Das Vorkaufsrecht: Was muss ich als Verkäufer wissen?

Das sogenannte Vorkaufsrecht berechtigt eine Person, im Falle des Immobilienverkaufs die Liegenschaft für sich zu beanspruchen, bevor sie einem Dritten verkauft wird. Es handelt sich somit um eine Art Bevorzugung beim Kauf, die jedoch vertraglich festgehalten werden muss. Hier erfahren Sie mehr über das Vorkaufsrecht in der Schweiz, über die verschiedenen Arten dieses Rechts und über den korrekten Ablauf bei der Anwendung des Vorkaufsrechts.

Vorkaufsrecht – was ist das?

Das Vorkaufsrecht an einer Immobilie besteht darin, dass eine Person (der Vorkaufsberechtigte) das Privileg hat, beim Immobilienverkauf zuerst in den Kaufvertrag einzutreten. Bevor der Verkäufer das Objekt an Dritte verkaufen kann, muss er es zunächst dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Nur, wenn dieser von seinem Recht zurücktritt, ist der Verkäufer in der Lage, das Objekt wie geplant an eine dritte Partei zu verkaufen.

Häufig handelt es sich beim Vorkaufsrecht um ein spezielles Mieter-Vorkaufsrecht. Dieses muss vertraglich festgelegt werden, um zu gelten. Fragen Sie daher bei Bedarf Ihre Mieter schon beim Aufsetzen des Mietvertrags, ob diese an einem Vorkaufsrecht interessiert sind. Alternativ lässt sich dieses auch später eintragen.

In der Schweiz ist das Vorkaufsrecht im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Artikel 681 genau geregelt. Hier steht unter anderem, dass Sie dieses nicht vererben oder abtreten dürfen. Zudem finden sich im Obligationenrecht ab Artikel 216 Vorgaben wie die maximale Vorkaufsrechtsdauer von 25 Jahren und Informationen zur Eintragung des Rechts im Grundbuch.

Besonders wichtig ist das Vorkaufsrecht beim Verkauf von Häusern, Grundstücken und Stockwerken von Gebäuden. Die folgenden Bedingungen müssen zutreffen, damit das Vorkaufsrecht gilt:

• Der Verkäufer möchte die Liegenschaft tatsächlich verkaufen
• Es kommt ein Kaufvertrag zustande, mit dem beide Seiten einverstanden sind
• Der Vorkaufsrechtbegünstigte übt sein Recht ausdrücklich aus
• Der Verkäufer hat dem Begünstigten das Vorkaufsrecht an der Immobilie zugesichert

Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht sich nicht zwangsläufig auf Faktoren wie den Kaufpreis oder den Kaufvertrag auswirkt. Diese bleiben normalerweise für den Vorkaufsbegünstigten gleich. Zugleich dürfen Sie als Verkäufer vom diesem nicht mehr Geld verlangen als von dritten Parteien – eine Ausnahme stellt das limitierte Vorkaufsrecht dar.

Welche Arten von Vorkaufsrecht gibt es?

In der Schweiz lässt sich zwischen dem vertraglichen und dem gesetzlichen Vorkaufsrecht unterscheiden. Zudem gibt es Differenzen beim limitierten und beim unlimitierten Vorkaufsrecht.

Das vertragliche Vorkaufsrecht basiert auf einem sogenannten Vorkaufsrechtvertrag, den Sie als Verkäufer mit dem Begünstigten abschliessen. Das kann der Mieter, aber auch eine andere Person sein. Im Vertrag verpflichten Sie sich dazu, der begünstigten Person beim Verkauf die Immobilie zuerst anzubieten.

Die folgenden Varianten des vertraglichen Vorkaufsrechts gibt es:

• Limitiertes Vorkaufsrecht: Hier werden im Vorvertrag bereits alle Konditionen rund um den Kaufpreis der Immobilie festgelegt. Sie müssen das Objekt also an den Begünstigten anbieten, der dann entscheidet, ob er sein Recht zum Kauf unter Berücksichtigung des festgelegten Preises wahrnehmen möchte. Der aktuelle Marktwert sowie der Preis, den kaufwillige Dritte bezahlen würden, sind hier nicht relevant.
• Unlimitiertes Vorkaufsrecht: Hier gelten die Vertragskonditionen, die Sie als Verkäufer mit einer dritten Person vereinbart haben. Diese treffen auch auf den Begünstigten zu.

