Die Schenkung einer Immobilie ist für viele ältere Immobilienbesitzer in der Schweiz eine Absicherung. Denn wenn sie pflegebedürftig werden, möchten sie ihre Immobilie nicht verkaufen müssen. Daher ist es eine Option, diese schon zu Lebzeiten den Nachkommen zu schenken. Auch als vorzeitiges Erbe ist die Schenkung denkbar. Hier erfahren Sie mehr darüber, wie die Immobilienschenkung funktioniert, was sie kostet und welche Vor- und Nachteile Sie berücksichtigen sollten.
Was ist die Immobilienschenkung?
Die Immobilienschenkung besteht darin, eine Liegenschaft schon zu Lebzeiten an die Nachkommen zu überschreiben. Der Gedanke dahinter ist meist der Erhalt des Familienvermögens. Zudem möchten Immobilienbesitzer durch die Schenkung vermeiden, dass sie eines Tages die Liegenschaften verkaufen müssen, um für die hohen Kosten eines Pflegeheims aufzukommen. Zu deren Deckung kann nämlich die Veräusserung einer Immobilie angeordnet werden.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Immobilie an die eigenen Kinder oder an andere begünstigte Personen zu übertragen:
- Verkauf zum Verkehrswert
- Gemischte Schenkung (= Verkauf unter Verkehrswert)
- Vollständige Schenkung (= Erbvorbezug)
Da Sie zu Lebzeiten frei über Ihr Vermögen verfügen dürfen, können Sie selbst entscheiden, ob Sie Ihren Kindern eine Schenkung oder einen Erbvorbezug zukommen lassen möchten. Auch die Höhe und Art der Schenkung dürfen Sie selbst auswählen. Lassen Sie sich dabei am besten von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten.
Wie funktioniert die Schenkung einer Immobilie?
Die Schenkung einer Immobilie kann also verschiedene Formen annehmen. Häufig handelt es sich um den sogenannten Erbvorbezug, der einem oder mehreren Nachkommen zugutekommt. Für den Begünstigten bedeutet dies, dass er sich den Immobilienwert bei der Erbteilung anrechnen lassen und seinen Geschwistern gegenüber ausgleichen muss. Alternativ können die Eltern die Weitergabe ausdrücklich als «nicht ausgleichspflichtige Schenkung» bezeichnen.
Bei einer gemischten Schenkung zahlen die begünstigten Personen einen Kaufpreis, der jedoch deutlich unter dem Marktwert liegt. Auf diese Weise ist es möglich, die Schenkungssteuer zu umgehen. Dennoch entsteht bei der späteren Erbteilung eine Ausgleichspflicht, die sowohl die Differenz zum Marktwert bei Schenkung als auch die Wertsteigerung der Liegenschaft betrifft. Eine professionelle Bewertung der Immobilie ist zum Schenkungszeitpunkt unerlässlich.
Übrigens bedeutet die Schenkung nicht, dass Sie als Schenkender aus der Immobilie ausziehen möchten. Üblich ist es stattdessen, zu Lebzeiten weiterhin in der geschenkten Immobilie wohnen zu bleiben. Dafür können Sie sich entweder ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung einräumen lassen.
So unterscheiden sich diese beiden Varianten:
- Wohnrecht: Sie dürfen die Immobilie selbst bewohnen, sie aber nicht an dritte Parteien vermieten. Auf der anderen Seite muss der Eigentümer fast alle anfallenden Kosten bis auf den Eigenmietwert tragen, sodass Sie weniger Ausgaben haben als bei der Nutzniessung.
- Nutzniessung: Sie dürfen die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten. In letzterem Fall stehen Ihnen als Nutzniesser die Mieteinnahmen zu. Sie müssen daher auch weiterhin Kosten wie die Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und Gebühren bezahlen und den Eigenmietwert versteuern.
Beachten Sie, dass das Wohn- oder Nutzniessungsrecht in einem öffentlich beurkundeten Vertrag festgehalten und im Grundbuch eingetragen werden muss. Dabei hilft Ihnen ein Notar.
Was kostet die Immobilienschenkung?
Die Schenkung oder der Erbvorbezug einer Liegenschaft ist in der Schweiz von der Grundstücksgewinnsteuer befreit. Jedoch gibt es wichtige Einschränkungen bei der gemischten Schenkung, da der unentgeltliche Anteil hier mindestens 25% des Verkehrswerts betragen muss.
Wenn Sie die Immobilie weiterhin selbst bewohnen, ob mit Wohnrecht oder als Nutzniesser, müssen Sie den Eigenmietwert im Rahmen der Einkommenssteuer versteuern. Darüber hinaus entstehen bei der Schenkung Kosten für den Notar, den Rechtsanwalt und eventuell auch den Makler.
Wichtig ist zudem die Ausgleichungspflicht der Erben (geregelt ab Artikel 626 ff. ZGB) bei der Erbteilung, die für Ihre Kinder zu Kosten führen kann. Daher ist es in manchen Fällen eine Überlegung wert, die Immobilie an die eigenen Kinder zu verkaufen, statt sie zu verschenken.
