Mietzins Berechnung: Wie kann ich den Mietpreis bestimmen?

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie Sie den Mietpreis bestimmen können? Bei der Vermietung von Liegenschaften stellt sich die Frage zur Festlegung des Mietzinses ziemlich als Erstes. In der Schweiz ist dieses Thema über den Referenzzinssatz recht eindeutig geregelt. Hier erfahren Sie, wie die Mietpreise in der Schweiz aussehen, wie hoch der Mietzins maximal sein darf, wie er berechnet wird und welche Mieterhöhungen üblich sind.

Wie sehen die Mietpreise und Mietzinsen in der Schweiz aus?

Die Preise in der Schweiz haben in den letzten Jahren immer weiter zugenommen. Gerade in den grossen Städten wie Genf oder Zürich wird es dadurch immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum und Wohnungen zu mieten. Für Vermieter sind das gute Nachrichten, denn die Nachfrage ist hoch und entsprechend können Sie höhere Preise ansetzen.

Jedoch bestehen wichtige kantonale und regionale Unterschiede. Zum Beispiel sind Zug, Genf und Zürich mit einem durchschnittlichen Mietzins von 19 Franken pro Quadratmeter am teuersten, während in den Kantonen Glarus, Jura und Neuenburg Wohnraum, darunter auch Wohnungen, für unter 12 Franken pro Quadratmeter zu mieten ist. In Zug sind die durchschnittlichen Preise der Miete doppelt so hoch wie im Kanton Jura.

Neben der Verzinsung selbst gilt es auch die Entwicklung der Preise und der Nachfrage zu berücksichtigen. Denn die Kostensteigerung ist nicht in jedem Kanton zu erwarten. Gerade die Regionen Mittelland, Ostschweiz und Tessin haben in den letzten Jahren eher unterdurchschnittliches Wachstum gezeigt. In manchen Schweizer Regionen besteht gerade für private Vermieter zudem ein Risiko für Leerstand der Mietimmobilien und Wohnungen – dazu lesen Sie hier mehr.

Wie kann ich den Mietzins bestimmen?

Der Mietzins in der Schweiz wird in der «Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen» eindeutig geregelt. Seit September 2008 sind die Mietpreise laut der Verordnung an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Dieser wird in jedem Quartal vom Schweizer Bundesamt für Wohnungswesen ermittelt und entspricht dem Durchschnittszins für Immobilienkredite.

Der maximale Mietzins in der Schweiz richtet sich also massgebend nach dieser Verordnung, die für jeden Kanton entsprechende Zahlen vorgibt. Wichtig: Seit 2008 ist der Referenzzins gesunken, und zwar von 3,5% auf 1,25%. Somit darf die Mietrendite maximal 0,5% über diesem Vergleichszinssatz liegen. Eine wichtige Berechnungsgrundlage sind die Investitionskosten für die Immobilie oder Wohnung – sie werden mithilfe des Referenzzinses zur Berechnung des individuellen Mietpreises genutzt.

Was ist der Mietspiegel?

In der Schweiz gibt es einen Mietspiegel, der als Verzeichnis der Mietpreise gilt. Diesem Dokument lässt sich unter anderem entnehmen, wie hoch die durchschnittlichen Mietzinse in einer Stadt oder einer Region sind. Jedoch sind die Zahlen gemäss Mietspiegel, anders als zum Beispiel in Deutschland, in keiner Weise rechtlich verbindend.

Denn in der Schweiz ist stets der Referenzzinssatz ausschlaggebend zur Berechnung des Mietzinses. Dieser kann monatlich steigen, wobei der Jahresgleich am aufschlussreichsten ist. Durch die schwankende Referenz kann es auch sein, dass Ihr Mieter Nachzahlungen verlangt.

Was ist der Unterschied zwischen Referenzzins und Mietpreisbremse?

Die Schweizer Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen hat unter anderem die Funktion einer Mietpreisbremse. Denn durch die quartalsweise Anpassung des Referenzzinssatzes sorgen Experten dafür, dass die Mietpreise stets an die aktuelle Zinsentwicklung gekoppelt sind. Somit sind keine Preisexplosionen möglich.

In Deutschland wird dies anders geregelt. Seit einiger Zeit haben dort die Regionen mit hoher Nachfrage und entsprechend sehr hohen Preisen, eine Mietpreisbremse eingeführt. Diese verbietet überrissene Aufschläge des Zinses. Auch in der Schweiz wird überlegt, eine derartige Preisbremse einzuführen, bei der keine Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Relevant ist die Mietpreisbremse vor allem bei Neuvermietungen. Die Preisbremse gilt zunächst für fünf Jahre, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. In der Schweiz könnten Mietpreisbremsen speziell in Städten wie Zürich, Genf, Bern, Basel, Zug und Lausanne für Entlastung sorgen. Jedoch hat die Kopplung an den Referenzzinssatz bereits eine vergleichbare Wirkung auf das Mietverhältnis.

