Aktuell gibt es viele Nachrichten zu den steigenden Immobilienpreisen in der Schweiz und im Ausland. Dabei spielen Faktoren wie die Corona-Krise, der Hypothekarmarkt und die Bautätigkeit eine zentrale Rolle. Aber auch die Gesetzeslage in der Schweiz will berücksichtigt werden.
Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2021. Wir gehen darauf ein, welche Faktoren den Anstieg der Preise begünstigt haben, wie die aktuelle Marktsituation aussieht, und welche Prognose sich für das Jahr 2022 geben lässt. Dabei erfahren Sie auch, welche Einschätzung zur gefürchteten Immobilienblase realistisch ist.
Ein Rückblick: Die Entwicklung der Immobilienpreise 2021
Seitdem die strengsten Lockdowns vorbei sind, ist die Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz geradezu explosionsartig angestiegen. Daher wundert es nicht, dass die Immobilienbranche im Jahr 2021 einen wahren Boom erlebt hat. Vor allem bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen verzeichnen einen eindeutig nach oben weisenden Preistrend.
Allerdings hat sich das durchschnittliche Einkommen in der Schweiz nicht ebenso schnell entwickelt. Daher sind Immobilien 2021 für viele Personen deutlich zu teuer und schlichtweg nicht erschwinglich. Ein schwacher Trost sind zwar die nach wie vor niedrigen Hypothekarzinsen, dennoch lassen diese nicht darüber hinwegsehen, dass sich die Immobiliensuche für Interessenten vielerorts als grosse Herausforderung gestaltet. Was aber im Jahr 2021 genauso gilt wie schon in den Jahren zuvor, ist das vorausschauende und vorsichtige Vorgehen beim Kauf von Liegenschaften.
Welche Faktoren begünstigen den Anstieg der Immobilienpreise?
Die wirtschaftliche Lage in der Schweiz hat immer einen wichtigen Einfluss auf die Immobilienpreise. In Zeiten der Corona-Krise sind es aber auch andere Faktoren, die den Anstieg der Preise begünstigen. Denn viele Personen wünschen sich nach den Lockdowns eine eigene Immobilie, die idealerweise auch Platz für ein Homeoffice bieten sollte. Ausschlaggebend ist für viele dabei die Nähe zur Natur aber auch die Sorge vor der Inflation.
Institutionen wie die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) und die Schweizerische Nationalbank (SNB) warnen davor, dass sich die Immobilienpreise von der realwirtschaftlichen Entwicklung abgekoppelt haben. Denn abgesehen von den explodierenden Preisen, kann das Angebot an Immobilien nicht mit der regen Nachfrage mithalten.
Steigende Mieten sind ein weiterer Grund dafür, dass immer mehr Personen Interesse am Kauf einer eigenen Immobilie haben. Im Verhältnis sind Eigentumswohnungen inzwischen etwas günstiger als Mietwohnungen, was auch mit den niedrigen Hypothekarzinsen zu tun hat.
Wie sieht die aktuelle Marktsituation aus?
Die aktuelle Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt lässt sich im November 2021 als aktiv und hochpreisig beschreiben. Zahlreiche Personen sind auf der Suche nach einer Immobilie, wobei insbesondere in Ballungsräumen wie Zürich die Preise stark steigen. Dies gilt sowohl für Mietimmobilien als auch für Wohneigentum. Für Eigentümer bietet die aktuelle Marktsituation eine gute Voraussetzung für einen gewinnbringenden Verkauf. Für Suchende heisst das vor allem, wenig Angebot zu hohen Preisen und viele Mitbewerber, die sich ebenfalls für die Immobilie interessieren.
Erwähnenswert sind dabei zwei neue Tendenzen bei der Immobiliensuche: Suchende legen vermehrt Wert auf grüne, nachhaltige Immobilien mit einer hohen Energieeffizienz. Zudem hält der von der Corona-Krise ausgelöste Trend zum Homeoffice an. Entsprechend sind Büroimmobilien wenig begehrt, während Liegenschaften mit Platz für ein Homeoffice besonders gefragt sind.
Wie unterscheiden sich die Immobilienpreise bei Eigentum und Miete?