Tipp: Ähnlich wie beim Vermieten an Familienmitglieder gilt auch beim Verkauf, dass übermässig niedrige Preise hohe Steuern nach sich ziehen können. Der Steuerberater hilft dabei, teure Fallen zu vermeiden.
Wann beginnt die 10-Jahresfrist?
Bei der Schenkung von Immobilien ist die 10-Jahresfrist von Bedeutung. Diese beginnt in den zehn Jahren vor dem Erbfall. Denn innerhalb dieser Zeit sind alle Schenkungen von Bedeutung. Massgeblich bei Immobilien ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Nur im ersten Jahr nach dem Todesfall wird der Schenkwert in voller Höhe berücksichtigt. Danach sinkt er jedes Jahr um 10%, sodass Sie nach zehn Jahren keine Steuern mehr darauf zahlen müssen. Da sich jedoch der Todesfall nicht vorhersehen lässt, ist es schwierig, mit der 10-Jahresfrist zu planen.
Wie hoch ist die Schenkungssteuer?
Die Schenkungssteuer muss die Person entrichten, die eine Zuwendung erhält. Die Berechnungsgrundlage für die Steuer ist der Wert des übertragenen Vermögens, also beispielsweise der Immobilie.
Persönliche Gegenstände und Hausrat-Objekte werden nicht besteuert. Zudem sind eng verwandte Personen normalerweise von der Schenkungssteuer befreit. Jedoch müssen Sie auf die geerbte Immobilie entweder eine Schenkungssteuer oder eine Erbschaftssteuer entrichten, deren Höhe vom jeweiligen Kanton abhängt.
Sie versteuern die Schenkung in den meisten Schweizer Kantonen mittels einer separaten Steuererklärung mit Beginn des Zuwendungsdatums. Da das Erbe bzw. das geschenkte Objekt Ihr Vermögen erhöht, müssen Sie es entsprechend als Teil Ihres Vermögens besteuern. Detaillierte Informationen erhalten Sie beim Steueramt Ihres Kantons.
Wichtig: Bei gemischter Schenkung bewerten die Steuerbehörden den Übergang des Vermögens meist nicht als Schenkung, sondern als Verkauf. In diesem Fall müssen Sie zwar keine Schenkungssteuer zahlen, aber dafür die Grundstückgewinnsteuern und in einigen Kanton auch die Handänderungssteuern.
Beachten Sie auch, dass in den meisten Kantonen die Obergrenze für Gegenleistungen bei 75% des Werts der Liegenschaft liegt. Das heisst, dass die Schenkung bei mindestens 25% liegen sollte, damit sie noch als solche zählt.
Kostenbeispiel für die Immobilienschenkung
Um festzustellen, ob sich die Schenkung einer Immobilie rentiert, oder ob doch eher ein Verkauf empfehlenswert ist, sollten Sie wie folgt vorgehen:
- Verkehrswert der Liegenschaft ermitteln (zum Beispiel 1‘000‘000 CHF)
- Hypothek abziehen (zum Beispiel 640‘000 CHF)
- Kapitalisierte Nutzniessung abziehen (zum Beispiel 160‘000 CHF)
Daraus ergibt sich der effektive Wert der Schenkung. In unserem Beispiel würde dieser 200‘000 CHF betragen, wobei die Kapitalisierung der Nutzniessung stets vom Alter des Schenkers sowie der aktuellen Marktmiete der Liegenschaft abhängt.
Bei einem effektiven Wert von 200‘000 CHF mit einem Verkehrswert von 1‘000‘000 CHF handelt es sich also um einen Schenkungsbetrag von 20% der Gesamtsumme. Somit werden die 25% nicht erreicht und die Gegenleistungen liegen zu hoch. Die Transaktion würde als Verkauf zählen.
In diesem Fall hat der Schenker die Möglichkeit, zuerst die Hypothek zu reduzieren. Alternativ kann er das Nutzniessungs- bzw. Wohnrecht zeitlich befristen und so den kapitalisierten Wert des Nutzungsrechts senken. Dies hat meist steuerliche Vorteile.
Welche Vor- und Nachteile bietet die Schenkung einer Immobilie?
Die Frage, ob sich die Schenkung der Immobilie lohnt oder nicht, hängt stets vom Einzelfall ab. Ein grosser Vorteil besteht darin, die Immobilie in der Familie zu halten. Viele ältere Immobilienbesitzer schätzen die Sicherheit, die sie durch ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht erhalten.
Auf der anderen Seite gibt es das Risiko, dass bei einer Prüfung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen das freiwillig und unentgeltlich veräusserte Vermögen, also etwa die Schenkung, zum bestehenden Vermögen hinzugerechnet wird. Sie erhalten also schlimmstenfalls keine Leistungen, wenn Sie pflegebedürftig sind oder Rente beziehen möchten.
Lassen Sie sich daher ausführlich von einem Makler und einem Rechtsanwalt beraten, bevor Sie sich für einen Erbvorschuss entscheiden. Das bezieht sich auch auf den Schenkungsanteil, denn es ist nicht immer sinnvoll, die ganze Liegenschaft zu verkaufen. Denken Sie auch daran, dass es in manchen Fällen steuerlich gesehen am günstigsten sein kann, die Liegenschaft an die eigenen Kinder zu verkaufen.
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