Das Mieterrecht in der Schweiz ist stark, weshalb es für Sie als Vermieter nicht leicht ist, dem Mieter zu kündigen. In diesem Beitrag erhalten Sie eine Übersicht darüber, wann und aus welchem Grund Sie dem Mieter kündigen dürfen. Zudem geht es um die korrekte, ordentliche Kündigung und darum, ob die Kündigung ohne Grund möglich ist.
Wann kann ein Vermieter dem Mieter kündigen?
Als Vermieter dürfen Sie nicht einfach ohne Weiteres eine Kündigung aussprechen. Sie müssen mindestens die gesetzliche Kündigungsfrist beachten und auch dann bestenfalls einen guten Grund angeben, um dem Mieter zu kündigen. Ohne Grund kann es gut sein, dass der Mieter die Kündigung anficht und herauszögert.
Die folgenden Gründe für die Kündigung des Mietvertrags sind für Vermieter erlaubt:
- Eigenbedarf
- Mietrückstand trotz Fristsetzung
- Missachtung der Hausordnung
- Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme
Darüber hinaus haben Sie in bestimmten Fällen die Option, den Vertrag fristlos zu kündigen. Das geht zum Beispiel bei hohen Zahlungsrückständen von mehr als zwei Monatsmieten, bei körperlichen Angriffen durch den Mieter sowie bei schweren Beleidigungen. Auch schwerwiegende Verstösse des Mieters gegen die Hausordnung können ein Kündigungsgrund sein.
Beachten Sie jedoch, dass Sie für die Kündigung bestimmte Formerfordernisse einhalten müssen. Ausserdem haben Mieter in der Schweizer viele Instrumente an der Hand, um die Kündigung anzufechten. Selbst, wenn Sie im Recht sind, kann sich die Kündigung dadurch herauszögern oder gar auflösen.
Die folgenden Rechtsgrundlagen sind ausschlaggebend für die Kündigung seitens des Vermieters:
- 266m OR
- 271 OR
- 271a OR (insbesondere Art. 271a Abs 1 lit e und Abs. 2 OR)
Wann ist eine fristlose Kündigung erlaubt?
Eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich nur in schwerwiegenden Fällen erlaubt. Beispielsweise dürfen Sie dem Mieter dann fristlos kündigen, wenn er der Mietsache vorsätzlich erheblichen Schaden zufügt, also zum Beispiel ein Feuer legt.
Auch, wenn der Mieter in Konkurs fällt und trotz Fristsetzung die Schulden nicht begleichen kann, dürfen Sie ihm fristlos kündigen – vorausgesetzt, der Mietrückstand beläuft sich auf über zwei Monate Mietzins und Sie haben dem Mieter bereits die Chance gegeben, die Schulden zu bezahlen.
Mieter können die fristlose Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Selbst danach ist es noch möglich, unter Angabe von Gründen vor Gericht die Kündigung abzuwenden. Als Vermieter sollten Sie daher umso mehr Wert darauf legen, die Kündigung formgerecht und mit guten Gründen zu gestalten.
Häufiger Kündigungsgrund: Mietrückstand
Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, den Mietzins inklusive der Nebenkosten zu bezahlen. Zugleich handelt es sich bei ausstehenden Zahlungen um den häufigsten Kündigungsgrund. Wenn Ihr Mieter im Zahlungsrückstand ist, können Sie eine Frist von 30 Tagen setzen und androhen, das Mietverhältnis nach Ablauf dieser Frist zu kündigen.
Wichtig: Wenn der Mieter verheiratet ist oder in einer eingetragenen Partnerschaft lebt, müssen Sie dieses Mahnungsschreiben auch dem Partner zustellen.
Sollte der Mieter innerhalb der gesetzten Frist von 30 Tagen nicht zahlen, können Sie ihm mit einer Frist von wiederum 30 Tagen kündigen. Dafür ist ein separates Schreiben nötig, wozu Sie das amtliche Formular verwenden sollten. Auch hier ist es wichtig, das Schreiben an alle Mietparteien zuzustellen.
