Je nach Lebensphase stellen sich viele Haus- oder Wohnungsbesitzer alle einmal die Frage: Wann ist der perfekte Zeitpunkt für den Immobilienverkauf? Wann erziele ich den bestmöglichen Preis und finde ich dazu auch einen sympathischen Käufer?
In diesem Beitrag stellen wir Ihnen im Kontext der aktuellen Lage des Schweizer Immobilienmarkts vier Faktoren vor, die Anzeichen auf den idealen Zeitpunkt des Immobilienverkaufs geben können.
Wie sieht die Lage auf dem Schweizer Immobilienmarkt aktuell aus?
Ein Thema dominiert gerade die Medien in der Rubrik Immobilien. Die Immobilienpreise steigen, genau wie die Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder Häusern. Und zu den steigenden Immobilienpreisen nimmt nun die Kurve für Hypotheken wieder Fahrt auf – und zwar nach oben. Viele Immobiliensuchende stehen daher mittlerweile vor der Herausforderung, ein bezahlbares Objekt zu finden, das ihren Ansprüchen und Anforderungen genügt. Gleichzeitig stellt sich für Eigentümer, die schon länger mit dem Verkauf einer Immobilie liebäugeln, die Frage, ob nun der optimale Zeitpunkt für den Immobilienverkauf da ist.
Seit dem Ausbruch der Pandemie klettern die Preise für Häuser und Stockwerkeigentum stetig weiter nach oben. Das liegt vor allem an der steigenden Nachfrage an Wohneigentum. Der diesjährige Monitor Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt des Bundesamt für Statistik bestätigt das grosse Ungleichgewicht auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Zwar verzeichnete das Bundesamt im Pandemiejahr nur ein bescheidenes Wachstum der Haushalte, was jedoch nicht zu einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt führte. Denn die Pandemie diente als Katalysator für veränderte Wohnbedürfnisse und Lebensvorstellungen. Die Präferenzen der Bevölkerung haben sich nämlich stark verändert. Die Bevölkerung legt Wert auf mehr Platz und so haben sich infolgedessen viele grössere oder Zweitwohnungen zugelegt.
Mit dieser Entwicklung wundert es auch nicht, dass zum Beispiel aktuell die Wohnungsleerstandsziffer erstmals seit 12 Jahren wieder sinkt. Der Wunsch nach mehr und grösserem Wohnraum hat nämlich zu einem Anstieg an Zweitwohnungen geführt. Deutlich zu spüren bekommen das Wohnungssuchende in Ballungsgebieten wie Zürich, Zug, Bern oder dem Arc lémanique, wo Mietwohnungen Mangelware sind.
Die veränderten Bedürfnisse betrifft aber nicht nur Mieter, sondern auch kaufwillige Interessenten. So zeigen die Analysen des Monitors, dass seit dem Jahr 2007 eine zunehmende Verschiebung von Einfamilienhäusern zu Eigentumswohnungen stattgefunden hat und die Eigentumsquote insgesamt gesunken ist. Auffällig ist, dass es vorwiegend kinderlose Paare, ältere Menschen oder gar Einzelpersonen sind, die sich heute noch Wohneigentum leisten können. Weniger das Einkommen, sondern mehr das Vermögen haben demnach Einfluss darauf, ob sich Familien oder Einzelpersonen eine Eigentumsimmobilie leisten können.
Die Statistik der Raiffeisen Casa zeigt den steten Anstieg der Immobilienpreise über die vergangenen 10 Jahre. Besonders die Preise für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum steigen konstant an.
Dennoch ist die aktuelle Lage kein Grund für Schwarzmalerei. Vergleicht man die heutige Situation mit 1990, gibt es im Gegensatz zu damals noch genug Mietwohnung. Denn auch wenn die Leerstandsziffer sinkt und den Städtern die Wohnungssuche erschwert, ist der Mietwohnungsmarkt schweizweit betrachtet weiterhin ausgewogen.
Der Vergleich mit dem Jahr 1990 zeigt also, dass die Situation heute besser ist. Damals waren sowohl Wohneigentum wie Mietwohnungen sehr knapp. Wer sich heute kein Wohneigentum leisten kann, hat immerhin die Möglichkeit, im mittleren und höheren Preissegment auf Mietwohnungen auszuweichen.
Trifft die Politik Gegenmassnahmen?
Die immer weiter steigenden Immobilienpreise bieten eine gute Grundlage, um noch einmal über die Verschärfung der Lex Koller Regelung nachzudenken. Also die Regelung, die es Ausländern erschweren soll, in der Schweiz in Immobilien zu investieren. 2017 versuchte der Bundesrat bereits das Gesetz zu verschärfen, scheiterte aber. Dazumal stiess die geplante Verschärfung auf scharfe Kritik – besonders bei verschiedenen Interessensverbände der Immobilienbranche.
Ob eine Verschärfung dabei zielführend ist, bleibt allerdings offen. So meint Francis Schwartz, Immobilienanalyst bei der Raiffeisen, in einem aktuellen SRF-Beitrag, dass der dominierende Grund für die aktuelle Lage am Schweizer Immobilienmarkt in der Zinsentwicklung und der expansiven Geldpolitik der Notenbank zu suchen ist.
Hohe Preise auf dem Immobilienmarkt – der perfekte Moment, um seine Immobilie zu veräussern?
Was heisst das aber jetzt für Eigentümer und all jene, die schon länger mit dem Verkauf einer Immobilie liebäugeln? Grundsätzlich heisst es doch, sind die Preise hoch, desto besser für den Immobilienverkauf – oder?
