Schimmel in der Mietwohnung – was nun?

 

Schimmel in der Wohnung ist einer der ärgerlichsten Mängel in jeder Wohnung, aber leider keine Seltenheit vor allem in der Dusche und bei Fenstern. Er stellt nicht nur ein gesundheitliches Risiko dar, sondern lässt sich auch nur schwer entfernen. In Mietwohnungen taucht schnell die Frage auf, wer für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich ist und ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Eigentlich gilt, dass die Person, die für die Schimmelentstehung verantwortlich ist, den Schimmelpilz auch entfernen muss. Jedoch ist dies oft nicht ganz so simpel, da sich die Schuld nicht immer klar zuweisen lässt. Hier erfahren Sie, wie Sie als Mieter und als Vermieter bei Schimmelpilz korrekt vorgehen.

Wie kann es jedoch überhaupt zu Schimmelpilz im Haus oder in der Wohnung kommen? Hier spielen verschiedene Gegebenheiten eine Rolle:

  • Feuchte Wände, Decken, Fenster, Möbel oder Fussböden, oftmals in der Dusche
  • Feuchte Luft bzw. hohe Feuchtigkeit
  • Niedrige Temperaturen an (der Innenseite von) Aussenwänden oder unter Fenster
  • Schlecht belüftete (und beheizte) Stellen an der Wand, oftmals in der Dusche oder im Schlafzimmer

Wer ist schuld am Schimmel in der Wohnung?

Grundsätzlich gilt, dass derjenige, der den Schimmelpilz verursacht hat – sei es in der Dusche oder im Rest der Wohnung – die Verantwortung dafür übernehmen muss. Dazu gehört auch die Kostenübernahme. Da jedoch bei Schimmelpilz oft verschiedene Ursachen eine Rolle spielen, lässt sich die Schuldfrage nicht ohne Weiteres klären und nicht immer kann man eine Mietminderung beantragen. 

 

Der Schweizer Mieterverband gibt vor, dass laut Mietrecht der Vermieter die Beweislast für die Schuldfrage bei Schimmelbefall trägt. Sie müssen als Mieter also nur dann die Kosten für die Schimmelbeseitigung übernehmen, wenn der Vermieter zweifelsfrei Ihre Schuld nachweisen kann. Ist dies nicht möglich, muss der Vermieter die Beseitigung des Schimmelpilzes übernehmen.

 

Grundsätzlich gilt, dass Sie als Mieter sorgsam mit dem Mietobjekt umgehen müssen. Dazu gehört zum Beispiel ein korrektes und regelmässiges Lüften. Ausserdem sind Sie dazu verpflichtet, ausreichend zu heizen. Indem Sie normal lüften, heizen und die Wohnung pflegen, haben Sie alles innerhalb Ihrer Möglichkeiten getan, um Schimmelpilz im Haus zu verhindern.

 

Dies bedeutet auch, dass Sie Ihr tägliches Wohnverhalten beibehalten dürfen. Die Kompensation baulicher Mängel, etwa durch exzessives Heizen oder ständiges Lüften, ist nicht zumutbar. Die Wohnung oder das Haus muss für Sie normal nutzbar sein.

 

Die folgenden Vorgaben des Vermieters zur Schimmelvermeidung müssen Sie nicht befolgen:

  • Dauerlüften von morgens bis abends
  • Anwesenheitspflicht in der Wohnung, um Schimmel zu vermeiden
  • Beheizung während der Ferienabwesenheit
  • Nächtliche Beheizung des Schlafzimmers

 

Laut Mietrecht ist eine Mindesttemperatur von 15 Grad in der ganzen Wohnung (auch nachts) und somit auch im Schlafzimmer hingegen ein zulässiges Mindestmass. Dies darf der Vermieter von Ihnen verlangen, ebenso wie tägliches Lüften in einem normalen Mass.

 

Wer bezahlt das Entfernen von Schimmel?

Normalerweise bezahlt der Vermieter die Beseitigung von Schimmelpilz. Dies gilt dann, wenn Sie als Mieter nicht für den Schimmelbefall verantwortlich sind bzw. wenn der Vermieter Ihre Schuld nicht nachweisen kann. Da in vielen Fällen die Wohnungen zu Schimmel neigen (v.a. am Fenster und an der Wand), können Sie nicht viel gegen das Ärgernis tun, was jedoch auch bedeutet, dass Sie nicht für die Beseitigung des Schimmels zuständig sind.

