Wer eine Immobilie vermietet, hofft auf zusätzliche Einnahmen. Allerdings ist die Vermietung mit Verwaltungsaufwand verbunden, der mit juristischen Ärgernissen einhergehen kann. Denn wer in die Rolle des Vermieters schlüpft, hat Rechte und Pflichten – gegenüber den Mietern.
Erfahren Sie in diesem Beitrag, ob sich der Nebenjob “Vermieter” für Sie lohnt und welchen Pflichten Sie nachkommen sollten, wenn Ihnen an einer entspannten Beziehung mit Ihrem Mieter gelegen ist.
Die Pflichten des Vermieters
Die monatlich zu zahlenden Mietzinsen der Mieter treffen auf dem Konto des Vermieters ein. Manch einer reibt sich da die Hände – Mieteinnahmen scheinen leicht verdientes Geld zu sein. Aber Achtung, der auf den ersten Blick gross erscheinende Betrag schrumpft mit den Pflichten des Vermieters relativ schnell. Denn oftmals fliesst ein beachtlicher Teil der Einnahmen in die Immobilie selbst bevor der Eigentümer an der Vermietung profitiert. Kreditrückzahlungen für die Immobilie sowie die Instandhaltungskosten können dabei schwer auf dem Portemonnaie des Vermieters liegen.
Zudem sind mit der Vermietung auch Verantwortung und Verpflichtung verbunden, die der Eigentümer bei der Vermietung automatisch übernimmt.
Allzu oft wird der Aufwand dieser Verantwortung unterschätzt, den die Vermietung einer Immobilie nach sich zieht. Möchte man die Wohnung langfristig vermieten, sollten einem drei wesentliche Punkte nicht unbekannt sein:
- Wissen, wie man einen angemessenen Mietzins festlegt.
- Die Rechte der Mieter kennen.
- Die finanzielle Lage im Blick haben.
Wie lege ich einen angemessenen Mietzins fest?
Schon die Festlegung eines angemessenen und fairen Mietzins kann sich herausfordernd gestalten.
Eigentümer, die sich zum ersten Mal mit der Vermietung beschäftigen, schätzen ihr Immobilie meist als besonders hochwertig ein und erwarten, dass auch andere – besonders die Mieter – dies genauso sehen.
Das Problem mit der Eigeneinschätzung ist, dass diese mit dem tatsächlichen Mietwert oft auseinandergeht. Fehlende Objektivität und der Mangel an dem nötigen Wissen lassen unrealistische Einschätzungen entstehen. Dabei lässt sich mithilfe zweier Parameter ein guter Mietzins bestimmen.
Die Lage einer Immobilie ist für die Schätzung des Preises ein wichtiger Anhaltspunkt. In der Schweiz gibt es keinen einheitlichen Mietpreis. Praktisch bedeutet das, dass eine Immobilie in Lenzburg trotz gleicher Voraussetzungen anders bewertet wird als eine, die sich in Zürich befindet. Vermieter und diese, die es werden möchten, sollten daher einen Blick in den örtlichen Mietspiegel werfen.
Neben der Lage trägt die Ausstattung der Immobilie massgeblich zur Preisbildung bei. Top renovierte Wohnungen dürfen für einen wesentlich höheren Mietzins vermietet werden, als solide, aber doch etwas in die Jahre gekommenen.
Trotz der beiden genannten Anhaltspunkte ist es für Laien gar nicht einfach, einen angemessenen Mietzins anzusetzen. Daher lohnt ein Vergleich von ähnlichen Objekten und deren jeweiligen Preisen auf Immobilienportalen. Wer sich unsicher ist, sollte einen Termin mit einem Makler vereinbaren und sich beraten lassen. In den meisten Fällen hilft es, die Berechnung von einem Profi durchführen zu lassen.
Welche Pflichten haben Vermieter?
Die Schweiz ist ein mieterfreundliches Land mit einem sehr ausgeprägten Mieterschutz. Der Vermieter ist zwar Eigentümer der Immobilie, aber nicht mehr Besitzer der vermieteten Wohnung. Mit der Vermietung gibt dieser somit bestimmte Rechte an den Vermieter ab, steht aber als Eigentümer in der Verantwortung, gewissen Pflichten nachzukommen.
