Wohnung renovieren: Das dürfen Mieter selber machen

Viele Mieter möchten Änderungen in ihrer Wohnung vornehmen. Oft stehen auch Renovationsarbeiten an. Jedoch dürfen Mieter die Wohnung nicht einfach renovieren. Stattdessen gilt es, sich an die geltenden Gesetze zu halten und das Einverständnis des Vermieters einzuholen. So gelingt es, individuelle Ansprüche in den einzelnen Räumen der Wohnung umzusetzen.  

Lesen Sie hier, welche Rechte Mieter beim Wohnung Renovieren haben, was mit und ohne Erlaubnis renoviert werden darf, wer die Renovierungskosten übernimmt, warum eine vertragliche Abmachung die beste Wahl ist und was nach dem Auszug mit den Renovationen geschieht.

Die Rechte der Mieter bei der Wohnungsrenovierung

Laut Schweizer Mietrecht müssen Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem sie sie erhalten haben. Zudem haben sie die Pflicht, sich gut um das Mietobjekt zu kümmern und selbst verursachte Schäden zu beheben. Normale Gebrauchsspuren und Abnutzung der Immobilie sind hingegen vom Vermieter zu dulden.

Details zu Renovierungsarbeiten in einem Mietverhältnis finden Sie im Artikel 260a OR. Die dortigen Klauseln geben an, dass Mieter ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters keine Änderungen oder Erneuerungen an seiner Mietwohnung vornehmen dürfen.

Zugleich hat der Mieter das Recht, das Mietobjekt zu gebrauchen. Entsprechend ist nicht für jede kleinste Veränderung eine Einwilligung vom Vermieter nötig. Zum Beispiel dürfen Sie ein Regal an die Wand schrauben, ohne dies mit dem Vermieter abzusprechen. Grundsätzlich gilt: Solange Sie die Bausubstanz nicht verändern, keine Schäden verursachen und die Renovation beim Auszug rückgängig machen können, ist die jeweilige Massnahme erlaubt.

Tipp: Holen Sie im Zweifelsfall dennoch die Erlaubnis des Vermieters ein, etwa dann, wenn es sich um grössere Massnahmen wie eine neue Küche oder eine Zwischenwand geht. Gehen Sie zudem sicher, dass diese Arbeiten professionell durchgeführt werden.

Die folgenden Renovationsarbeiten dürfen Sie ohne Erlaubnis des Vermieters vornehmen:

• Neuer Anstrich an den Wänden
• Tapetenwechsel
• Austausch der Leuchtmittel
• Verlegung von Teppichboden
• Aushängen von Türen
• Bohren von Löchern (wichtig für Bad und Küche: Löcher nur in Fugen, nicht in Fliesen bohren)

Übrigens: Den Unterschied zwischen Sanieren und Renovieren lesen Sie hier nach.

Welche Massnahmen muss der Vermieter genehmigen?

Grundsätzlich gilt, dass Sie alle Änderungen in der Wohnung, die sich nicht so einfach rückgängig machen lassen, mit dem Vermieter absprechen müssen. Wenn Sie etwa das Bad renovieren oder eine Wand herausbrechen möchten, handelt es sich um substanzielle Veränderungen, die genehmigt werden müssen. Lassen Sie sich das Einverständnis des Vermieters schriftlich geben. Regeln Sie auch, ob Sie die Änderung beim Auszug wieder rückgängig machen müssen oder nicht.

Die folgenden Massnahmen benötigen Erlaubnis:

• Teppichboden austauschen
• Fliesenarbeiten
• Montage von Heizkörpern
• Montage von Sanitäranlagen
• Montage oder Demontage von Trennwänden
• Abhängung der Decke
• Anbringung einer Satellitenschüssel
• Installation einer E-Ladestation am Parkplatz
• Alle weiteren Massnahmen rund um die Bausubstanz

Wichtig: Der Vermieter darf Ihnen fristlos kündigen, wenn Sie ohne sein Einverständnis die Wohnung renovieren. Auch darf er die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Ihre Kosten verlangen.

Bei jeder grösseren Renovation der Mietwohnung ist es wichtig, zudem einen Blick in den Mietvertrag zu werfen. Dort ist in den Klauseln genauer geregelt, was Sie dürfen und wie Sie die Wohnung zurückgeben müssen. Zudem sollten im Mietvertrag die Regelungen zu Schönheitsreparaturen und anderen Renovationen aufgelistet sein. 

