Hauskauf in der Schweiz: Wie viel Geld ist effektiv nötig?

Hauskauf in der Schweiz mit Käufer die mit Umzugskarton zügeln

 

Wenn Sie vor der Frage stehen, ob und zu welchem Preis Sie einen Hauskauf in der Schweiz tätigen sollten, spielt die Finanzierung und das Eigenkapital eine wesentliche Rolle. Anhand einiger Faustregeln können Sie sich bereits einen ersten Eindruck darüber verschaffen, wie viel Geld Sie für den Hauskauf benötigen und welche Art von Haus Sie sich leisten können. Zudem liefert der Artikel auch Fragen bezüglich Hypotheken bei Banken. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die goldenen Regeln für die Hausfinanzierung vor.

 

Regel 1: Jährliches Bruttoeinkommen berechnen

Bevor Sie Häuser suchen und einen Kauf planen, sollten Sie in einem ersten Schritt Sie vor Augen führen, wie hoch Ihr jährliches Einkommen ist. Dieses sollte in der Schweiz nämlich mindestens 18% des Kaufpreises der Immobilie betragen. Wenn Sie also zum Beispiel pro Jahr 100.000 CHF an Eigenmittel verdienen, könnten Sie sich gemäss dieser Faustregel eine Immobilie im Wert von 555.555 CHF leisten. Hier sollten Sie noch nicht Hypotheken mit einberechnen, sondern es geht lediglich um Ihre Eigenmittel und die zukünftige Finanzierung des Hauses.

Die Berechnung bezieht sich hier darauf, ab wann ein Eigenheim, für Sie erschwinglich ist und wie gut Sie abgesichert sind. Beachten Sie, dass Sie zur Finanzierung eines Hauses in der Schweiz meistens zwei Hypotheken aufnehmen müssen, da die erste Hypothek nur 60 bis 75% der Gesamtkosten übernimmt. Bei einem geringeren Eigenkapital ist daher eine zweite Hypothek nötig, deren Amortisierung Sie durch ein entsprechend hohes Bruttoeinkommen absichern können.

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Regel 2: 20% Eigenkapital mitbringen

Um die gewünschte Immobilie zu finanzieren, verlangen die Banken in der Schweiz von Ihnen einen gewissen Anteil an Eigenkapital. Zwar kann der Hauskauf auch ohne dieses Eigenkapital möglich sein, aber er wird deutlich teurer und Sie erhalten nicht bei jedem Kreditinstitut eine Finanzierungshilfe. Als Faustregel hierfür gilt die Zahl 20%: Sie sollten 20% des Kaufpreises direkt bezahlen können.

 

Bei dieser Summe handelt es sich zum Beispiel um Ersparnisse auf einer Bank, um ein zinsloses Darlehen von Verwandten, um eine Schenkung oder um ein Erbe. Zinslose Darlehen werden im privaten Bereich und oft innerhalb von Familien vergeben. Neben Privatpersonen können aber auch Unternehmen Darlehensgeber sein. In der Schweiz ist auch ein Vorbezug aus der Pensionskasse eine Möglichkeit, das nötige Eigenkapital schnell anzusammeln. Jedoch bringt dies den Nachteil mit sich, dass Ihre Rentenleistungen später gekürzt werden könnten. Auch Gelder aus der dritten Säule können als Eigenkapital genutzt werden, wobei Experten die steuerlichen Vorteile beim Sparen in die Säule 3a empfehlen. 

 

Wenn Ihr Einkommen entsprechend hoch ausfällt, ist es selbstverständlich auch möglich, ein höheres Eigenkapital einzusetzen. Dies ist bei Banken sogar sehr beliebt, da Sie so ein geringeres Risiko darstellen. Je grösser das Eigenkapital, desto bessere die Bedingungen für Ihre Hypothek oder Ihren Kredit bei einer Bank, da Sie dann von Anfang an einen grösseren Anteil der Immobilie besitzen. Ein Eigenkapital von einem Drittel des Kaufpreises ist optimal. Sollten Sie derzeit noch kein nennenswertes Eigenkapital aufbringen können, ist es sinnvoll, für eine Weile zu mieten, anstatt direkt zu kaufen. Banken beraten betreffend Eigenkapital oder auch Eigenmittel und bitte Hilfe an bei der richtigen Hypothekenwahl. Zudem können Banken auch helfen, Ihr Einkommen intelligent in Eigenkapital umzuwandeln, indem Sie Ihnen Sparhilfen und Spartipps zur Verfügung stellen. Eigenkapital für ein Haus mittels Einkommen beiseite zulegen, sollte man genug früh begonnen werden, denn die Preise werden momentan nicht günstiger.

 

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Regel 3: Maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens für laufende Kosten veranschlagen

Als Hauskäufer sollten Sie nicht nur den Kaufpreis beachten, sondern auch die regelmässig anfallenden Kosten berücksichtigen. Monatlich stehen Sie unter anderem vor diesen Ausgaben:

  • Zinsen
  • Unterhalt der Immobilie und mögliche Reparaturen
  • Nebenkosten

Diese laufenden Kosten sollten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Wenn der Anteil grösser ist, handelt es sich laut der üblichen Definition nicht mehr um erschwingliches Wohnen, sondern um teures Wohnen. Bezogen auf das Nettokapital liegt die Grenze bei 40%.

