Mietzins berechnen mit System
Mietzins berechnen mit System
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Bei der Bewertung Ihrer Immobilie stützen wir uns auf die hedonische Bewertungsmethode. Um eine möglichst genaue Schätzung zu ermöglichen, vergleichen wir historische Daten mit den Transaktionsdaten der vergangenen 9 Jahre. Somit klären wir nicht nur die Baumasse ab, sondern analysieren die aktuelle Lage am Markt und prüfen bestehendes Angebot und Nachfrage.
Kostendeckend sollten grundsätzlich lediglich die Nebenkosten sein. Die Nettomiete sollte zumindest die Kosten für das Fremdkapital (Hypothek) decken sowie das gebundene Eigenkapital widerspiegeln. Dies wird möglich, wenn die ortsüblichen Preise bedient werden (ortsüblich betreffend Nachfrage nach Baustandard, Grösse und Preisniveau) und eine tiefe Leerstandsquote erreicht werden kann.
Wichtig: Der Mietzins muss nach Schweizer Mietrecht zulässig sein. Dies wird im Art. 253b Obligationsrecht (OR) festgehalten.
Ein Vermieter sollte mit der erzielten Nettomiete auf sein verzinstes Eigenkapital eine Rendite erlangen. Man spricht hierbei von der Eigenkapitalrentabilität. Die maximal erlaubte Rentabilität ist an den sogenannten Referenzzinssatz geknüpft. Die Nettorendite darf 0.5% über dem Referenzzinssatz liegen. Seit einem Bundesgerichtsurteil aus dem Oktober 2020 darf die Rendite den Referenzzinssatz um 2% übersteigen, sofern der Referenzzinssatz unter 2% liegt. Heute liegt der Referenzzinssatz bei 1.25%. Somit ist eine maximal Rendite von 3.25% erlaubt.
Der Mietzins ( = Bruttomiete) setzt sich aus der Nettomiete (marktübliche Kosten für Miete, welche als Ertrag zum gebundenen Eigenkapital verstanden werden) und den Nebenkosten zusammen. In den Nebenkosten sind sämtliche Kosten inkludiert, die mit dem Gebrauch des Wohnobjekts verbunden sind. Dazu gehören beispielsweise Heizkosten, Kosten für Warmwasser, Hauswartung, Schneeräumung, Lift, Allgemeinkosten im Treppenhaus, Abwasser und TV-Gebühren. Der Stromverbrauch wird in der Regel separat abgerechnet.
Die Nebenkosten können mittels einer Pauschale oder Akonto abgerechnet werden. Bei einer Akonto-Verrechnung, der häufigsten Form, werden in regelmässigen Zyklen (z. B. halbjährlich, jährlich oder selten quartalsweise) die effektiven Nebenkosten mit den Akontozahlungen verrechnet und die Differenz entweder in Rechnung gestellt oder zurückvergütet. Grundsätzlich ist darauf zu achten, dass Nebenkosten im Vergleich zur Nettomiete verhältnismässig sind.
Der Mietzins kann in den folgenden vier Fällen erhöht werden:
1. Anpassung der Nettomiete aufgrund der Anpassung des Referenzzinssatzes
2. Anpassung der Nettomiete aufgrund der ortsüblichen Verhältnisse
3. Anpassung der Nettomiete aufgrund von wertvermehrenden Investitionen
4. Anpassung der Nebenkosten aufgrund einer Erhöhung der einzelnen Kosten
Wichtig: Die Mietzinserhöhung muss durch den Vermieter mittels eines amtlichen kantonalen Formulars fristgerecht dem Mieter mitgeteilt werden.
Sanierungen werden in werterhaltende und wertvermehrende Investitionen unterteilt und dürfen sich nur dann auf den Nettomietzins niederschlagen, wenn es sich um wertvermehrende Investitionen handelt. Werterhaltende Investitionen sind in der Nettomiete inbegriffen: Der Mieter hat gemäss Mietvertrag das Recht auf ein einwandfreies Mietobjekt.
Wichtig: Aufgrund der Abschreibung, also der zeitlichen Wertabnahme von einzelnen Bauteilen, ist es nicht immer möglich, werterhaltende und wertvermehrende Investitionen klar voneinander zu trennen. Wie in solchen Fällen vorzugehen ist, können Sie hier nachlesen.
Bei Mängeln hat der Mieter das Recht, eine Mietzinsreduktion zu verlangen. Mögliche Gründe sind Wasserschäden bei Rohrbruch, Renovationen im Haus, durch die sich der Mieter beeinträchtigt fühlt, oder wenn die Heizung während der Heizperiode nicht funktioniert. Der Mieter kann eine Mietzinsreduktion für die gesamte Dauer verlangen, in der die Mängel bestehen. Der Vermieter sollte diese daher möglichst zeitnah beseitigen.
Je nachdem, wer die Immobilienbewertung durchführt, verändert sich die Verwendungsart des Immobilienwerts. Beispielsweise führt die Bank eine Immobilienbewertung durch, um festzustellen, ob ein angebotener Kaufpreis marktgerecht ist und die Bank das Objekt finanzieren kann. Die Versicherung ermittelt hingegen einen Wert für den Versicherungswert der Immobilie.
