. Aber auch eine direkte Amortisation ist möglich.

Berechnung der Tragbarkeit eines Hauses oder einer Wohnung

Sobald Sie den Immobilienpreis, die Unterhalts- und Nebenkosten sowie Details zum Hypothekarvolumen kennen, sollten Sie ausrechnen, ob die Immobilie für Sie tragbar ist. Dafür zählen Sie die Kosten der kalkulatorischen Zinsen, der Amortisation und der Unterhalts- und Nebenkosten zusammen und teilen diese Summe durch Ihr jährliches Haushaltseinkommen. So erhalten Sie den prozentualen Wert, mit dem Sie Ihr Einkommen belasten. Dieser Wert muss unter 33% liegen, damit die Bank die Hypothek bewilligt.

Rechenbeispiel zur Tragbarkeit

Das folgende Rechenbeispiel zeigt Ihnen, wie Sie die Tragbarkeit berechnen können:

• Jährliches Bruttohaushaltseinkommen: CHF 150’000
• Objektwert: CHF 800’000
• Eigenmittel: CHF 200’000

Daraus ergibt sich ein Hypothekarvolumen von CHF 600’000. Nun berechnen Sie die jährlichen Ausgaben, die in diesem Beispiel wie folgt aussehen:

• Zinsbelastung (Kalkulatorischer Zins 5%): CHF 30’000
• Amortisation (1%): CHF 6’000
• Nebenkosten (1%): CHF 6’000

Sie haben also jährliche Ausgaben in Höhe von CHF 42’000. Wenn Sie diese Summe durch das jährliche Haushaltseinkommen teilen, ergibt der Prozentsatz von 0,28%. Somit würden Sie hier deutlich unter der Grenze von 33% liegen und ohne grössere Probleme eine Hypothek zur Immobilienfinanzierung erhalten. Die Finanzierung ist tragbar.

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