 

Darüber hinaus dürfen Sie als Mieter laut OR 259a eine Mietzinsreduktion bzw. Mietminderung verlangen. Da Sie normalerweise nicht für den Schimmelpilz verantwortlich sind, sparen Sie Mietkosten. Dies gilt als Entschädigung für die Beeinträchtigung der Wohnqualität durch den Schimmelbefall und dessen Entfernung. Mehr zur Mietzinsreduktion lesen Sie hier.

 

Grundsätzlich muss der Vermieter auch den Ersatz von Möbelstücken und anderen vom Schimmel beschädigten Objekten bezahlten. Jedoch ist es oft schwierig, den aktuellen Wert von einem Sofa oder anderen Objekten zu ermitteln, da der Neuwert nicht mehr aktuell ist. Lassen Sie sich daher auch hier von einem Experten beraten und legen Sie Wert auf eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter.

 

Übrigens: Bei Streitigkeiten und Zweifeln zur Rechtslage können Sie sich stets an die zuständige Mietschlichtungsbehörde in Ihrem Kanton wenden.

 

Welche Rechte haben Mieter bei Schimmel in der Wohnung?

Als Mieter sollten Sie bei Schimmel darauf achten, rechtzeitig mit Ihrem Vermieter in Kontakt zu treten. Dieser ist dann laut Mietrecht dafür verantwortlich, alle weiteren Schritte wie etwa einen Auftrag zur Beurteilung und Behebung des Schadens an einen Experten vorzunehmen.

 

Sie haben das Recht, den Vermieter um einen zertifizierten und unabhängigen Schimmelexperten zu bitten, welcher die Luft und die Wände untersucht. Dieser sollte vom Schweizer Schimmelpilzverband zertifiziert sein. Darüber hinaus dürfen Sie sich von einer juristischen Fachperson zu Fragen wie der Mietzinsreduktion bzw. Mietminderung oder gar einer Kündigung des Mietverhältnisses beraten lassen.

 

Grundsätzlich dürfen Sie bei sehr starkem und bei wiederholtem Schimmelbefall auch fristlos kündigen und die Wohnung «fluchtartig» verlassen. Jedoch versuchen Vermieter häufig, die Schuld am Schimmelpilz auf den Mieter abzuwälzen. Sichern Sie sich daher gut mit Beweismitteln ab und warten Sie das Gutachten des Experten ab, bevor Sie sich für die Kündigung entscheiden.

 

Wichtig: Dienstleister und Anbieter, die mit auswärtigen Zertifikaten oder Kursen von Produktherstellern werben, sind kritisch zu hinterfragen.

 

Das richtige Vorgehen bei Schimmel

Als Mieter sollten Sie darüber Bescheid wissen, wie Sie bei Schimmelpilz am besten vorgehen. Denn bevor Sie einen Reinigungsexperten anheuern oder ein Gutachten erstellen lassen, gibt es andere wichtige Schritte. Diese helfen Ihnen dabei, sicherzugehen, dass die Schimmelbeseitigung korrekt vorgenommen werden kann.

 

Folgen Sie diesen Schritten bei Schimmelpilz in der Mietwohnung:

  • Sehen Sie davon ab, den Schimmel auf eigene Faust zu entfernen, da dies für Laien eine grosse Herausforderung ist. Zudem zerstören Sie so eventuell wichtige Beweismittel für die Schuldfrage oder entfernen Farbe von der Wand mit aggressiven Schimmelmittel.
  • Melden Sie den Schimmelbefall sofort an den Vermieter. Dies geht sowohl per Telefon als auch per Einschreiben. Wichtig ist, dass Sie die zeitnahe Meldung nachweisen können, um die Haftung für Folgeschäden zu vermeiden.
  • Dokumentieren Sie den Schimmelpilz mit Fotos. Zudem können Sie auch dem Hauswart oder befreundeten Nachbarn den Schimmelbefall zeigen. So haben Sie bei einem eventuellen Rechtsstreit wertvolle Zeugen und können eine Mietminderung beantragen.
  • Sammeln Sie Beweise rund um den Mangel. Dies geht etwa, indem Sie Temperatur und Luftfeuchtigkeit der Räume messen. Informieren Sie sich zudem darüber, ob der Vormieter ebenfalls Probleme mit Schimmelbefall hatte.