Im Folgenden beleuchten wir vier Faktoren, die Sie bei der Entscheidung, ob der richtige Zeitpunkt gekommen ist, berücksichtigen sollten und ausschlaggebend dafür sind, ob sich die Immobilienpreise zu Ihren Gunsten entwickeln.
01 Die Zinsen sind niedrig
Wenn es einen Indiz gibt, der einem Orientierung für oder gegen den Verkaufsentscheid bietet, dann ist das die Zinslage.Niedrige Zinsen motivieren Anleger und Interessenten ihr Geld intelligent in Betongold anzulegen. Die Chancen für Verkäufer stehen gut, die Immobilie zu einem guten Preis veräussern zu können. Denn der durch die Zinsen befeuerter Anstieg der Nachfrage führt dazu, dass die Immobilienpreise weiter steigen.
Ein Blick auf die aktuelle Entwicklung der Schweizer Hypotheken zeigen, dass die langfristigen Hypozinsen wieder leicht ansteigen. Dies verdeutlicht auch die Grafik von Hypotheke.ch, die den Zinsanstieg bei einer beispielhaft gewählten Hypothek von CHF 800’000 über den Zeitraum von 10 Jahren skizziert. Als Folge dessen gibt die Vergleichsplattform Comparis an, dass langjährigen Laufzeiten bei neu abgeschlossenen Hypotheken noch einmal zugenommen haben. Bei Hypotheken mit kurzen und mittelfristigen Laufzeiten hat sich hingegen wenig getan.
02 Angebot und Nachfrage stehen im richtigen Verhältnis
Eine hohe Nachfrage ist eine gute Grundlage, um die eigene Immobilie zu verkaufen. Und wie der eingangs beschriebene Lagebericht zum Schweizer Immobilienmarkt zeigt, kann von einer geringen Nachfrage keine Rede sein. Die Höhe der Nachfrage wirkt sich handkehrum auf die Preisentwicklung aus, was die Chancen auf den bestmöglichen Preis verbessert.
03 Eine gute Konjunktur dient als Garant, zu attraktiven Preisen verkaufen zu können
Ein Blick auf die Lage auf dem Arbeitsmarkt, die Zahlen um das Bruttoinlandsprodukt und die allgemeine Wirtschaftslage können Aufschluss darüber geben, ob sich der Immobilienverkauf lohnt. Denn eine Steigerung des BIP führt im Allgemeinen zu höheren Einkommen, was sich wiederum positiv auf die Immobilienpreise auswirkt.
An dieser Stelle werfen wir einen Blick auf die allgemeine Wirtschaftslage in der Schweiz. Nach dem starken Rückgang des BIP im Jahr 2020 prognostizieren die Experten eine Konjunkturerholung. So ist für das kommende Jahr eine Wachstumsprognose von 3,2% vorhergesagt, bei dem es sich laut Expertengruppe um ein überdurchschnittliches Wachstum handelt.
Auch die Situation auf dem Arbeitsmarkt entspannt sich nach Pandemiebeginn wieder allmählich. So sank laut Erhebung des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) die Arbeitslosenquote beispielsweise von 2,7% im August 2021 auf 2,6% im Berichtsmonat September. Vergleicht man die Arbeitslosenzahl mit dem Vorjahresmonat, verringert sich die Arbeitslosigkeit um 28’266 Personen, was -19,0% entspricht.
Die Wirtschaft erholt sich also langsam von den Auswirkungen der Corona Pandemie, was sich auch positiven auf das Kaufverhalten vieler Interessenten und somit auch auf den Verkauf Ihrer Immobilie auswirken kann.
04 Krisen machen Immobilien zu guten Anlageobjekten
Besonders in Krisenzeiten steigen die Preise für Betongold. Der Ausbruch der Pandemie hat die Inflationsangst geschürt. Besonders im Hinblick auf den Wertverlust von Geld ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Grundstücken oder Häuser extrem gestiegen. Bei der grossen Nachfrage steigen zudem die Chancen, dass Sie einen regionalen und sympathischen Käufer finden.
Aber gibt es ihn nun, den richtigen Zeitpunkt?
Ganz gleich wie die aktuelle Lage momentan auf dem Schweizer Immobilienmarkt aussieht, gibt es eine altbekannte ökonomische Weisheit zu beachten. Der Versuch, bei den eigenen Transaktionspreisen gezieltes Markttiming zu betreiben, gleicht den Anstrengungen, einem Phantom hinterherzujagen. Denn wie jede Verkaufs- und Kaufentscheidung ist auch der Immobilienmarkt an langwierige und vielschichtige Prozesse gebunden. Es lässt sich also nicht genau vorhersagen, wann alle Faktoren gemeinsam harmonieren und den perfekten Zeitpunkt für einen Verkauf bilden.
Dennoch muss hier eines gesagt sein: Die Beobachtung des Marktes und der vorgestellten Kriterien kann dennoch nicht schaden, genauso wie eine professionelle Vorbereitung auf den Immobilienverkauf. Die Vorbereitung legt dabei die Grundlage für einen reibungslosen Verkaufsablauf und ist mehr nur als nice-to-have, sondern Pflicht. Besonders bei der Immobilienbewertung, die neben einer gründlichen Konkurrenzanalyse die Basis für die Festlegung eines realistischen Marktpreises bildet, können erfahrene Immobilienberater für unerfahrene Verkäufer eine grosse Hilfe sein.
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