Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Für Vermieter ist der Mietzins eine wichtige Einnahme. Ausbleibende Zahlungen sind daher nicht nur nervig, sondern auch finanziell bedeutsam. Hier widmen wir uns der Frage, wie Sie mithilfe des sogenannten «schnellen Mietrechts» innert kurzer Zeit aktiv werden können. Das geht über die Mahnung bis hin zur ausserordentlichen Kündigung. Zudem verraten wir Ihnen in diesem Beitrag, wie Sie im äussersten Fall vorgehen, welche Formfehler Sie bei der Kündigung vermeiden sollten und wie Sie künftig säumige Mieter ganz vermeiden können.

Innerhalb welcher Frist muss der Mieter zahlen?

Bevor Sie sich über eine ausbleibende Zahlung ärgern, sollten Sie zunächst die geltenden Fristen überprüfen. Mieter befinden sich laut §257c des Schweizer Obligationenrechts dann im Rückstand, wenn sie nicht termingerecht am Ende des Monats den Mietzins zahlen.

In diesem Fall befindet sich der Mieter also automatisch in Verzug. Wichtig ist dabei jedoch, dass es keine anderen Regelungen im Mietvertrag (wie etwa eine Quartalsmiete bei Gewerberäumen) gibt.

Obwohl der Mieter automatisch in Verzug ist, müssen Sie die säumige Miete mahnen, damit der Verzug offiziell gesetzt ist. Anderenfalls ist es bei einem eventuellen Gang vor Gericht schwierig, nachzuweisen, dass Sie im Recht sind. Warten Sie mit der Mahnung nicht zu lange und setzen Sie auch einen Verzugszins an, der laut Gesetz bis zu 5% der fälligen Summe betragen darf.

Übrigens gibt es auch einen Fall, in dem der Mieter den Mietzins tatsächlich nicht bezahlen muss: Dies gilt dann, wenn die Liegenschaft einen Mangel aufweist, den Sie beheben müssen. Solange dies nicht geschehen ist, muss der Mieter den Mietzins bei einer Stelle, die vom Kanton bezeichnet wird, hinterlegen. Zudem muss der Mieter ein Verfahren zur Herabsetzung des Mietzinses einleiten.

Denken Sie auch daran, dass die Sicherheitskaution in Höhe von drei Monatsmieten nicht genutzt werden darf, um ausstehende Mietzinsen zu decken. Ohne Genehmigung dürfen Sie überhaupt nicht auf das Kautionskonto zugreifen.

Was ist das «schnelle Mietrecht» bei säumigen Mietern?

Sollte der Mietzins also ohne guten Grund ausbleiben, ist das Mietrecht streng: Nach Ablauf einer Mahnung, in der Sie eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen, dürfen Sie das Mietverhältnis im Rahmen einer ausserordentlichen Kündigung auflösen. Dies geht mit einer Frist von weiteren 30 Tagen.

Dieses sogenannte «schnelle Mietrecht» erlaubt es Ihnen also, dass säumige Mieter innerhalb von zwei Monaten die Wohnung verlassen müssen. Wichtig ist dabei, dass Sie die dafür bestimmten Fristen genau einhalten. Zudem sind Formfehler zu vermeiden, über die Sie weiter unten mehr erfahren.

Darüber hinaus möchten wir Sie darauf hinweisen, dass Sie trotz Säumigkeit nicht unbedingt ein Kündigungsverfahren einleiten müssen. Oft handelt es sich bei ausstehenden Mietzinsen um ehrliche Fehler. Bei einem guten Verhältnis zum Mieter können Sie zunächst den Kontakt aufnehmen.

Manchmal kündigen Mieter auch an, dass sie etwas später zahlen möchten. Dies können, müssen Sie aber nicht akzeptieren. Achten Sie in jedem Fall darauf, derartige Absprachen schriftlich zu dokumentieren, um sich bei eventuellen Schwierigkeiten abzusichern.

Wie gehe ich bei zahlungsunwilligen Mietern vor?

Wichtig ist bei zahlungsunwilligen Mietern, dass Sie einem festgelegten Ablauf folgen, um den Mietzins einzufordern und im äussersten Fall auch um zu kündigen. Die folgenden Schritte sind wichtig:

• Fordern Sie den säumigen Betrag schriftlich ein und setzen Sie dabei eine Frist von 30 Tagen; auch die Kündigungsandrohung gehört in dieses Dokument, das Sie am besten per Einschreiben schicken.
• Falls der Mieter seine Schulden trotz der schriftlichen Mahnung nicht begleicht, dürfen Sie das Mietverhältnis ausserordentlich auflösen. Senden Sie dafür eine schriftliche Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats. Dafür ist ein vom Kanton bewilligtes Formular nötig.
• Überprüfen Sie, dass der Mieter auch wirklich ausgezogen ist.