Andererseits müssen Sie bei ausbleibendem Mietzins auch nicht kündigen. Insbesondere bei einem guten Verhältnis mit dem Mieter ist es möglich, eine Stundungsvereinbarung oder einen anderen Kompromiss zu finden.
Darf ich dem Mieter ohne Grund kündigen?
Auch ohne Begründung ist die Kündigung möglich. Bedenken Sie jedoch, dass der Mieter ein Recht darauf hat, eine gültige Begründung zu verlangen. Zugleich bleibt die Kündigung gültig, wenn Sie keine Erklärung angeben – dies ist anders als beispielsweise in Deutschland, wo eine Begründung zwingend erforderlich ist.
Aus Gründen der Fairness sollten Sie dem Mieter so früh wie möglich über die geplante Kündigung informieren. Falls es besonders schnell gehen muss, haben Sie auch die Option, ihm eine Abfindung anzubieten, die der Mieter jedoch nicht akzeptieren muss.
Wie sieht eine ordentliche Kündigung aus?
Die Kündigung einer Mietwohnung muss zwingend schriftlich erfolgen. Dafür müssen Sie als Vermieter ein amtlich genehmigtes Formular nutzen, das Sie beim zuständigen Kanton erhalten. Dieses Formular enthält unter anderem Angaben dazu, mit welchen rechtlichen Mitteln die Mieter sich gegen die Kündigung wehren dürfen.
Beachten Sie, dass Sie das Formular komplett und korrekt ausfüllen. Es muss beiden Ehepartnern separat zugehen, wofür Sie zwei amtliche Formulare benötigen. Dies gilt auch dann, wenn nur einer der Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hat.
Eine Kündigung ohne die genannten Gründe muss unter Einhaltung von Kündigungsfrist und Kündigungsterminen erfolgen. Die Kündigungsfrist liegt bei mindestens 3 Monaten für Wohnräume und bei 6 Monaten für Geschäftsräume. Im Mietvertrag können auch längere, aber keine kürzeren Fristen vereinbart sein.
Sollten Sie die Kündigungsfrist nicht einhalten, ist die Kündigung jedoch nicht ungültig. Sie wird lediglich verschoben, ist also ab dem nächstmöglichen Termin wirksam. Wichtig ist, dass die Kündigung am letzten Tag der Frist beim Mieter eintrifft, wobei nicht der Poststempel, sondern der Posteingang gilt. Ein Einschreiben hilft dabei, das Zustellungsdatum zu belegen.
Wichtig: Die Kündigung muss von Ihnen selbst unterschrieben sein. Zwar kann die Hausverwaltung die Formalitäten übernehmen, aber Ihre Unterschrift als Vermieter ist unumgänglich.
Kann der Mieter die Kündigung anfechten?
Wenn der Mieter die Kündigung anficht, muss er dies innert 30 Tagen seit Erhalt tun. Er wendet sich dann an die zuständige Schlichtungsbehörde und verlangt eines dieser beiden Szenarien:
- Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit
- Erstreckung des Mietverhältnisses im Härtefall
Der Härtefall gilt unter anderem bei älteren Personen, bei Personen mit Handicap, bei Schwangeren sowie bei Kranken. Hier sollte der Mieter nachweisen können, warum ein Härtefall vorliegt. Dieser verhindert die Kündigung zwar nicht unbedingt, kann sie aber hinauszögern.
Häufig versuchen Mieter, mit einer unverhältnismässigen Kündigung zu argumentieren. Dies geht etwa dann, wenn Sie als Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis als Grund zur Kündigung nennen, wenn Sie eigentlich nur eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters durchsetzen möchten, wenn Sie den Mieter zum Wohnungskauf überreden wollen oder wenn sich das Familienverhältnis des Mieters ändert und Sie das als Kündigungsgrund angeben.
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