Denken Sie daran, stets eine schriftliche Zustimmung des Vermieters abzuholen, um sich zusätzlich zum Mietvertrag rechtlich abzusichern. Häufig gibt der Vermieter Vereinbarungen für die Renovation vor, um sich seinerseits rechtlich abzusichern. In diesen Vereinbarungen geht es um die fachmännische Ausführung der Renovationen, um die Kostenübernahme und um einen eventuellen Rückbau beim Auszug.

Wer übernimmt die Kosten der Renovation?

Sobald Sie sich mit dem Vermieter über die anstehenden Renovationsarbeiten geeinigt haben, geht es um Renovierungskosten. Laut Mietrecht gibt es die folgenden Alternativen für die Kostenübernahme bei der Renovierung von Mietwohnungen:

• Entschädigung des Mieters: Wenn Sie durch eine bauliche Veränderung einen Mehrwert erbringen, können Sie mit dem Vermieter eine Entschädigung vereinbaren. Diesen angemessenen Ausgleich erhalten Sie typischerweise beim Auszug, aber Sie können auch eine sofortige Übernahme der Kosten für das Sanieren vereinbaren.

• Kostenübernahme durch Vermieter: Für Vermieter ist es attraktiv, die Kosten für Renovationsarbeiten selbst zu übernehmen, wenn es sich um eine wertsteigernde Massnahme für die gesamte Wohnung handelt. Denn so kann er den Mietzins erhöhen und zudem Steuern sparen.

• Kostenübernahme durch Mieter: Es kann sich aber auch lohnen, die Kosten für die Wohnungsrenovierung selbst zu übernehmen. Dadurch können Sie mit dem Vermieter eine Mietzinsreduktion vereinbaren, wobei die Lebensdauer des Bauteils auf den monatlichen Mietzins umgerechnet wird. Alternativ führen Sie die Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten durch, profitieren dafür aber von einem besseren Zustand der Wohnung.

• Übernahme des Nachmieters: Bei dieser Vereinbarung übernimmt der Nachmieter den Umbau. Er ist im Anschluss dafür verantwortlich, die Renovation gegebenenfalls rückgängig zu machen. Sie können mit dem Nachmieter vereinbaren, wie das genaue Vorgehen ist und ob Sie eventuell eine Entschädigung erhalten.

Auch bei der Frage nach den Renovierungskosten gilt, dass Sie eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter treffen sollten. Beschreiben Sie die geplanten baulichen Veränderungen genau und benennen Sie die Renovierungskosten sowie die Kostenübernahme sowie Auszahlungsmodalitäten.

Übrigens: Mehr zum Unterschied zwischen wertsteigernden und werterhaltenden Massnahmen bei einer Renovierung lesen Sie hier.

Was passiert nach dem Auszug mit der Renovierung der Wohnung?

Wer als Mieter im laufenden Mietverhältnis seine Wände in einer anderen Farbe streichen, die Küche renovieren oder das Bad sanieren möchte, sollte sich mit dem Vermieter absprechen. Achten Sie darauf, im Mietvertrag sowie in der Vereinbarung zur Renovierung genau festzuhalten, welche Massnahmen bestehen bleiben und welche Sie bei Auszug wieder entfernen müssen. Zum Beispiel dürfen Vermieter verlangen, dass Sie die Wohnung wieder in der Ausgangsfarbe (meist in weiss) streichen, bevor Sie ausziehen.

Halten Sie fest, was mit alten Fliesen, der neuen Heizung oder dem sanierten Bad passiert, damit Sie Ihre eigene Investition nicht verlieren, aber auch keine zu hohen Kosten beim Auszug haben. Denn es kann teuer werden, die Wohnung wieder in den entsprechenden Originalzustand zu versetzen.

Übrigens: Bohrlöcher sollten Sie vor dem Auszug stopfen und überstreichen. In einem kleineren Umfang dürfen Sie diese jedoch in der alten Wohnung belassen, da es sich dabei um normale Gebrauchsspuren handelt. Hier könnte es sich lohnen, den Vermieter darauf anzusprechen, ob er die Wohnung im Anschluss an das Mietverhältnis streichen lässt, um eine gemeinsame Lösung zu finden.

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