Impact des charges sur les prix des logements en 2022/2023

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L’évolution des coûts de l’énergie a un impact considérable sur le marché de l’immobilier résidentiel et sur les propriétaires de biens immobiliers. Bien que l’on discute, en ce qui concerne les charges, de l’augmentation des prix du pétrole et du gaz, il s’avère que ce ne sont pas les facteurs habituels qui influencent à eux seuls les charges, mais la taille des logements. Une analyse complète des données et des insights.

Différences cantonales

Par rapport à la valeur médiane, les acomptes des charges parm2 ont augmenté de 6% en 2022 en Suisse alémanique. Toutefois, cette situation ne peut pas être attribuée uniquement à l’augmentation des coûts de l’énergie, mais parfois à la combinaison de logements sur le marché. Les cantons ont connu des évolutions différentes : Gall et en Thurgovie, les charges ont augmenté relativement fortement d’environ 8%, alors qu’à Bâle, elles ont augmenté modérément de 2%. D’autres cantons ont enregistré une augmentation moyenne des coûts d’environ 4 à 6%. Bien que d’autres facteurs géographiques soient pris en compte, comme la taille de la commune ou les bassins d’emploi, le « canton » a toujours une influence statistiquement significative, notamment sur le loyer net.

Diagramme à barres des différences cantonales en matière de frais accessoires 2022

Facteurs influençant les charges

Une analyse des données de Properti SA a montré que la taille du logement a une influence plus importante que prévu sur le montant des charges parm2. Jusqu’à présent, le prix du pétrole, les installations de chauffage, l’âge de l’immeuble, son état et d’autres facteurs ont été principalement mis en cause dans l’augmentation des charges. L’étude, qui se base sur plus de 50 000 annonces de location publiées en 2022 en Suisse alémanique, montre toutefois que ces facteurs sont également pertinents, mais pas dans la même mesure.

Énergie de chauffage

Selon les calculs des experts (CS, 2022), les frais annexes des logements équipés de chauffage au mazout ou au gaz augmenteront de 38% cette année. Cette tendance se poursuivra dans les années à venir, comme le prévoit Wüest Partner.

Alors que les systèmes traditionnels comme le gaz et le mazout sont sur le point de disparaître, le chauffage urbain et les sondes géothermiques rattrapent leur retard. De nouvelles lois, telles que la « loi sur l’énergie du canton de Zurich », exigent notamment le remplacement des chauffages au mazout et au gaz en fin de vie par des solutions de chauffage respectueuses de l’environnement.

Âge du bâtiment

L’âge d’un bâtiment a des répercussions sur le montant des charges de différentes manières. Du point de vue des données, les charges absolues se situaient au début de 2022 au faible niveau de 2,5 CHF parm2 pour les bâtiments construits après 2000. Pour les biens immobiliers construits en 2000 et avant, l’augmentation des coûts énergétiques est nettement plus marquée, comparativement deux fois plus élevée que pour les constructions plus récentes ou rénovées. L’efficacité des constructions et des installations modernes a incontestablement une grande influence favorisante. Cela peut être réalisé, par exemple, en utilisant des matériaux de construction à faible consommation d’énergie, une bonne isolation ou en intégrant des systèmes de panneaux solaires et de pompes à chaleur.

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Taille du logement

L’évaluation met en évidence que la taille d’un logement a une influence importante sur le montant des charges. En 2022, l’augmentation des coûts pour les logements d’une superficie >110 m² était de 8,5%, tandis que les locataires de logements < 50 m2 étaient confrontés à une augmentation de 4,9%. Selon l’analyse, la différence est d’environ 72%, mais le niveau des coûts est nettement plus élevé pour les petits logements.



Comme le montrent les données, les grands logements ont tendance à être artificiellement bon marché. Cela pourrait s’expliquer par les systèmes de facturation et la répartition systématique des charges plutôt que par les coûts réels parm2. Cette constatation soulève des questions quant à la répartition des coûts au sein d’un bâtiment et à l’impact économique et environnemental potentiel qui pourrait inciter à une utilisation intensive de l’espace.


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Base de données et procédure :
Pour analyser les charges en Suisse alémanique (cantons AG, BE, BS, LU, SG, TG, ZH), plus de 50 000 annonces de location publiées en 2022 dans les cantons alémaniques ont été évaluées et combinées avec des informations du Registre fédéral des bâtiments et des données de l’Office fédéral de la statistique.

Avertissement : les résultats de cette étude sont basés sur les données disponibles et peuvent varier en fonction de l’interprétation des données et de la méthodologie. L’étude ne doit pas être considérée comme une affirmation définitive, mais comme une contribution à une compréhension plus large du sujet.

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