Beachten Sie, dass sowohl das limitierte als auch das unlimitierte Vorkaufsrecht öffentlich von einem Notar beurkundet werden müssen. Dieser kümmert sich darum, das Recht im Grundbuch zu vermerken, um die Rechtswirkung zu garantieren. Dennoch darf der Begünstigte sein Vorkaufsrecht ablehnen.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht hingegen entsteht laut Artikel 682 des Zivilgesetzbuches durch ein Miteigentumsverhältnis an einer Immobilie, durch ein Baurechtsverhältnis oder durch Bodenrechte. Hier ist kein Vertrag nötig, damit der Begünstigte sein Recht ausüben kann. Dennoch ist es empfehlenswert, die Rechtslage auch vertraglich festzuhalten.

Bedenken Sie, dass das Vorkaufsrecht im Verkaufsfall vorliegt. Das ist also dann relevant, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Falls Sie die Liegenschaft jedoch durch eine Schenkung übertragen oder an einen Erben abgeben, ist dieses Recht nicht relevant.

Wie wird das Vorkaufsrecht festgehalten?

Um das vertragliche Vorkaufsrecht rechtsgültig festzuhalten, ist der folgende Ablauf wichtig:

• Schliessen Sie einen Vorkaufsrechtsvertrag mit der begünstigten Person, etwa mit dem Mieter, ab. In diesem Vertrag verpflichten Sie sich dazu, beim Verkauf der begünstigten Person Vortritt zu gewähren. 
• Lassen Sie das Vorkaufsrecht öffentlich beurkunden. Dies gilt insbesondere für vertragliche, limitierte Vorkaufsrechte, für die ein Gang zum Notar nötig ist. Der Experte kümmert sich um die öffentliche Beurkundung, die übrigens beim unlimitierten Vorkaufsrecht nicht nötig ist.
• Sowohl beim limitierten als auch beim unlimitierten Vorkaufsrecht ist ein Grundbucheintrag nötig. Der Notar kümmert sich darum, dass der Eintrag vorgenommen wird und das Vorkaufsrecht so gegenüber Dritten gültig ist. Ohne einen Grundbucheintrag sind Sie nicht in der Lage, das Vorkaufsrecht gegenüber Personen, die nicht Ihr Vertragspartner sind, geltend zu machen.

Während die Vertragsform beim vertraglichen Vorkaufsrecht wichtig ist, sollten Sie beim gesetzlichen Vorkaufsrecht auf die Bestimmungen zum Entstehungsgrund achten. Bei der Ausübung gehen Sie wie folgt vor:

• Miteigentum als Grund für das gesetzliche Vorkaufsrecht: Hier haben alle anderen Miteigentümer der Immobilie ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem kaufwilligen Nicht-Eigentümer.
• Baurecht als Grund für das gesetzliche Vorkaufsrecht: In diesem Fall haben sowohl der Eigentümer des Grundstücks als auch die Person, die das Baurecht hat, ein Vorkaufsrecht.
• Landwirtschaftliche Grundstücke mit Bodenrechten als Grund für das gesetzliche Vorkaufsrecht: Nahe Verwandte sowie Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks haben Vorkaufsrechte.

Welche Rehte und Pflichten gibt es beim Vorkaufsrecht?

Als Verkäufer sollten Sie sich gut mit Ihren Rechten und Pflichten in Bezug auf das Vorkaufsrecht informieren. Wichtig ist hier unter anderem, dass Mieter nicht automatisch von diesem Recht profitieren. Dies kann bei Pächtern von landwirtschaftlichen Flächen der Fall sein, nicht aber bei Mietern von klassischen Liegenschaften, die kein vertragliches Vorkaufsrecht festgehalten haben.

Wenn Sie wissen, dass ein Begünstigter vorhanden ist – ob im Rahmen des vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts -, dann müssen Sie Ihre Mitteilungspflicht erfüllen. Informieren Sie die Person also über die Verkaufsabsicht. Daraufhin hat der Begünstigte das Recht, sein Vorkaufsrecht auszuüben oder aber dieses abzulehnen. Wenn sich der Begünstigte dafür entscheidet, müssen Sie ihm die Liegenschaft zwangsläufig verkaufen.

