Probleme mit dem Mieter – was tun?

 

Als Vermieter sind Sie in der Schweiz in keiner allzu starken Position, wenn es um Probleme und Pflichten bei Mietern geht. Denn Mieter werden vom Gesetz, im Mietrecht, in vielerlei Hinsicht geschützt. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, sich bei Streitereien mit Nachbarn zu einigen. Zudem können Sie sich als Vermieter vom Hauseigentümerverband unterstützen lassen.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über typische Probleme mit dem Mieter in der Schweiz, über denkbare Lösungen und über Umstände, unter denen Sie das Mietverhältnis gemäss Mietrecht kündigen dürfen. Zudem erklären wir Ihnen, wie Sie mit besonders hartnäckigen Bewohnern, die trotz Kündigung nicht ausziehen, keine Miete zahlen möchten oder Nachbarn mit Lärm zu einer Lärmbelästigung treiben, umgehen können.

 

Typische Probleme mit dem Mieter

Obwohl das Verhältnis zwischen vielen Vermietenden und Mietpersonen professionell und neutral oder gar freundlich ist, gibt es leider immer wieder schwarze Schafe, welche sogar die Involvierung der Polizei nicht ausschliessen. Sei es ein eindeutiges Missverhalten wie ein nicht gezahlter Mietzins oder einfach ein unangenehmes persönliches Verhältnis, Probleme mit dem Mieter können den Alltag beeinträchtigen.

Häufige Schwierigkeiten sind zum Beispiel Lärm, Lärmbelästigung, der Umgang mit Mängeln in der Wohnung, unhöfliches Verhalten sowie der Verdacht auf Mietnomaden und keine Bezahlung der Miete. Denken Sie daran, dass Sie sich als Vermieter in jedem Fall vom Schweizer Hauseigentümerverband HEV unterstützen lassen. Der Austausch mit anderen Vermietern ist oft bereits sehr hilfreich.

Wichtig ist es zudem, dass Sie bei Problemen mit der Mietpartei so viel Beweise und Belege wie möglich sammeln. Denn sollte es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen, haben Sie so eine Beweislage geschaffen. Auch unabhängige Zeugen in der Nachbarschaft gehören zu den denkbaren Beweisen.

 

Lärm und Lärmbelästigung

Wenn eine Ihrer Mieterinnen den Hausfrieden durch Lärm stört, erfahren Sie normalerweise von anderen Parteien wie Nachbarn oder anderen Mietern davon. Der vorherrschende Lärm und die damit verbundene Lärmbelästigung ist häufig recht subjektiv. Als Anhaltspunkt gelten hier jedoch das Zivil- und das Obligationenrecht.

Das Schweizer Zivilgesetzbuch hält im Artikel 684 gemäss Bundesrat fest, dass eine übermässige Einwirkung auf den Nachbarn durch Lärm, Rauch, Russ, Dünste oder Erschütterungen zu vermeiden ist. Das Obligationenrecht gibt darüber hinaus an, dass Rücksicht auf die Hausbewohner und Nachbarn laut Mietrecht verpflichtend ist (OR, Art 257 f.).

Grenzwerte für Lärm oder eine Lärmbelästigung gibt es in der Schweiz nicht. Sie finden jedoch konkrete Informationen zu Mittags- und Nachtruhe in der Verordnung der zuständigen Polizei. Um sich zusätzlich abzusichern, können Sie die Dezibel-Werte des Lärms messen. Ab 40 Dezibel ist normalerweise eine Lärmbelästigung vorhanden.

Laut Bundesrat und Schweizer Nachbarschaftsrecht dürfen sich Mieterinnen bei Ihnen als Vermieter über den Lärm anderer Mietparteien beschweren und so den Verdacht einer Lärmbelästigung kundtun. Sie sollten einschreiten und beispielsweise die Polizei rufen. Weitere Informationen zur Lärmbelästigung finden Sie hier.

 

Hausfriedensstörung

Die Lärmbelästigung kann zur Hausfriedensstörung gehören. Darüber hinaus sind gezielte Angriffe auf die Nachbarn, etwa durch unangenehme Gerüche, Lärm, optische Belästigungen oder auch durch verbale Beleidigungen ein Teil des Hausfriedensbruchs.

