Albtraum Mietnomaden: Was kann ich als Vermieter dagegen tun?

Was tun bei Mietbetrügern? Sie gehören zu den grössten Albträumen von Vermietern. Hier handelt es sich um Mieter, die ihren Mietzins bewusst nicht bezahlen. Sie bleiben so lange wie möglich in der Mietwohnung, und ziehen dann weiter in das nächste Objekt. Neben ausstehenden Mietschulden für den Vermieter sind Mietnomaden auch dafür bekannt, enorme Schäden in der Wohnung zu verursachen und dies oftmals trotz Mietvertrag und erfolgreicher Räumungsklage.

Umso wichtiger ist es, dass Sie als Vermieter wissen, wie Sie sich mit bestimmten Massnahmen gegen betrügerische Mieter schützen. Hier erfahren Sie, wie Sie die Mietpreller frühzeitig erkennen und was Sie als Vermieter in der Schweiz tun können, falls diese schon eingezogen sind und keine Miete zahlen.

Welche Immobilien ziehen Mietnomaden an?

Betrügerische Mieter gehen sehr strategisch vor. Ihr typisches Wanderverhalten sowie die Kalkulation, dass es viele Monate dauert, bis der Vermieter sie aus der Wohnung geklagt hat, funktioniert bei bestimmten Immobilienarten besonders gut. Dabei handelt es sich um schwer vermietbare Objekte, Immobilien im höherpreisigen Segment sowie um privat vermietete Wohnungen. Zwar können auch andere Mietobjekte von den Nomaden anvisiert werden, aber meistens sind die genannten Arten an Immobilien betroffen.

Aus den folgenden Gründen entscheiden sich die Mietpreller meist für bestimmte Immobilien:

• Schwer vermietbare Immobilien: Gerade in schweizerischen Regionen mit viel Leerstand sind Vermieter nicht immer sehr wählerisch. Dies nutzen Mietnomaden aus.
• Privat vermietete Immobilien: Da private Vermieter weniger Erfahrung haben als Makler, lassen sie sich leichter täuschen. Deshalb haben Sie als Privatperson und Vermieter ein höheres Risiko, in die Falle zu tappen – unsere erfahrenen Makler können Ihnen helfen!
• Höherpreisige Immobilien: Mietpreller haben von Anfang an die Absicht, den Mietzins nicht zu begleichen. Daher ziehen sie auch in teurere Mietwohnungen.

Wie kann ich Mietnomaden frühzeitig erkennen?

Um die Mietbetrüger gar nicht erst einziehen zu lassen, sollten Sie sich als Vermieter gut vorbereiten. Die Schwindler sind nicht unbedingt an der Kleidung oder an ihrem Auftreten zu erkennen – im Gegenteil, sie wirken häufig sehr nett und seriös. Sie haben es also häufig mit Profis zu tun, weshalb Vermieter eine eingehende Prüfung des Mieters durchführen sollten, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.

Als Vermieter empfiehlt es sich folgenden Schritten zu folgen, um Mietnomaden zu vermeiden und die Miete zu garantieren:

• Bitten Sie den Mieter darum, ein Anmeldeformular auszufüllen.
• Bitten Sie den Mieter um Referenzen vom Arbeitgeber.
• Holen Sie ein Betreibungsregisterauszug sowie eine Bonitätsprüfung bei der Zentralstelle für Kreditinformationen ein.
• Lassen Sie sich die Mietschuldenfreiheit vom vorherigen Vermieter bestätigen.
• Bitten Sie den Mieter um Ausweispapiere.
• Vereinbaren Sie eine Mietkaution im Vertrag, da dies für Sie auch eine Art Versicherung sein kann.

Diese ausführliche Prüfung als Vermieter hilft Ihnen dabei, eventuelle Mietpreller schon früh abzuschrecken. Darüber hinaus können Sie im Mietvertrag vereinbaren, dass Sie die Schlüssel für die Mietimmobilie erst dann übergeben, wenn der Mieter das Mietzinsdepot, also die Kaution, vollständig bezahlt hat. So können Sie als Vermieter im schlimmsten Fall zumindest einen Teil Ihrer Kosten abdecken. Tipp: Einen Versicherungsschutz gegen betrügerische Mieter für Vermieter gibt es zwar leider nicht, aber eine Rechtsschutzversicherung ist hilfreich.

Hier bei Properti stehen wir Ihnen bei allen Anliegen im Ökosystem Wohnen zur Verfügung – nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf, um Tipps rund um das Thema Immobilienvermietung zu erhalten!

Was kann ich tun, wenn die Mietnomaden schon eingezogen sind?

Trotz gründlicher Prüfung kann es passieren, dass Mietbetrüger einziehen. Sobald der Mietzins mehrere Male nicht gezahlt wurde, sollten Sie Verdacht schöpfen. In dieser Situation haben Sie in der Schweiz das Recht, unverzüglich eine Abmahnung zu schicken und mit der Kündigung zu drohen. Sollte der Mieter auch nach der Abmahnung die ausstehenden Mietzinsen nicht zahlen, können Sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Die fristlose Kündigung ist auch bekannt als „ausserordentliche Kündigung“. Der Unterschied zu einer ordentlichen Kündigung liegt darin, dass die Kündigungsfrist nicht eingehalten wird, da das Arbeitsverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet werden soll.