Zu diesen Pflichten gehören:
- Hauptpflichten
- Nebenpflichten
Die Hauptpflicht des Vermieters (Art. 256 Abs. 1 OR) besteht darin, den vertraglich vereinbarten tauglichen Zustand der Immobilie bei der Übergabe zu gewährleiste und diesen während dem Mietverhältnis auch zu erhalten. Nötige Reparaturen und Unterhaltsarbeiten, die während dem Mietverhältnis anstehen, müssen rechtzeitig und fachmännisch ausgeführt werden. Vereinfacht gesagt, lässt sich die Hauptpflicht in folgende Pflichten unterteilen:
- Instandhaltungspflicht
- Bereitstellung der Heizung
- Verkehrssicherungspflicht
Im Vertrag besonders zugesicherte Eigenschaften müssen erfüllt werden. Die primäre Voraussetzung bei der Vermietung ist dabei, dass die Wohnung leer ist und die nötige Einrichtung wie Küche und sanitäre Anlagen vorhanden sind. In der Küche umfasst die Ausstattung heutzutage die Möglichkeit der Installation einer Kocheinrichtung, Wasserzu- und ableitung, einen Kühlschrank oder auch eines Geschirrspülers. Neben der Instandhaltungspflicht, die auch die Beseitigung von Mängeln und Schäden beinhaltet, muss der Eigentümer dem Mieter auch in der kalten Jahreszeit beheizbare Wohnräume garantieren. Wohnräume müssen zwischen 20 und 22 Grad sein. Überdies hinaus hat der Mieter das Recht, dass der Eigentümer einer Verkehrssicherungspflicht nachkommt. Das heisst, dass die Umgebung der Immobilie zum Gebrauch der Wohnung tauglich muss. Im Treppenhaus darf das Geländer nicht fehlen, im Winter muss der Zugang oder die Zufahrt zum Haus gesichert sein.
Die Nebenpflichten umfassen ebenfalls mehrere Einzelpflichten, die sich in die folgenden vier Punkte unterteilen lassen:
- Auskunftspflicht (Art. 256a OR)
- Prüfungspflicht (Art. 267a OR)
- Informationspflicht
- Pflicht zur Tragung von Lasten und Abgaben (Art. 256b OR)
Die Auskunftspflicht deckt das Recht des Mieters ab, zu erfahren, welchen Mietzins der Vormieter zu zahlen hatte. Fordert der Mieter bei dem Eigentümer Einsicht, ist dieser verpflichtet, den vorherigen Mietzins sowie das Rückgabeprotokoll, wenn ein solches aufgenommen wurde, zur Einsicht vorzulegen.
Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache, also die Wohnung, bei der Rückgabe zu prüfen und etwaige Schäden dem Mieter zu melden. Die Prüfungspflicht ist dabei nicht gesetzlich vorgeschrieben, vielmehr dient diese Pflicht dem Vermieter, möchte dieser nicht das Mängelrecht verlieren.
Auf das Verlangen des Mieters muss der Vermieter seiner Informationspflicht nachgehen und Einsicht in die Belege über die Aufwendungen von Betriebskosten und öffentlichen Ausgaben gewähren.
Zuletzt hat der Eigentümer die Pflicht zur Tragung der Lasten und Abgaben. Das bedeutet, dass der Vermieter die mit der Immobilie verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben zu tragen hat, wie z.B. die Grundsteuern, Gebäudeversicherungsbeiträge, Anschlussgebühren, etc. Hier kann es jedoch zu Ausnahmeregelungen kommen, nämlich dann, wenn Eigentümer und Mieter diesbezüglich eine vertragliche Abrede getroffen haben.
Welche weiteren Aufgaben bringt das “Vermieter-sein” mit sich?
Die Wohnungsübergabe oder -abnahme sind Aufgaben, die in der Regel nicht in einem kurzen Zeitraum häufig durchgeführt werden müssen. Es ist wichtig, die Pflicht des Vermieters und das jeweilige Recht des Mieters zu kennen. Denn besonders die Nichtbeachtung solcher Regeln führt zu Unstimmigkeiten, die in manchen Fällen erst vor der Schlichtungsbehörde landen und in einigen Fällen bis vor ein Gericht gezogen werden. Es ist also durchaus zu empfehlen, sich rechtliche Grundlagen anzueignen oder einen kompetenten Partner zu suchen, der einem beratend zur Seite stehen kann.