Wann immer also ein Mieter die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme in der Nachbarschaft verletzt, liegt ein Hausfriedensbruch vor. Dies gilt auch für Vermieter. Als Vermieter sind Sie dafür zuständig, den Hausfrieden der Nachbarn aufrechtzuerhalten. Daher werden sich die Mieterinnen bei Bedarf sicherlich schnell an Sie wenden. Sie müssen dann entsprechende Massnahmen zur Wiederherstellung des Hausfriedens mit den Nachbarn ergreifen. Mehr zur Hausfriedensstörung lesen Sie hier.

 

Mängel in der Wohnung

Viele Streits zwischen Vermieter und Mieter ergeben sich, wenn Mängel in der Mietwohnung vorliegen. Grundsätzlich gilt: Die Unterhaltspflicht ist Sache des Vermieters. Dazu gehört auch die Mängelbeseitigung. Zugleich haben Mietende die Pflicht, Schäden in der Wohnung direkt nach Feststellung an den Vermieter zu melden, da sie anderenfalls für Folgeschäden haftbar gemacht werden können.

Als Vermieter müssen Sie den Schaden innert einer nützlichen Frist, bei Dringlichkeit etwa innert 4 Wochen, auf eigene Kosten beseitigen. Sollten Sie dies nicht tun, werden Sie selbst schadensersatzpflichtig. Zudem darf der Mieter – je nach Art des Mangels – eine Mietzinsreduktion vornehmen.

Beschädigungen, die der Mietende selbst zu verantworten hat, muss er auch auf eigene Kosten beseitigen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn er die Wohnung nicht sorgfältig behandelt hat. Derartige Schäden stellen Vermieter häufig erst bei der Übergabe beim Auszug fest. Gehen Sie in diesem Fall wie folgt vor:

  • Dokumentieren Sie die Mängel schriftlich und mit Bildmaterial
  • Halten Sie im Übergabeprotokoll eine Vereinbarung zum Umgang mit den Mängeln fest
  • Behalten Sie bei Bedarf zunächst die Kaution ein, um die Mängelbeseitigung zu finanzieren
  • Lassen Sie sich bei grösseren Mängeln unbedingt von einem Spezialisten beraten – wir helfen gern weiter!
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Unhöfliches Verhalten

Falls Ihr Mieter Sie beleidigt oder etwa andere Nachbarn und Mietpersonen schlecht behandelt, ist das noch kein Kündigungsgrund. Aber Sie sollten das Gespräch mit dem Mietenden suchen und ihn um ein höflicheres Verhalten bitten. Bei Bedarf können Sie auch mit der Schlichtungsstelle in Ihrem Kanton sprechen.

Zugleich gilt, dass dauernde und schwerwiegende Beleidigungen nicht zu ertragen sind. Versuchen Sie, diese zu dokumentieren, um bei Bedarf eine ausserordentliche Kündigung zu erwirken. Denn Ihr Recht auf Respekt und Würde darf keine Mietpartei verletzen.

 

Verdacht auf Mietnomaden

Eine der grössten Sorgen von Vermietern besteht darin, sich Mietnomaden «einzufangen». Dabei handelt es sich um geschickte Betrüger, die oft mit gefälschten Unterlagen im Mietvertrag Ihr Vertrauen erschleichen und dann in die Mietwohnung einziehen, ohne jemals den Mietzins zu bezahlen.

Da das Schweizer Mietrecht grundsätzlich auf der Seite des Mieters ist, nutzen Mietnomaden alle vorhandenen Möglichkeiten aus, um die Kündigung heraus zu zögern. So kann es sein, dass Sie bis zu einem Jahr lang mit den Mietnomaden zu tun haben.

Neben der ausbleibenden Miete und dem entstehenden finanziellen Verlust entsteht häufig auch ein grosser Sachschaden, da die Mietnomaden die Wohnung normalerweise nicht besonders pfleglich behandeln. Umso wichtiger ist es, dass Sie schon beim ersten Verdacht auf Mietnomaden handeln.

 

Unter welchen Umständen darf ich dem Mieter kündigen?