Neben der Mietpreisbremse ist es auch möglich, die Zinsen auf ein Drittel des verfügbaren Einkommens zu koppeln. So liessen sich die Mietpreise in Grossstädten drosseln. Immer wieder gibt es Abstimmungen, wie zuletzt in Basel, wo 60% aller Bewohner dafür stimmten, die Mietbelastung auf 33% des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens zu begrenzen. Noch ist dies in der Schweiz aber kein Gesetz.

Welche Mieterhöhung ist üblich?

Die Mietzinserhöhung folgt in der Schweiz strengen Regeln, denn das Mieterrecht ist hier stark. Die folgenden Gründe erlauben es Vermietern, den Mietpreis zu erhöhen:

• Steigende Teuerung
• Angehobener Referenzzinssatz
• Allgemeine Kostensteigerung der Unterhalts- und Betriebskosten
• Grössere Umbauten oder Renovationen
• Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeit

Mieter in der Schweiz sind sich ihrer Rechte grundsätzlich sehr bewusst. Daher sollten Sie davon ausgehen, dass sich die Mieter ausgiebig beraten lassen, bevor sie eine Mieterhöhung annehmen. Umso wichtiger ist es, dass Sie sehr gute Gründe für die Mietzinssteigerung vorlegen können.

Grundsätzlich darf die Mietpreiserhöhung nicht unzumutbar sein. Grosse Sprünge sind nicht erlaubt und Sie müssen genau nachweisen können, wie Sie auf den neuen Mietzins gekommen sind. Zudem gilt die Faustregel, dass der Mietpreis maximal 0,5% über dem Referenzzinssatz liegen darf.

Beispiel: Wenn der Referenzzinssatz 1,5% beträgt, dürfen Sie die Miete um maximal 2% erhöhen. Weitere Steigerungen sind nur dann möglich, wenn sich der Referenzzinssatz ändert. Entsprechend ist es auch möglich, dass Sie den Mietzins bei sinkendem Referenzzinssatz reduzieren müssen.

Wie gehe ich bei der Mieterhöhung vor?

Für die Steigerung des Mietzinses müssen Sie verschiedene formale Aspekte beachten. Zunächst einmal ist es wichtig, gute Gründe für die Anpassung zu haben. Dazu sollten Sie die folgenden Dokumente bereithalten:

• Bei Erhöhung nach Referenzzinssatz: Aktueller hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (gemäss Bundesamt)
• Bei Erhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters: Berechnungen zum Anteil der wertvermehrenden Investition, zur Lebensdauer der Investition, Unterhaltskosten sowie aktueller Referenzzinssatz (Hypothekarischer Referenzzinssatz)
• Bei Erhöhung aufgrund von Kostensteigerungen des Vermieters: Bei steigenden Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten müssen Sie die Kostensteigerung genau nachweisen; die Höhe der prozentualen Zinserhöhung ist in diesen Fällen jedoch nicht genau vorgegeben
• Bei Erhöhung aufgrund von Teuerung: Landesindex der Konsumentenpreise (Sie dürfen den Mietzins zum Ausgleich der allgemeinen Teuerung um höchstens 40% der Steigerung des Landesindexes erhöhen)
• Bei Erhöhung aufgrund von Anpassung an die Orts- und Quartiersüblichkeit: Mindestens fünf Vergleichsobjekte (vergleichbare Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode)
• Bei Steigung aufgrund einer angestrebten angemessenen Rendite: Nur bei entsprechendem Vorbehalt im Mietgrund oder einem Liegenschaftsverkauf möglich

Die Anpassung des Zinses müssen Sie als Vermieter, Ihrem Mieter auf dem vorgeschriebenen Formular mitteilen. Dies geschieht zwangsläufig schriftlich. Sie erhalten das gültige amtliche Formular bei Ihrem Kanton.

Wichtig ist zudem, dass die Ankündigung spätestens zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintrifft. Auch hier gibt es unterschiedliche Kündigungsfristen und Termine je nach Kanton, sodass Sie am besten beim zuständigen Amt nachfragen was gültig ist.

Der Mieter hat nach Erhalt der Ankündigung zur Mietpreisankündigung 30 Tage Zeit, diese anzufechten. Wenn er die Frist verpasst oder die Steigung akzeptiert, muss er künftig die höhere Miete bezahlen. Bei einer Anfechtung werden Sie als Vermieter von der Schlichtungsbehörde informiert, die einen Verhandlungstermin anbieten wird. Auch eine Einigung ausserhalb der Behörde ist möglich.

Wie Sie sehen, ist die Bestimmung und insbesondere die Steigung des Mietpreises keine ganz unkomplizierte Angelegenheit. Regelmässig kommt es zu Auseinandersetzungen mit dem Mieter. Für ein wirksames Erhöhungsverlangen sollten Sie sich am besten rechtlich beraten lassen, und zwar von einem Anwalt oder einem Eigentümerverband.

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