Mit einem Maklerauftrag oder Maklermandat beauftragen Sie den Makler damit, einen Käufer oder Mieter für Ihre Immobilie zu finden. Auf Grundlage des Maklervertrags wird der Makler dann zwischen Ihnen als Auftraggeber und einer dritten Person vermitteln. Hier erfahren Sie, was beim Maklerauftrag wichtig ist und worauf Sie im Maklervertrag achten sollten.
Was ist der Maklerauftrag?
Der Makler erhält von Ihnen als Auftraggeber eine Vergütung, wenn er erfolgreich dazu beiträgt, ein Geschäft zustande zu bringen. Sie geben dem Makler den Auftrag, für Sie einen Mieter oder Käufer zu suchen. Wenn er dies erfolgreich tut, schulden Sie ihm eine Vergütung, nämlich die Maklerprovision.
Das Maklermandat ist stets an diese Zusicherung des Maklerlohns geknüpft. Der Lohn ist sowohl Motivation für den Makler als auch ein wichtiges Merkmal des Maklervertrags für Immobilien, der wiederum an den Geschäftserfolg geknüpft ist.
In der Schweiz ist der Maklerauftrag im Art. 412 ff. Obligationenrecht (OR) geregelt. Hier finden Sie Details zum Maklerrecht, zur Vermittlung von Verträgen sowie zu Arbeitsverträgen, die dem Maklerrecht unterstehen. Im OR gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmäkelei:
- Nachweismäkelei: Der Makler muss das Kaufinteresse eines Käufers prüfen und nachweisen, aber Sie als Auftraggeber übernehmen alle folgenden Schritte.
- Vermittlungsmäkelei: Der Makler übernimmt alle Schritte des Verkaufs- oder Vermietungsprozesses für Sie, manchmal sogar bis zum Vertragsabschluss selbst.
Wichtig: Im Maklervertrag für Immobilien sollten Sie genau festhalten, um welche Art der Mäkelei es sich handelt. Zudem können im Vertrag auch Exklusivitätsklauseln enthalten sein. Diese halten Sie davon ab, andere Immobilienmakler anzustellen.
Was steht im Maklervertrag?
Der Maklervertrag ist das wichtigste Dokument zur Regelung des Maklerauftrags. In diesem Vertrag geben Sie als Auftraggeber dem Makler den Auftrag, an der Immobilie interessierte Personen zu finden. Der Vertrag kann auch mündlich vereinbart werden, aber Sie sollten wie bei jedem anderen Vertrag auf eine schriftliche Ausfertigung bestehen.
Grundsätzlich dürfen Sie trotz Maklermandat auch selbst weiterhin nach Interessenten suchen. Wenn es dabei zum Erfolg kommt, endet der Maklervertrag automatisch und Sie schulden dem Makler keine Provision – vorausgesetzt, er hatte nichts mit der Vermittlung des Käufers oder Mieters zu tun.
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Wann und wie kommt der Maklervertrag zustande?
Der Maklervertrag ist in der Schweiz keinen besonderen Formvorschriften unterworfen. Grundsätzlich kann der Maklerauftrag daher auch mündlich zustande kommen. Selbst eine stillschweigende Zusammenarbeit ist juristisch gesehen möglich, wenn der Eigentümer von der Aktivität des Maklers weiss und diese duldet.
Dennoch sollten Sie stets darauf bestehen, zu Beginn der Zusammenarbeit mit einem Makler einen schriftlichen Maklervertrag zu entwerfen. Auf diese Weise sichern Sie sich rechtlich ab. Zudem können Sie sichergehen, dass der Makler sich nicht der Doppelmäkelei schuldig macht, die nur in geringem Umfang erlaubt ist.
Welche Formen des Maklervertrags gibt es?
Beim Verkauf von Immobilien gibt es drei verschiedene Varianten der Zusammenarbeit mit einem Makler:
- Einfacher Maklerauftrag (Nachweismäkelei): Bei dieser lockeren Zusammenarbeit verdient sich der Makler seine Provision durch Vorschläge von geeigneten Kandidaten. Sie können mehrere Makler anstellen.
- Makleralleinauftrag (Abschlussmäkelei): Wenn Sie schneller zu einem Kaufinteressenten kommen möchten, sollten Sie einen Vertrag aufsetzen, der den Verkauf zum Ziel hat. Der Makler ist hier für das Zustandekommen des Kaufvertrags verantwortlich und verdient seine Provision erst, wenn der Kauf offiziell ist.
- Qualifizierter Makleralleinauftrag (Exklusivmandat): Ähnlich wie beim Alleinauftrag handelt es sich beim Exklusivmandat um die Versicherung, dass Sie nur einen Makler beauftragen. Der qualifizierte Auftrag grenzt dies noch weiter ein, indem Sie sich dazu verpflichten, selbst nicht zu suchen – der Makler darf sich seiner Provision also sicher sein.
Wichtig: Achten Sie darauf, im Maklervertrag die Aufgaben des Maklers genau aufzulisten. So gehen Sie sicher, dass auf beiden Seiten maximale Klarheit besteht.