Übrigens: Weitere Hinweise rund um das Thema Kündigung von Mietverhältnissen haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengestellt.

Was tun, wenn der Mieter partout nicht die Wohnung räumt?

Leider kommt es manchmal vor, dass der Mieter trotz Mahnung und Kündigung nicht auszieht. In diesem Fall haben Sie die Option, den fälligen Mietzins auf dem Betreibungsweg einzufordern. Dafür müssen Sie einen Zahlungsbefehl durch das zuständige Betreibungsamt zustellen lassen.

Auf diesem Weg können Sie auch an die hinterlegte Kaution gelangen. Denn die Sicherheitsleistung liegt auf einem Konto oder Depot, das im Namen des Mieters geführt wird. Sie können den Betrag nur mit einem rechtskräftigen Zahlungsbefehl auslösen.

Sollte auch dies nicht zum Erfolg führen, können Sie den Mieter gerichtlich ausweisen lassen. Dabei handelt es sich um eine gerichtliche Verpflichtung, die Mietsache zu räumen. Das zuständige Gemeindeamt gibt eine Vollstreckungsanweisung und kann diese auch ausführen. Dies ist jedoch eventuell mit hohen Kosten für Sie verbunden.

Im schlimmsten Fall verzögert sich der Kündigungs- und Ausweisungsprozess über mehrere Monate hinweg. Zudem kann es sein, dass Sie hohe Kosten haben, da ein insolventer Mieter die Gerichtskosten sowie die Gebühren für die Ausweisung oder Vollstreckung meist nicht selbst begleichen kann.

Tipps: Vermeiden Sie diese Fehler bei der Kündigung

Wenn Ihre Kündigung und Mahnung nicht zu 100% korrekt sind, kann der Mieter sie schnell anfechten. Zwar dürfen Sie dann trotzdem eine neue Mahnung oder Kündigung schicken, verlieren dabei aber Zeit. Besser ist es also, wenn Sie von Anfang an darauf achten, häufige Fehler zu vermeiden.

Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, die Kündigung formgerecht auszustellen:

• Sie dürfen bei der Mahnung nur fällige Beträge wie den Mietzins und die Nebenkosten geltend machen
• Sie müssen die ausstehenden Forderungen so detailliert wie möglich auflisten
• Kosten wie Mietzinskautionen oder gestundete Mieten können Sie nicht einfordern
• Bei Ehepaaren, eingetragenen Partnerschaften und WGs müssen Sie die Mahnungen und Kündigungen jeweils separat und in getrennten Umschlägen an alle Parteien richten
• Achten Sie gut auf Kleinigkeiten, da bereits Tippfehler im Namen des Mieters diesen dazu befähigen, die Kündigung anzufechten
• Schicken Sie die Dokumente am besten per Einschreiben, um sicherzugehen, dass sie korrekt zugestellt werden

Wie kann ich künftig säumige Mieter vermeiden?

Noch besser ist es natürlich, wenn Sie künftig gar keine säumigen Mieter, oder noch schlimmer Mietnomaden, in Ihre Mietwohnung lassen. Zwar können Sie sich nie komplett sicher sein, aber durch eine sorgfältige Auswahl schliessen Sie bereits viele eventuell riskante Personen aus.

Besonders wichtig für die Wahl der Mieter ist der Bewerbungsbogen, den der Mietinteressent ausfüllt. Darin macht der Mieter unter anderem Angaben zum Einkommen, das mindestens das Dreifache der Miete betragen sollte.

Ausserdem dürfen Sie einen Betreibungsregisterauszug sowie Informationen von der ZEK einholen, um sich darüber zu informieren, ob der Kandidat ausstehende Schulden hat. Zusätzlich hilft eine Auskunft vom aktuellen Vermieter des Mieters dabei, dessen Kreditwürdigkeit und Zuverlässigkeit einzuschätzen.

Wir empfehlen Ihnen, sich darüber hinaus auf Ihr Bauchgefühl zu verlassen. Zwar können selbst Mietnomaden einen guten ersten Eindruck machen, aber die Kombination aus den genannten Informationen sowie Ihrem Bauchgefühl ist meist der beste Weg, um einen zuverlässigen Mieter zu finden. Weitere Tipps für Vermieter gibt es hier.

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