Die Mietpreise für identische Wohnungen sind in der Schweiz zwischen Mitte 2019 und Mitte 2021 in der ganzen Schweiz um etwa 2 Prozent angestiegen. Jedoch gibt es grosse regionale Unterschiede. In den grossen Städten wie Zürich, Genf und Bern sind die Mietpreise teils um mehr als 3 Prozent angestiegen. Die untenstehende Karte macht deutlich, in welchen Regionen Mietende von hohen Preisen betroffen sind.
Interessant ist, in letzter Zeit sind die Mietkosten wieder leicht gesunken. Das lässt sich damit erklären, dass Mietende entweder kleinere Wohnungen nachfragen oder in günstigeren Regionen suchen. Hinzu kommt, dass es viele Möglichkeiten gibt, eine langfristige Mietzinsreduktion durchzusetzen.
Für Wohneigentum hingegen steigen die Preise konstant und deutlich an. Selbst die Corona-Krise hat diese Entwicklung nur wenig beeinflusst. In allen Regionen der Schweiz ist dieser Trend zu beobachten, obwohl auch hier die Ballungsräume besondere Preiserhöhungen aufweisen. Für Eigentümer sind das gute Nachrichten, denn der Wert von Einfamilienhäusern hat sich allein im Jahr 2020 um teils bis zu 5 Prozent erhöht.
Wer seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, steht daher derzeit vor einer guten Situation. Für Kaufinteressierte hingegen ist die Situation schwieriger. Denn die Teuerung und die rasant steigenden Hauspreise in Kombination mit hoher Inflation und Negativkosten machen das Kaufvorhaben oft finanziell unmöglich.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Im November 2021 ist die Schweiz beinahe wieder auf dem gleichen wirtschaftlichen Niveau wie vor der Corona-Krise. Für das Jahr 2021 sehen die Experten ein wirtschaftliches Wachstum von etwa 4 Prozent und für 2022 ein Plus von 3 Prozent – vorausgesetzt, dass kein erneuter Lockdown die Wirtschaft einschränkt.
Jedoch sind auch internationale Einflüsse zu bedenken. So gibt es bis heute Probleme bei internationalen Lieferketten, die mit der Corona-Pandemie zu tun haben. Einige Rohstoffe wie Holz sind derzeit sehr knapp. Auch die steigenden Energiepreise bremsen das wirtschaftliche Wachstum.
Die Inflation, also die allgemeine Teuerung, ist eine weitere wirtschaftliche Rahmenbedingung. Im Jahr 2020 sind Waren und Dienstleistungen in der Schweiz günstiger geworden. Für die nächsten Jahre ist mit einer preislichen Inflation zu rechnen, die für Kauf- und Mietinteressenten negative Folgen mit sich bringen könnte.
Hypothekarmarkt
Das Zinsniveau, das auch den Hypothekarmarkt für Hauskäufe beeinflusst, ist nach wie vor sehr niedrig. Falls es wieder ansteigt, sind wirtschaftliche Schwierigkeiten zu erwarten. Allerdings sind die Inflationswerte und der anhaltend starke Wirtschaftsaufschwung Hinweise darauf, dass in der Zukunft Zinserhöhungen folgen könnten. Sprunghafte Änderungen sind jedoch nicht zu erwarten.
Neben den niedrigen Zinsen sind es auch private Ersparnisse während der Corona-Krise, die die Nachfrage nach Hypotheken zur Finanzierung von Wohneigentum aktuell antreiben. Dabei ist zu beachten, dass die Hauspreise steigen: Mehr Verschuldung führt stets auch zu einem grösseren Risiko.
Bautätigkeit
Die Bautätigkeit in der Schweiz hat durch die Corona-Pandemie keine starken Einbussen erlitten. Im Jahr 2021 hat sich die Branche stabil entwickelt und die Aussichten sind auch weiterhin gut. Jedoch gibt es einige wichtige neue Faktoren zu beachten. So hat das Hochwasser im Juli 2021 zu einem neuen Bewusstsein für Naturkatastrophen geführt und Gebäude in gefährdeten Gegenden sind deutlich im Wert gesunken.
Zudem wünschen sich immer mehr Kauf- und Bauinteressenten eine effiziente Immobilie, die Umweltrisiken widersteht und eine möglichst gute CO2-Bilanz hat. Derartige Immobilien können mit einer guten Wertentwicklung rechnen.
