Mieterschäden: Wofür kommt der Mieter auf?

Frau repariert die Wasserhahndichtung am Küchenwaschbecken.

Das Wohnen hinterlässt immer Spuren. Daher erwartet niemand von Mietenden, dass sie die Wohnung in einem perfekten Zustand zurückgeben. Aber ein sehr guter Zustand ist wichtig. Wenn doch einmal der Schadensfall auftritt, muss ermittelt werden, wer für die Behebung des Schadens zuständig ist.

Hier erfahren Sie, welche Schäden zulasten des Vermietenden und welche zulasten den Mietenden fallen. Zudem gehen wir näher auf den Unterschied zwischen normaler und übermässiger Abnutzung, den kleinen Unterhalt und die Leistung der Haftpflichtversicherung ein. Zuletzt erfahren Sie, was Sie bei Uneinigkeit tun können.

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Welche Schäden fallen zulasten des Vermietenden?

Wer eine Wohnung mietet, verpflichtet sich dazu, sorgfältig mit ihr umzugehen. Dennoch entstehen im Laufe der Zeit Gebrauchsspuren. Diese Schäden sind durch den monatlichen Mietzins abgegolten. Voraussetzung ist, dass sie trotz sorgfältiger Nutzung entstehen und sich somit der normalen Abnutzung zuordnen lassen.

Diese Schäden muss der Vermietende übernehmen:

  • Vergilbte Tapete
  • Abgenutzter Teppich- oder Parkettboden
  • Spuren von Bildern an Wänden
  • Korrekt verschlossene Dübellöcher in Massen
  • Defekte Geräte, bei denen die Mietenden nicht für den Schaden verantwortlich sind

Welche Schäden fallen zulasten des Mietenden?

Mietende müssen bei Auszug beziehungsweise während des Mietverhältnisses nur für solche Schäden an der Wohnung aufkommen, die sie verursacht haben. Dazu gehören auch Schäden im Rahmen einer übermässigen Nutzung. Die folgenden Beispiele zeigen, um welche Schäden es sich handeln kann:

  • Zerbrochene Fensterscheiben
  • Grosse Flecken oder Brandlöcher im Teppich
  • Tiefe Kratzer im Boden
  • Defekte Geräte infolge unsachgemässer Bedienung
  • Baulicher Veränderungen

Auch eine Verfärbung der Wände durch Nikotin, Kratzspuren von Haustieren, Schimmel und verkritzelte Tapeten gehören zur übermässigen Abnutzung und müssen daher vom Mietenden übernommen werden. Das gilt ebenso für eine grosse Anzahl von Dübellöchern, wobei hier keine Maximalzahl vorgeschrieben ist.

Übrigens: Schimmel ist ein besonders komplizierter Mangel in der Mietwohnung. Hier erfahren Sie mehr zum Thema!

Mieterschäden: Je nach Schaden beziehungsweise Abnutzung kommt entweder der Mieter oder Vermieter auf.
Bei Schäden an der Mietwohnung gilt der Grundsatz: „Wer es verschuldet hat, der zahlt“. Dennoch gibt es einige Schäden, die der Vermieter übernimmt.

Welche Unterschiede gibt es bei der Abnutzung?

Häufig ist es bei Schäden an der Wohnung nicht eindeutig, ob es sich um normale oder übermässige Abnutzung handelt. So entsteht schnell ein Konflikt zwischen Vermietenden und Mietenden, was die Behebung und Zahlung des Schadens angeht.

Die normale Abnutzung einer Wohnung fällt zulasten des Vermietenden. Es handelt sich um die «sorgfältige vertragsgemässe Benutzung einer Wohnung». Zudem kommen individuelle Faktoren wie etwa die Frage, wie lange die Person bereits in der Wohnung lebt, hinzu. Nach 20 Jahren Miete sieht die Wohnung nicht mehr so schön aus wie nach nur wenigen Jahren. Wenn mehrere Personen in der Wohnung leben, ist eine stärkere Abnutzung als in einem Single-Haushalt zu erwarten.  