Die laufenden Kosten belaufen sich im Durchschnitt pro Jahr auf etwa 6% des Kaufpreises, wenn 20% Ihres Eigenkapitals im Eigenheim stecken. Die 6% treffen dann zu, da der durchschnittliche Hypothekarzins anfällt. Je nach Kanton können jedoch auch weitere Kosten wie etwa der Steuereffekt anfallen, die innerhalb der Schweiz variieren.

verschiedene Geldnoten aus allen Ländern

Regel 4: Eigenmittelreserven einplanen

Zusätzlich zu den genannten Kosten sollten Sie für den Kauf eines Hauses auch Eigenmittelreserven einplanen. Dies hat verschiedene Gründe. Zum einen können die Reserven Ihnen dabei helfen, die 20% Eigenkapital zusammenzubringen, wenn eine andere Finanzierungssäule ausfällt. Auch fallen beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt an, die Sie idealerweise aus eigener Tasche bezahlen könnten. Ein Eigenkapital von etwas mehr als 20% ist daher empfehlenswert.

Bedenken Sie darüber hinaus das Risiko, dass sich der Kaufpreis verändert. Erst der im Kaufvertrag festgelegte Betrag ist bindend. Da Sie aber zur Unterschrift des Vertrags meist bereits eine Finanzierungszusage der Bank vorlegen müssen, sollten Sie hier einen Puffer einplanen. Der Schätzwert des Objektes fällt nämlich manchmal tiefer oder auch höher aus als der Kaufpreis, sodass Ihre Finanzierung durch die Bank nicht unbedingt 80% der Gesamtkosten abdeckt.

Noch ein guter Grund für Eigenmittelreserven ist die Risikoabsicherung. Indem Sie die Hausfinanzierungen vorsichtig berechnen, können Sie mögliche Vorkommnisse wie einen Jobverlust oder Invalidität abfedern. Beachten Sie zudem, dass Sie Ihr Haus bei Bedarf verkaufen müssen, dieses aber nicht unbedingt zum ursprünglichen Preis verkauft werden kann. Die Wahl der richtigen Bank ist zentral beim Kauf eines Hauses auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Die Bank sollte zudem in der Lage sein, wichtige Fragen betreffend Hypotheken und Finanzierung zu beantworten und wenn möglich, tiefe Zinsen verlangen. 

Rechenbeispiel für den Hauskauf in der Schweiz

Um einschätzen zu können, wie viel Geld Sie für den Hauskauf benötigen, sollten Sie Ihr Bruttoeinkommen sowie den Kaufpreis der Immobilie kennen. Dann können Sie eine grobe Rechnung vornehmen, um zu analysieren, ob Sie sich das Objekt leisten können. Zudem sollten Sie bei verschiedenen Banken die Angebote betreffend Hypotheken überprüfen. 

Wenn Sie sich beispielsweise ein Einfamilienhaus für einen Kaufpreis von 660.000 Schweizer Franken kaufen, sollten Sie mit diesen Kosten rechnen:

  • 20% Eigenkapital = 132.000 CHF
  • 6% jährliche Wohnkosten = 39.600 CHF pro Jahr

Um die jährlichen Wohnkosten in der Schweiz zu finanzieren – sei es ein Einfamilienhaus oder eine Villa – sollten Sie in diesem Fall 3.300 CHF pro Monat veranschlagen, was bei einem Bruttoeinkommen von 9.900 CHF ein Drittel darstellt. Wenn Sie weniger verdienen, machen die monatlichen Kosten einen grösseren Anteil des Einkommens aus und Sie haben deutlich weniger Kapital für andere Ausgaben zur Verfügung. Solche genaue Berechnungen machen Sinn, da Sie die erst kürzlich verkaufte Immobilie nicht gleich wieder verkaufen wollen. 

Beachten Sie zudem die Faustregel, dass das jährliche Bruttoeinkommen mindestens 18% des Kaufpreises betragen sollte. In dem Beispiel mit dem Einfamilienhaus wäre dies ein Bruttoeinkommen von 118.800 CHF, wobei der 13. Monatslohn noch nicht mit einberechnet ist.

Hausfinanzierung berechnen lassen

Es gibt online zahlreiche Angebote, um die Hausfinanzierung mit wenigen Klicks zu berechnen. Nutzen Sie zum Beispiel den Schweizer Hypothekenrechner oder ein Angebot Ihrer Bank, um die Finanzierbarkeit zu klären. Neben den Konditionen für eine Hypothek erhalten Sie auf diesen Seiten auch Informationen zur Zinsbelastung, zu den nötigen Eigenmitteln und zu den geschätzten laufenden Kosten.

Jedoch sollten Sie beachten, dass es sich hier stets um Schätzungen handelt. Um die genauen Kosten zu kennen, müssen Sie den Kaufpreis vorliegen haben. Gern helfen wir Ihnen bei der Suche nach einer Traumimmobilie und helfen Ihnen mit unserer jahrelangen Erfahrung dabei, einen realistischen Kaufpreis zu berechnen – nehmen Sie einfach Kontakt auf!

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