Wenn weder guter Wille noch Geduld bei Ihren Problemen mit dem Mieter helfen, ist die Vertragskündigung des Mietvertrags oft der einzige und letzte Weg. Beispielsweise ist die Kündigung des Mietvertrags dann gerechtfertigt, wenn der Mietende seinen Mietzins unregelmässig, nicht komplett oder gar keine Miete bezahlt.

In diesem Fall können Sie bei nachweislich drei Versäumnissen in Folge eine sofortige Kündigung des Mietvertrags aussprechen. Dabei ist es wichtig, allen Vertragsparteien einzeln zu kündigen. Gehen Sie auch davon aus, dass die Mieter der Kündigung widersprechen oder den Auszugszeitpunkt herauszögern.

Tipp: Einen ausführlichen Beitrag über zahlungsunwillige Mieter finden Sie hier auf unserem Blog.

Sollte der Mieter seine Auszugsfrist missachten, können Sie vor Gericht eine Ausweisung erwirken. Bei einer mangelnden Beweislage geht der Fall oft erst vor die Schlichtungsbehörde. Wenn Sie jedoch alle Nachweise haben, können Sie direkt vor Gericht ziehen. Dort wird der Auszug des Mietenden dann erzwungen.

Sie dürfen die Mietwohnung auch wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser Grund wird leider oft ausgenutzt, weshalb Mietpersonen eine Eigenbedarfsprüfung anfordern und gerichtlich überprüfen lassen dürfen. Achten Sie daher gut auf die Grundlagen und Regeln der Eigenbedarfskündigung.

Darüber hinaus sind die folgenden Kündigungsgründe beim Mietvertrag gemäss Mietrecht denkbar:

  • Wirtschaftliche Verwertung in Kombination mit einer Veräusserung der Immobilie
  • Grossräumige Sanierung
  • Abriss der Immobilie
  • Vertragsverletzung von Seiten des Mieters

Zu den Vertragsverletzungen gehören zum Beispiel die Störung des Hausfriedens der Nachbarn durch Lärm (Lärmbelästigung), die nicht vertragsgemässe Wohnraumnutzung, grobe Verstösse gegen die Hausordnung sowie Gesundheitsgefährdungen für andere Mieter und Nachbarn, etwa durch Messie-Wohnungen.

 

 

Tipps für eine gute Beziehung zum Mieter

Indem Sie von Beginn des Mietverhältnisses an auf eine gute Beziehung zum Mieter achten, ist das Risiko für Probleme im späteren Verlauf der Vermietung deutlich geringer. Hier sind zwischenmenschliche Fähigkeiten, Geduld und Proaktivität gefragt. Beginnen Sie zum Beispiel mit einer freundlichen Begrüssung in der neuen Wohnung, gern mit Blumen, einer netten Karte oder einer Flasche Wein.

Bemühen Sie sich stets, Streit aus dem Weg zu gehen, damit dadurch auch eine reibungslose Einhaltung des Mietrechts gewährleitet werden kann. Dazu ist es wichtig, die Rechte und Pflichten beider Seiten klar zu kommunizieren und festzuhalten. Verweisen Sie auf die Hausordnung, die idealerweise dem Mietvertrag beiliegt. Lassen Sie den Mietenden zudem wissen, dass er bei Schwierigkeiten gern auf Sie zukommen darf. Zum Beispiel, um eine Lärmbelästigung und Störung der Nachbarn durch erzeugten Lärm zu umgehen, indem man bestimmte private Anlässe vorher ankündigt. 

Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, bei kleineren Problemen nachzugeben. Zahlen Sie also lieber die Reparatur über 100 CHF für den kleinen Mangel, auch wenn Sie fast zu 100% sicher sind, dass der Mietende schuld ist. Auch bei einer unklaren Beweislage ist es immer leichter, nachzugeben, anstatt direkt vor Gericht zu ziehen, um das Mietrecht durchzusetzen.

Grundsätzlich sind Sie aber durch einen lockeren, gemeinsamen Dialog, Offenheit und Freundlichkeit sowie durch gemeinsame Bereitschaft für ein gutes Zusammenleben genau auf dem richtigen Weg. Zeigen Sie der Mietperson, dass sie Ihnen wichtig ist und dass Sie Wert auf ihre Wohnqualität legen. So wird sich diese selbst ebenfalls gut um das Mietobjekt kümmern und Sie respektieren.

 

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