 

Darf der Vermieter dem Mieter wegen Schimmel kündigen?

Als Vermieter sollten Sie direkt nach der Meldung durch den Mieter einen qualifizierten Schimmelexperten beauftragen. Dieser schätzt den Schaden ein, klärt die Ursache und bietet eine gute Lösung an. Auf diese Weise ist es möglich, gegenseitigen Schuldzuweisungen, Mietzinsausfällen und Kündigungen vorzubeugen. Zudem ist bei schnellem Handeln und Hilfe vielleicht einer Mietminderung auszuweichen.

 

Die Kündigung des Mieters ist nur dann möglich, wenn der Experte eindeutig nachweisen kann, dass der Schimmelpilz die Schuld des Mieters ist. In den meisten Fällen ist diese Schuldzuweisung jedoch nicht möglich, sodass Sie auch nicht kündigen dürfen. Nur bei grober Vernachlässigung der Mietwohnung durch den Mieter ist die fristlose oder gesetzliche Kündigung möglich.

 

Üblicherweise müssen Sie als Vermieter für die Kosten der Schimmelbeseitigung aufkommen. Zu den Leistungen des Experten gehört neben Desinfektion und Reinigung auch ein Bericht zu den Ursachen sowie ein Massnahmenkatalog mit konkreten Empfehlungen. Leiten Sie diese an den Mieter weiter, sodass dieser künftig entsprechend lüften, heizen, möblieren und reinigen kann.

 

Sollte der Mieter sein Nutzerverhalten nicht an die Situation anpassen (sofern dieses angepasste Verhalten noch einem normalen Wohnverhalten entspricht), kommt der Schimmelpilz vermutlich bald wieder. Wenn Sie nachweisen können, dass es sich dabei um ein Verschulden des Mieters handelt, ist eine Kündigung möglich. Lassen Sie sich hier am besten rechtlich beraten.

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Was tun bei starkem Schimmelbefall?

Der starke Schimmelbefall hat nicht nur rechtliche Folgen sowie Auswirkungen auf das Mietverhältnis, sondern auch wichtige gesundheitliche Aspekte. Sowohl weisser als auch schwarzer Schimmel in der Wohnung ist schädlich für deren Bewohner. Insbesondere Allergiker und Kinder können unter Atemwegsbeschwerden und Folgeschäden leiden.

 

Die mikroskopisch kleinen Pilzsporen riechen nicht nur modrig und sehen eklig aus, sondern können auch Asthma und Lungenentzündungen verursachen. Umso wichtiger ist es, Schimmel nicht zu unterschätzen. Oft versteckt sich der ungebetene Gast hinter Möbelstücken.

 

Um Schimmel vorzubeugen, sollten Sie regelmässig lüften und richtig heizen. Zugluft ist ein natürlicher Feind des Pilzes, der auf feuchten Flächen und an schlecht isolierten Wänden gedeiht, deshalb ist richtiges Lüften ebenfalls unabdingbar. Überprüfen Sie regelmässig, ob sich hinter Möbelstücken Schimmel gebildet hat. Eine verbesserte Dämmung der Wohnung ist eines der wichtigsten Mittel gegen Schimmel.

 

Wichtig ist es, dass Sie korrekt mit dem Schimmelbefall umgehen. Verzichten Sie als Mieter darauf, den Schaden selbst zu reinigen. Denn die meisten Produkte zur Schimmelentfernung enthalten fragliche Inhaltsstoffe und haben nur eine oberflächliche Wirkung.

 

Eine mögliche Erstmassnahme besteht jedoch darin, die betroffene Stelle mit einer luftdichten Plastikfolie abzukleben. So gehen Sie sicher, dass sich die Sporen nicht weiter in der Wohnung ausbreiten. Lüften Sie die betroffenen Zimmer häufig und bestehen Sie darauf, so schnell wie möglich Hilfe von einem Schimmelexperten zu erhalten.

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