Welche Regelungen gibt es bei der Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist laut Maklervertrag nur dann geschuldet, wenn der Erfolgsfall eintritt. Umso wichtiger ist, dass Sie den Erfolg im Vertrag definieren: Handelt es sich um die Vermittlung von Interessenten, um die Zuführung oder um die Abwicklung des gesamten Prozesses bis hin zum Abschluss.
Die Höhe der Maklerprovision wird in einem Schweizer Maklervertrag ausdrücklich vereinbart. Beim Verkauf von Liegenschaften handelt es sich hier um eine Summe zwischen 2% und 3% des Kaufpreises. Die genaue Höhe darf individuell ausgehandelt werden. Normalerweise übernehmen Sie als Verkäufer die Provision, aber Sie können auch vertraglich festhalten, dass der Käufer einen Teil der Kosten für den Makler trägt.
Neben der Maklerprovision gibt es im Maklervertrag auch Regeln zum Aufwendungsersatz oder den Spesen. Dazu gehören zum Beispiel Insertionskosten und Reisespesen. Dieser Aufwendungsersatz fällt auch dann an, wenn der Makler das Objekt nicht verkauft. Am besten verzichten Sie hier auf eine Prozentzahl, sondern arbeiten mit definierten Gebühren und einem Kostendach.
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Welche Pflichten hat der Makler laut Maklermandat?
Beim Maklervertrag handelt es sich um eine eher lose Vereinbarung, die Sie auf Wunsch umfangreicher gestalten dürfen. Fest steht, dass der Makler laut Schweizer Maklervertrag per Maklermandat die folgenden Pflichten hat:
- Tätigwerden: Bei einem Exklusivvertrag bzw. Alleinauftrag muss der Makler tätig werden.
- Nachweis / Vermittlung / Zuführung von Interessenten: Hier handelt es sich je nach Auftragsart um die Hauptpflicht des Maklers. Letztendlich kommt es so zum Geschäftsabschluss.
- Sorgfalts- und Treuepflichten: Makler müssen die Interessen ihrer Auftraggeber wahren und sorgsam damit umgehen.
- Geheimhaltungspflicht: Alle als vertraulich gekennzeichneten Inhalte muss der Makler entsprechend behandeln.
- Benachrichtigungspflicht: Zwar müssen Makler, sofern nicht anders vereinbart, nicht aktiv zu Risiken von Interessenten forschen, also etwa keine Bonitätsprüfung vornehmen. Dennoch sind sie dazu verpflichtet, Ihnen Auskunft über problematische Informationen zu geben.
Als Auftraggeber haben Sie ebenfalls Pflichten: Sie müssen den Makler im Erfolgsfall bezahlen, ihn über relevante Informationen in Kenntnis setzen (Treuepflicht) und die eventuell vereinbarte Exklusivität einhalten.
Kann der Makler den Käufer bestimmen?
Viele Verkäufer und Vermieter machen sich Sorgen darüber, dass der vom Makler vorgeschlagene Kunde/Kundin nicht zu ihnen passt. Jedoch lautet die gute Nachricht, dass der Makler den Käufer nicht bestimmen kann. Sie als Auftraggeber müssen auf seine Vorschläge also nicht eingehen, und dafür müssen Sie auch keine Gründe nennen.
Beachten Sie jedoch, dass bei der Nachweismäkelei dennoch eine Provision fällig wird – denn solange der Makler einen passenden Kunden vorschlägt, hat er seinen Auftrag erfüllt. Bei der Abschlussmäkelei hingegen wird noch keine Provision fällig, wenn Sie einen Käufer ablehnen.
Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen?
Normalerweise werden Maklerverträge auf unbefristete Zeit abgeschlossen. Dann kann der Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, und zwar von beiden Seiten aus. Bei einem zeitlich befristeten Vertrag ist eine Kündigung zum vereinbarten Zeitpunkt üblich.
Für eine fristlose Kündigung vor Vertragsablauf ist ein wichtiger Grund nötig, wie etwa eine Vertragsverletzung. Sammeln Sie entsprechende Belege. Alternativ können Sie den Vertrag im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist von meist zwei Wochen kündigen. Wenn es zum Erfolgsfall kommt, läuft der Maklervertrag automatisch aus.
Hat der Makler nach Vertragsablauf noch Anspruch auf Provision?
Der Immobilienmakler erhält seine Provision normalerweise nur dann, wenn die Liegenschaft an einen Verkäufer geht, den er ausgesucht hat. Der Anspruch auf Provision ist auch nach Ablauf des Maklervertrags noch gültig. Eine Provision sind Sie also auch später noch schuldig – meist innerhalb einer Verjährungsfrist von 6 bis 12 Monaten.
Beachten Sie, dass sogenannte «Umgehungsgeschäfte» verboten sind. Ein erfolgreicher Makler hat sich seine Provision in jedem Fall verdient. Auch dies ist im Maklervertrag für Immobilien eindeutig festgehalten.
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