Sie vermieten zum ersten Mal eine Liegenschaft und wollen anfängliche Fehler beim Vermieten vermeiden? Dann gibt es einige wichtige Dinge, die Sie beachten sollten. Tatsächlich ist es gar nicht so einfach, ein guter Vermieter zu sein. Nur wer sich gut informiert, kann auch als Vermieter-Neuling eine Wohnung oder ein Haus in der Schweiz erfolgreich vermieten. Im Folgenden lesen Sie, welche Anfängerfehler Sie vermeiden müssen, um gewissen Stolperfallen aus dem Weg zu gehen.
Kann ich von Beruf Vermieter sein?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Karriere in der Wohnungswirtschaft zu machen. Jedoch sind die meisten Vermieter Privatpersonen, die eine Liegenschaft vermieten. Davon können die meisten allerdings nicht leben und sollten weiterhin Ihrer gewohnten Arbeit nachgehen. Die Vermietung stellt stattdessen eher einen Nebenverdienst dar.
Interessant ist hier aber die Möglichkeit, den Kauf eines zweiten Hauses durch die Vermietung zu finanzieren. Denn idealerweise erhalten Sie mindestens so viel Miete, dass diese die monatliche Kreditrückzahlung abdeckt. So haben Sie keine Mehrkosten und machen bestenfalls sogar noch Gewinn.
Die Vermietung lohnt sich nur, wenn die Rendite ausreichend hoch ist. Das bedeutet, dass Ihre laufenden Kosten inklusive Renovationsrücklagen abgedeckt sind und Sie zusätzlich einen Gewinn erzielen. Berücksichtigen Sie auch, dass Sie als privater Vermieter viel Zeit aufwenden müssen.
Die folgenden Faktoren bestimmen über die Frage, ob sich die Vermietung einer Wohnung lohnt:
- Höhe der Nebenkosten
- Zustand der Wohnung
- Höhe des Mietzinses
- Attraktivität der Wohnung
Manche Liegenschaften lassen sich nur schwer vermieten oder bringen wenig Rendite. Dann kann es sich lohnen, stattdessen an den Verkauf zu denken. Wir empfehlen Ihnen, sich sowohl als Vermieter als auch als Verkäufer von einem professionellen Immobilienmakler unterstützen zu lassen. Dies ist auch dann sinnvoll, wenn Sie mehrere Liegenschaften besitzen und überlegen, von Beruf aus Vermieter zu werden, denn der Experte berät Sie umfassend.
Lassen Sie sich bei der Verwaltung von mehreren Liegenschaften unbedingt von einem Spezialisten beraten – wir helfen gerne weiter!
Wie finde ich einen guten Mieter?
Als Vermieter-Neuling müssen Sie vieles beachten, um Fehler beim Vermieten zu vermeiden. Angefangen bei der Suche nach dem richtigen Mieter: Am beliebtesten sind Mieter, die Nichtraucher sind, weder Kinder noch Haustiere mitbringen, ein hohes und stabiles Einkommen haben und zuverlässig sind. Neben den pünktlichen Mietzahlungen sind Sie als Vermieter auch an einem langfristigen Mietverhältnis sowie einem ordentlichen Umgang mit der Liegenschaft interessiert.
Dabei ist es gar nicht so leicht, die passenden Mieter zu identifizieren. Bereits bei den ersten Anfragen von Interessenten sollten Sie daher gut aufpassen und gezielt die richtigen Fragen stellen. Das geht mit dem Bogen zur Selbstauskunft, aber auch in einem persönlichen Gespräch während der Haus- oder Wohnungsbesichtigung.
Bedenken Sie zudem, dass der individuelle Eindruck eine wichtige Rolle spielt. Mit ein wenig Menschenkenntnis sowie anhand von Erfahrung können Sie recht schnell einen geeigneten Mieter identifizieren. Verlassen Sie sich daher zu einem Teil auf Ihr Bauchgefühl und lassen Sie dieses dann von passenden Dokumenten untermauern.