Entsprechend sind kleine Löcher in der Wand, weniger tiefe Kratzer im Parkett oder Schatten an den Wänden, wo Möbel gestanden haben, Teil der normalen Abnutzung. 

Wenn der Mietende hingegen zugeben muss, dass «ein kleines Malheur passiert ist», handelt es sich meist um übermässige Abnutzung. Risse in Keramik oder in Wänden, tiefe Kratzer und Wasserschäden im Parket oder Verfärbungen durch Rauchen gehören zur übermässigen Abnutzung, ebenso wie Spuren von Haustieren.
Übrigens: Ob Haustiere eigentlich in der Mietwohnung in der Schweiz erlaubt sind, lesen Sie hier.

Der kleine Unterhalt: Was ist das?

Im Rahmen des Auszugs kommt oft der Begriff des kleinen Unterhalts auf. Dabei handelt es sich um Kosten, die zulasten des Mietenden gehen. Es handelt sich um niedrigere Ersatzkosten. Kosten, welche die Summe von CHF 150.- übersteigen sind in der Regel nicht erlaubt.

Die folgenden defekten Gegenstände sollten im Rahmen des kleinen Unterhalts vom Mietenden auf eigene Kosten ersetzt werden:

  • Glühbirnen
  • Hahndichtungen
  • Duschschläuche 
  • Sicherungen
  • Dampfabzugsfilter
  • Kuchenbleche

Wichtig: Sehen Sie davon ab, grössere Schäden auf eigene Faust zu beheben. Das gilt nicht für den Austausch von Glühbirnen, sondern für grössere Schäden. Schäden, die nicht dem kleinen Unterhalt entsprechen, sind fachmännisch zu beheben. Der Vermieter muss selbstständig durchgeführte Arbeiten in diesem Fall nicht akzeptieren. Zudem ist es verboten, selbst einen Fachmann zu engagieren. Bei Schäden empfiehlt es sich immer, den Vermieter zu informieren (Meldepflicht), da dieser das Recht hat, den Fachmann selbst auszuwählen. 

Was tun bei Uneinigkeit?

Häufig kommt es zum Konflikt, wenn Mietende ausziehen, da die Schadensbehebung nicht klar geregelt ist. Ob nachträgliche Mängel nach der Wohnungsübergabe mit Protokoll, Abnutzung der Türen in der Mietwohnung oder kein Übergabeprotokoll bei Einzug, bleiben Sie zunächst einmal ruhig und sachlich.

Überlegen Sie, ob Sie sich auf ein Übergabeprotokoll berufen können, das bereits vorhandene Schäden beim Einzug genau auflistet. Zudem kann in vielen Fällen die Haftpflichtversicherung des Mietenden helfen.

Tatsächlich decken Haftpflichtversicherungen einen grossen Teil der von Mietenden verursachten Schäden ab, insbesondere, wenn diese plötzlich oder aus Versehen entstanden sind. Das gilt etwa für verschütteten Wein auf einem weissen Teppich. Schleichende Schäden wie Rauchspuren, aber auch bauliche Veränderungen wie beispielsweise den Rückbau eines nachträglich angebrachtes Gitters am Balkon, müssen Mietende hingegen selbst übernehmen.

Eine weitere Instanz sind die Schweizer Schlichtungsbehörden, die zu Fragen wie «Nach wie vielen Jahren muss der Vermietende das Bad renovieren» oder «Wie hoch ist die Lebensdauer von Türen gemäss Mietrecht» helfen können. Achten Sie darauf, Schäden immer fotografisch und schriftlich zu dokumentieren, um eine Beweislage zu schaffen. 

Übrigens: Tipps für Mietende rund um den Mietvertrag finden Sie hier. Achten Sie darauf, darin ein Übergabeprotokoll sowie das Vorgehen für die Mangelbehebung festzuhalten.

Kostenloses Übergabeprotokoll

Tipp: Verrechnen Sie Schäden separat bei einer Mietkautionsversicherung. Der Vermieter erhält den Schaden separat bezahlt, gibt dafür die gesamte Kaution frei. Bei der Freigabe einer nicht kompletten Kautionsversicherung werden dem Versicherten häufig durch die Versicherung Gebühren erhoben.

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