Die folgenden Schritte sind wichtig bei der Veräusserung einer Immobilie mit Vorkaufsrecht:

• Schliessen Sie einen Kaufvertrag mit einer kaufwilligen dritten Person ab. Nur so kann der Vorkaufsfall eintreten, denn das Interesse oder die Vertragsverhandlung allein ist nicht ausreichend, um das Vorkaufsrecht auszuüben.
• Teilen Sie dem Begünstigten mit, dass ein Kaufvertrag mit einer dritten Person besteht. In der Mitteilung sollten Kaufpreis und die wichtigsten Inhalte des Kaufvertrags enthalten sein.
• Innert drei Monaten darf der Vorkaufsrechtbegünstigte nun entscheiden, ob er die Liegenschaft kaufen möchte oder nicht. Wenn die Frist verstreicht, entfällt das Recht. Für die Ausübung des Rechts ist eine ausdrückliche, schriftliche Absichtserklärung nötig.
• Wenn sich der Begünstigte dafür entscheidet, sein Vorkaufsrecht auszuüben, muss er einen Kaufvertrag mit Ihnen als Eigentümer abschliessen, um die Transaktion gültig zu machen.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Viele Mieter nehmen fälschlicherweise an, dass sie automatisch ein Recht auf Vorkauf für das Mietobjekt enthalten. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn ein vertragliches Vorkaufsrecht vorliegt oder wenn eine der obengenannten Bedingungen für das gesetzliche Vorkaufsrecht vorliegt.

Grundsätzlich ist das Schweizer Vorkaufsrecht dafür gedacht, bestimmten Personen beim Verkauf Vorzug zu geben. Sie als Verkäufer dürfen diese Personen beim vertraglichen Vorkaufsrecht frei aussuchen. Häufig handelt es sich dabei tatsächlich um langjährige Mieter, die die Immobilie gut kennen. Das Vorkaufsrecht muss von beiden Seiten akzeptiert und vertraglich gesichert werden, um zu gelten.

Zudem sollten Sie wissen, dass gesetzliche Vorkaufsrechte nicht vererbbar sind. Vertragliche Vorkaufsrechte hingegen sind vererbbar – unter der Voraussetzung, dass im Vorkaufsrechtsvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart wurde. Normalerweise verfällt das vertragliche Vorkaufsrecht nach 25 Jahren automatisch.

Wann lässt sich das Vorkaufsrecht aufheben oder umgehen?

Vertragliche Vorkaufsrechte erlöschen mit Ablauf der vereinbarten Dauer, spätestens nach 25 Jahren, automatisch. Jedoch ist es auch möglich, das Recht einzuschränken oder bestimmte Konditionen in den Vertrag aufzunehmen. Die vollständige Aufhebung ist normalerweise nicht möglich.

Gesetzliche Vorkaufsrechte haben zwar keine Mindestlaufzeit, lassen sich aber ebenfalls einschränken und auf Wunsch durch eine öffentlich beurkundete Vereinbarung auch aufheben. Lassen Sie sich hier am besten vom Notar oder von einem erfahrenen Makler beraten.

Sollte es einen Vorkaufsrechtbegünstigten geben, den Sie versehentlich nicht informiert haben oder der erst viel später vom Verkauf erfährt als geplant, kann dieser bei der vertraglichen Variante sein Vorkaufsrecht innert zehn Jahren nach Kauf noch ausüben. Das gesetzliche Vorkaufsrecht hingegen verwirkt zwei Jahre nach der Grundbucheintragung. Um das Recht zu umgehen, können Sie Ihre Liegenschaft durch eine Schenkung übertragen oder an Ihre Erben übergehen. In diesen Fällen kommt das Vorkaufsrecht nicht zur Geltung, da kein Vorkaufsfall vorliegt.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Vorkaufsrecht in der Schweiz? Wir bieten Ihnen kostenlose Beratungstermine für Vermieter und Verkäufer an – nehmen Sie einfach Kontakt auf!

Alle Angaben sind ohne Gewähr. Die Informationen dieser Internetseiten wurden sorgfältig recherchiert. Trotzdem kann keine Haftung für die Richtigkeit der gemachten Angaben übernommen werden.