Die Mieterselbstauskunft ist eine der besten Methoden, um überprüfbare Fakten zu schaffen und verschiedene Mietinteressenten zu vergleichen. Dabei handelt es sich um ein Formular, das Sie Interessenten elektronisch oder in Papierform zukommen lassen können. Diese müssen die Selbstauskunft nicht zwangsläufig ausfüllen, werden dies jedoch tun, um ihre Chancen im Bewerbungsprozess zu verbessern.
Diese Informationen erhalten Sie in der Mieterselbstauskunft:
- Name
- Anschrift
- Beruf
- Arbeitgeber
- Einkommen
- Zusätzlich: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters
Tipp: Mieter sollten maximal ein Drittel ihres verfügbaren Einkommens für den Mietzins aufwenden. Höhere Beträge können die Zahlungsfähigkeit gefährden. Kalkulieren Sie daher auf Basis der aktuellen Einkommensnachweise, ob Mietinteressenten dieses Kriterium erfüllen.
Darüber hinaus sichern Sie sich auch über einen Betreibungsauszug ab. In diesem offiziellen Dokument werden Mietschulden und andere unerfüllte Forderungen aufgelistet. Achten Sie darauf, dass es sich um ein seriöses Dokument handelt, das dem Mietinteressenten seine Schuldenfreiheit bescheinigt.
Zu guter Letzt dürfen Sie als Vermieter eine Mietkaution erheben. Diese darf maximal die Höhe von drei Monatsmieten (bei Geschäftsimmobilien sechs Monatsmieten) betragen. Im Falle von Schäden an der Wohnung oder Mietrückständen dürfen Sie die Kaution nutzen, um die Schulden des Mieters zu decken.
5-Jahres-Mietergarantie:
Ein langfristiges Mietverhältnis, pünktliche Mietzinszahlungen und ein sorgfältiger Umgang mit dem Mietobjekt sind Eigenschaften für einen perfekten Mieter. Mit unserer 5-Jahres-Mietergarantie und einem ausführlichen Mietercheck gewähren wir Ihnen all das.
Was darf ich den Mietinteressenten fragen?
Abgesehen von den offiziellen Informationen dürfen Sie als Vermieter Ihre Mietinteressenten auch befragen. Hier ist genau geregelt, welche Fragen zulässig sind und welche nicht. Falls Sie unzulässige Fragen stellen, darf der Mieter darauf unwahrheitsgemäss antworten – eine der wenigen Situationen, in denen das Gesetz Lügen erlaubt!
Nicht zulässige Fragen sind etwa die nach der Konfession, dem Zivilstand, der Dauer von bisherigen Mietverhältnissen, der Höhe des bisherigen Mietzinses oder die Mitgliedschaft in Mieterverbänden. Auch nach Krankheiten, sexueller Orientierung und religiöser Zugehörigkeit dürfen Sie nicht fragen.
Erlaubt ist hingegen die Frage, ob es sich um einen ausländischen Bürger oder um einen Schweizer handelt. Diese Information erhalten Sie ohnehin mit der Kopie des Identifikationsdokuments, das spätestens bei Abschluss des Mietvertrags vorliegen sollte. Auch nach eventuellen Mitbewohnern und Plänen zu einer Untervermietung dürfen Sie fragen.
Was tun bei Mietnomaden?
Eine häufige Angst von Vermieter-Neulingen, aber auch von erfahrenen Vermietern, sind Mietnomaden. Dabei handelt es sich um professionelle Betrüger, die ganz ohne die Absicht, jemals den Mietzins zu bezahlen, in Liegenschaften einziehen. Sie nutzen dabei alle Lücken im Mietrecht, um so lange wie möglich in der Wohnung zu bleiben, was sich bis hin zu einer Zwangsvollstreckung ziehen kann.
Schlimmstenfalls bleiben Sie als Vermieter mit Mietnomaden nicht nur auf den Kosten sitzen, sondern erhalten auch eine Wohnung in sehr schlechtem Zustand zurück. Umso wichtiger ist es daher, schon bei der Befragung und Auswahl der Mieter sehr vorsichtig vorzugehen. Achten Sie besonders auf eventuell vorhandene Schulden und halten Sie nach möglicherweise gefälschten Dokumenten Ausschau.