Den finanziellen Überblick behalten: Was kann der Vermieter mit den Mieteinnahmen machen?
Neben den administrativen sowie rechtlichen Aufgaben und Pflichten kommen die Finanzen hinzu. Ausgaben und Einnahmen müssen von dem Eigentümer sorgfältig kalkuliert werden. Es ist zu empfehlen, sich mit einem finanziellen Puffer vor Risiken wie Leerstände oder Mietzinsausfällen abzusichern, aber auch grössere Investitionen im Blick zu behalten.
Die oben stehende Grafik verdeutlicht den durchschnittlichen prozentualen Anteil der Kosten, die ein Vermieter mit dem Mietzins abzudecken hat. Der grösste Anteil entfällt dabei auf die Verzinsung der Hypothek, den der Eigentümer zur Finanzierung des Kaufs der Immobilie bei Banken oder Versicherungen genommen hat. Hat man diesen Betrag von dem Mietzins abgezogen, fallen die Betriebs- und Unterhaltskosten als zweitgrösste Position auf. Zu diesen Kosten gehören alle Kosten zur Erneuerung und Reparatur sowie Gebühren und Abgaben, wie zum Beispiel Steuern oder Versicherungen. Zuletzt wird mit dem eingenommenen Mietzins das Eigenkapital verzinst, das der Eigentümer für den Bau oder Kauf des Gebäudes investiert hat. Die Verzinsung des Eigenkapitals entspricht damit dem Ertrag, den der Vermieter aus der Vermietung löst.
Vorsicht: Natürlich kann bei der Instandhaltung gespart werden oder der Mietzins so hoch angesetzt werden, dass eine höhere Nettorendite aus der Vermietung entspringt. Allerdings sollte die Nettorendite nicht zu hoch sein. Verdient der Vermieter zu viel, spricht man von einem missbräuchlichen Mietzins.
In der Schweiz wird Vermietern von den Gerichten zugestanden, dass investierte Vermögen zu einem Satz verzinsen werden kann, der 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegt.
Lohnt sich das Vermieten als Nebenerwerb?
Für die private Vermietung von Wohnungen gibt es in der Regel zwei Beweggründe. Entweder dient die Immobilie der Kapitalanlage oder sie soll künftig selbst genutzt werden. In letzterem Fall dienen die Mietzinseinnahmen üblicherweise der Tilgung des Kredits.
Ist das Ziel der Vermietung, Rendite zu erwirtschaften, stehen die Erfolgsaussichten mit einzelnen Wohnungen nicht so gut. Gegen den Investitionserfolg sprechen folgende Gründe:
- Mit nur einer Wohnung ist die Gefahr des Mietausfalls relativ hoch.
- Mangelnde Fachkenntnisse führen zu einer Fehleinschätzung von Risiken auf dem Immobilienmarkt sowie dem möglichen Mietsteigerungspotenzial.
- Private Vermieter investieren überwiegend in der Nähe ihres Wohnortes und verpassen dabei jedoch die Chance, auf eine Investition an einem lukrativen Standort.
Wem als Investor nur geringe Summen zur Verfügung stehen und somit beispielsweise nur das Vermieten einer Wohnung möglich ist, hat keine grossen Chancen auf eine nennenswerte Rendite. Stattdessen muss hier Sorge getragen werden, keine Verluste zu machen – denn wie oben beschrieben hat der Vermieter Ausgaben zu tätigen: Reparaturen und Steuer zu tragen.
Etwas anders sieht es für Eigentümer aus denen mehr finanzielle Mittel und somit auch mehr Immobilien zur Verfügung stehen. Risiken wie Mietausfall werden durch mehrere Mieteinheiten gestreut, allerdings fällt hier jedoch ein grösserer administrativer Aufwand an. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder mehrerer Immobilien verlassen sich deshalb gerne auf externe Immobilienverwalter, die nicht nur mit fachlicher Expertise beratend zur Seite stehen, sondern auch anfallende administrative Aufgaben übernehmen und somit den Eigentümer eine Menge Arbeit abnehmen.
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