Gesetzeslage
Auch das Raumplanungsgesetz (RPG) der Schweiz spielt eine wichtige Rolle für die Entwicklung des Immobilienmarktes. Seit dem Jahr 1980 ist das RPG in Kraft. Seit Mai 2014 gibt es eine revidierte Version und die nächste Revision ist bereits in Arbeit.
Dies sind die Ziele des Raumplanungsgesetzes:
- Landverbrauch eindämmen
- Räumliche Entwicklung ökonomisch, ökologisch und sozial nachhaltiger gestalten
- Siedlungsentwicklung nach innen und Eindämmung der Zersiedelung
Durch die sogenannte “Baulandmobilisierung” soll die Innenverdichtung vorangetrieben und die Zersiedlung in einen “Flickenteppich” verhindert werden, wie man ihn entlang der Autobahnachse zwischen Romanshorn und Genf beobachten kann. Freie Flächen und Baulücken in Siedlungsgebieten sollen zuerst gefüllt werden, bevor weiteres Bauland eingezont werden kann.
Das Problem ist, dass auch nach der ersten Revision des RPG die Vorschriften zum Bauen ausserhalb der Bauzonen sehr komplex und unübersichtlich sind. Daher sind die Kantone aktuell damit beschäftigt, die zweite Revision auszuarbeiten. Thematisiert wird damit vor allem das Bauen ausserhalb von Bauzonen. Zudem sollen Planungsgrundsätze explizit verankert werden und Kantone mehr Spielraum beim Thema Bau erhalten.
Welche Prognose lässt sich für 2022 geben?
Für 2022 sagt die Zürcher Kantonalbank die folgenden Entwicklungen für die ganze Schweiz voraus:
- 43‘000 Neubauten (im Vergleich zu 52‘400 im Jahr 220 und 41‘000 im Jahr 2021)
- 1 Prozent Anstieg der Mietzinsen (im Vergleich zu 0,9 Prozent im Jahr 2020 und 1 Prozent im Jahr 2021)
- 3 Prozent Anstieg der Preise für Wohneigentum (im Vergleich zu 5,2 Prozent im Jahr 2020 und 6 Prozent im Jahr 2021)
Eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes ist nicht in Sicht. Die anhaltend tiefen Zinserwartungen werden sich vermutlich fortsetzen, wobei der Durchschnittszins langfristig stabil bleiben wird oder sich ein wenig erhöhen könnte. Voraussichtlich verharrt der Zins jedoch bis zum Jahr 2026 bei 1,25 Prozent.
Wie schaut es mit der berüchtigten Immobilienblase aus?
Genau wie bei unseren europäischen Nachbarn ist auch die Sorge in der Schweiz über eine mögliche Immobilienblase gross. Dies ist vor allem für den Eigenheimmarkt im Ballungsbereich Zürich relevant. Denn hier befinden sich viele Immobilien im sogenannten Blasenrisikobereich. Ein Rekordtief an Angeboten sowie eine sehr hohe Nachfrage führen zu überhöhten Preisen. Auch das hohe Preis-Miet-Verhältnis in Zürich macht den Markt hier anfällig für Zinsanstiege.
In Genf ist der Indexwert für das Risiko einer Immobilienblase in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen. Der Mietmarkt ist in der Stadt stark reguliert und die Mieten sind sehr hoch, weshalb Wohneigentum weiter attraktiv ist. Eine Marktkorrektur ist auch hier nicht zu erreichen. Allerdings ist Genf stabiler als Zürich, wobei in beiden Städten Vorsicht geboten sind.
Grundsätzlich gilt jedoch, dass kein Anlass zur konkreten Besorgnis besteht. Erst, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen, wird es gefährlich:
- Rascher, extremer Anstieg der Zinsen
- Massiver Anstieg der Immobilienpreise
- Explodierende Arbeitslosigkeit
Steigende Preise, die zu Zinserhöhungen führen könnten, bedeuten meist, dass Vollbeschäftigung herrscht. Da die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer Festhypotheken besitzen, ist ein Zinsanstieg für sie kein Problem. Zudem gibt es mit dem kalkulatorischen Zinssatz viel Puffer.
Das bedeutet: Es ist sinnvoll, sich die Entwicklung des Marktes, der Inflation und der Hypothekarzinsen stets genau anzuschauen. Auch politische Bemühungen in der Geldpolitik können den Immobilienmarkt stark beeinflussen. Aber selbst in Zürich und in Genf ist kein plötzlicher Immobiliencrash zu erwarten.
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