Wichtig: Vermeiden Sie Panik bei ausstehenden Mietzahlungen. Nicht jedes Mietsäumnis bedeutet automatisch, dass es sich um Mietnomaden handelt. Manchmal hat der Mieter zum Beispiel mit persönlichen Problemen oder einer unerwarteten Kündigung zu kämpfen. Nehmen Sie bei ausstehenden Mietzinszahlungen daher zunächst Kontakt mit dem Mieter auf, so wahren Sie auch das Mietverhältnis. Bei einem erstmaligen Ausfall können Sie die Miete auch von der vorher eingezahlten Kaution abziehen.

Betrügerische Mieter können Sie als Vermieter, daran erkennen, dass sie nicht auf die Abmahnung oder andere Versuche der Kontaktaufnahme reagieren. Oft sind sie schon ab dem Zeitpunkt ihres Einzugs verdächtig unkommunikativ, aber dies ist nicht immer leicht zu ermitteln. Ein gutes Mietverhältnis wird also kaum der Fall sein. Laut Art. 146 des Schweizer Strafgesetzbuches liegt dann ein Betrug vor, wenn der Mieter nie die Absicht hatte, den Mietzins zu begleichen. Mieter, die aus persönlichen Gründen zahlungsunfähig sind oder werden, sind daher nicht automatisch Mietpreller. Gleich eine Kündigung bei einer Nichtzahlung der Miete auszusprechen, ist nicht immer sofort notwendig. 

Falls es sich um Mietbetrüger handelt, die trotz Ihrer Mahnungen und der Kündigung nicht ausziehen, können Sie den Mieter ausweisen. Dazu müssen Sie als Vermieter in der Schweiz eine eindeutige Sachlage und Beweismittel wie relevante Schreiben, Kontoauszüge und Abmahnungen vorlegen. Dann ist es möglich, die Ausweisung beim zuständigen Einzelgericht zu beantragen. Ebenfalls können Sie eine Räumungsklage einreichen. 

Wir empfehlen Vermieter sich vor dem Gang vor Gericht einen Rechtsbeistand zu holen. Rechtsanwälte für Mietrecht kennen sich mit dem Problem Mietnomaden aus und können Ihnen als Vermieter zur Seite stehen. Für die Sammlung von Beweismaterial sind auch Privatdetekteien hilfreiche Dienstleister. Die Sammlung bestimmter Hinweise kann Ihre Kündigung unterstützen.

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Welches letzte Mittel habe ich?

Selbst die gerichtliche Unterstützung ist in der Schweiz nicht immer ausreichend, um sich von den betrügerischen Mietern zu befreien. Denn wenn diese die Aufforderungen ignorieren und die Miete weiterhin nicht zahlen, können sie theoretisch vorerst weiter in der Wohnung bleiben. Als Vermieter sollten Sie unbedingt davon absehen, selbst Hand anzulegen und den Mieter mitsamt seinen Habseligkeiten zu räumen oder gar mit Gewalt zu vertreiben.

Stattdessen ist eine Ausweisung nötig, welche Sie mit Hilfe der oben genannten Räumungsklage erhalten können. Diese können Sie nach der ersten Klage beim zuständigen Bezirksgericht beantragen. Dieser Prozess kann recht zeitraubend sein und leider gibt es Mietnomaden, die genau mit dieser Zeit spekulieren. Sobald die Ausweisung rechtskräftig ist, wird sie von der Gemeinde vollstreckt. Hier kann bei Bedarf selbst polizeiliche Unterstützung zum Einsatz kommen, um den Mieter aus der Wohnung zu entfernen.

Was steht nach dem Auszug der Mietnomaden an?

Falls der Mietnomade Möbel oder Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hat, müssen Sie diese auf eigene Kosten entfernen. Beauftragen Sie am besten ein Umzugsunternehmen und lagern Sie als Vermieter die Möbel zwischen. Nach einer gewissen Zeit dürfen Sie diese versteigern – auch dabei kann Ihr Rechtsanwalt weiterhelfen. Auch sonstige entstandene Kosten – sei es durch Zerstörung der Wohnung oder Schimmelbefall – muss der betroffene Mieter selbst übernehmen. Im schlimmsten Fall können dies auch sehr hohe Kosten sein. Eine die Reparation und Sanierung ist notwendig, da Sie neue Mieter finden wollen, welche die Monatsmiete regelmässig zahlen.

Die Kosten für die Ausweisung sowie für den Gerichtsprozess tragen Sie auch normalerweise selbst. Denn die Mietnomaden sind fast immer zahlungsunfähig. Eine Rechtsschutzversicherung hilft jedoch bei der Kostenübernahme. Bevor Sie also Ihre Wohnung vermieten, macht eine genaue Abklärung betreffend Versicherung sehr Sinn.

Zu guter Letzt müssen Sie die Mietimmobilie wieder instand setzen. Auch hier kommen Sie selbst als Vermieter für die Kosten auf – denken Sie daher daran, sich schon während des Vermietungsprozesses gut abzusichern und sich von unseren Experten unterstützen zu lassen. So können Sie diesem leidigen Thema ganz ausweichen.

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