Übrigens: Eine der besten Möglichkeiten, sich vor Mietnomaden zu schützen, besteht darin, sich von einem Makler unterstützen zu lassen. Die Experten kennen alle Warnzeichen und helfen Ihnen dabei, stattdessen einen seriösen und zuverlässigen Mieter zu finden.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Wenn der Mieter feststeht, benötigen Sie einen Mietvertrag. Am besten schliessen Sie diesen schriftlich ab, um sich abzusichern. Dafür gibt es online Mietvertrag-Vorlagen, die Sie kostenlos nutzen können.
Auf Wunsch können Sie den Mietvertrag anpassen. Die folgenden Angaben sollten mindestens enthalten sein:
- Angaben zu den Mietpareien
- Angaben zur Mietsache, inklusive Zugang zu Räumlichkeiten wie Keller, Estrich oder Waschküche
- Höhe des Mietzinses (netto)
- Höhe der Nebenkosten, die zum Mietzins hinzukommen
- Höhe der Mietkaution
- Dauer des Mietverhältnisses (befristet oder unbefristet)
- Kündigungsbedingungen
- Regelungen zur eventuellen Untervermietung
Welche Nebenkosten darf ich abrechnen?
Zu den Nebenkosten gehören alle Ausgaben, die mit der Nutzung der Liegenschaft in Bezug stehen. Beispielsweise dürfen Sie den Mietern Ausgaben für Heizung, Kalt- und Warmwasser, Abwasser, Strom, Lift, Hauswart, Kabelanschluss, Kehrichtabfuhr und eine Verwaltungspauschale in Rechnung stellen.
Steuern, Versicherungsprämien, Anschlussgebühren, Unterhalts-, Anschaffungs- und Reparaturkosten müssen Sie als Vermieter jedoch selbst bezahlen. In vielen Fällen können Sie diese Ausgaben von der Steuer absetzen. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater.
Die Nebenkosten sollten im Mietvertrag so detailliert wie möglich aufgeführt werden. Geben Sie zudem an, ob Sie eine Pauschale erheben oder eine Akonto-Abrechnung bevorzugen. Bei letzterer stellen Sie die effektiven Nebenkosten in Rechnung, während die Pauschale ein Schätzwert ist und bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung angepasst werden kann. Eventuell fallen auch Rück- oder Nachzahlungen an – achten Sie hier besonders gut darauf, Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden.
Was muss ich als Vermieter während des Mietverhältnisses tun?
Sobald der Mietvertrag steht, können Sie zum vereinbarten Datum die Übergabe der Liegenschaft organisieren. Geben Sie die Schlüssel erst aus der Hand, wenn die Kaution überwiesen und der Mietvertrag unterschrieben ist. So sichern Sie sich vor einer Nichtzahlung ab.
Im laufenden Mietverhältnis haben Sie als Vermieter die Pflicht, die Liegenschaft im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten. Dementsprechend müssen Sie bei Bedarf Reparaturen und Sanierungen durchführen. Abgesehen davon haben Sie jedoch nur wenige praktische Pflichten.
Finanziell gesehen müssen Sie auf die Mieteinnahmen während des ganzen Mietverhältnisses Einkommenssteuer zahlen. Achten Sie ausserdem darauf, alle relevanten Zahlungsbelege, etwa zu Hypothekarzinsen, Unterhalt und Nebenkosten aufzubewahren. Auch für werterhaltende Massnahmen, Sanierungen und Versicherungsprämien können Sie bei der Steuer Rabatte erhalten.
Denken Sie daran, dass Sie als Hauseigentümer jährlich Steuern wie etwa die Liegenschaftssteuer und die Vermögenssteuer zahlen müssen. Beide werden in den jeweiligen kantonalen Steuervorschriften genauer geregelt. Auch Ihr Steuerberater kann Ihnen weiterhelfen.
Zu guter Letzt sollten Sie als guter Vermieter stets ein offenes Ohr für Ihre Mieter haben. Garantieren Sie Ihre Erreichbarkeit innerhalb von Geschäftszeiten, zeigen Sie Kulanz und pflegen Sie Ihre Beziehung zu den Mietern durch eine nette Weihnachtskarte oder andere Aufmerksamkeiten. So gelingt es Ihnen, Ihre Wohnung in der Schweiz langfristig an gute Mieter zu vermieten.
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